قیمت آپارتمان در تهرانپارس ۱۴۰۴؛ شرقی و غربی

میانه قیمت هر متر آپارتمان در تهرانپارس غربی ۲۴۴٬۱۸۶٬۰۴۶ تومان و در تهرانپارس شرقی ۱۶۷٬۲۱۱٬۶۵۲ تومان است؛ یعنی خریدار در دو سمت یک بزرگراه با دو بازار متفاوت روبه‌روست. این ارقام از ۳۲۵ آگهی فعال خرید آپارتمان و ۴۸۴ آگهی فعال رهن و اجاره در همین دو محله محاسبه شده که در لحظه تهیه این گزارش روی بِوقتش زنده بودند. نمونه، بزرگ نیست؛ به همین دلیل همه‌جا میانه گزارش شده، نه میانگین، و هیچ خانه‌ای از جدول‌ها بیرون نیامده مگر آنکه شمار آگهی‌های آن به سی نرسیده باشد.

تهرانپارس یک محله واحد نیست. تهرانپارس شرقی در منطقه ۴ شهرداری تهران قرار دارد و تهرانپارس غربی در منطقه ۸. همین مرز اداری، که در گفت‌وگوی روزمره کمتر به آن اشاره می‌شود، در داده‌های قیمت به وضوح دیده می‌شود.

قیمت هر متر آپارتمان در تهرانپارس چقدر است؟

میانه قیمت هر متر مربع در تهرانپارس غربی ۲۴۴٬۱۸۶٬۰۴۶ تومان و در تهرانپارس شرقی ۱۶۷٬۲۱۱٬۶۵۲ تومان است. برای اینکه این دو عدد معنا پیدا کنند، در جدول زیر میانه کل شهر تهران هم آمده است: ۲۵۳٬۲۳۵٬۸۷۶ تومان به ازای هر متر، محاسبه‌شده روی ۲۰٬۴۵۲ آگهی فعال خرید آپارتمان در سراسر شهر.

نتیجه روشن است: تهرانپارس غربی تقریباً روی میانه شهر تهران ایستاده و ۹ میلیون تومان در هر متر ارزان‌تر از آن است، اما تهرانپارس شرقی با ۱۶۷ میلیون تومان در هر متر، حدود ۸۶ میلیون تومان زیر میانه شهر معامله می‌شود. برای یک واحد ۸۰ متری، همین اختلاف در هر متر به نزدیک ۷ میلیارد تومان تفاوت در قیمت کل می‌رسد. اگر می‌خواهید همین مقایسه را برای بقیه مناطق شهر ببینید، راهنمای قیمت مسکن تهران منطقه‌به‌منطقه همین کار را در مقیاس کل شهر انجام می‌دهد.

اختلاف قیمت تهرانپارس شرقی و غربی از کجا می‌آید؟

بخش بزرگی از این شکاف، شکاف کیفیت ساخت نیست؛ شکاف نوع عرضه است. میانه سال ساخت در هر دو سمت ۱۳۹۳ است، یعنی از نظر عمر بنا تفاوت معناداری بین آگهی‌های فعال دو محله وجود ندارد. آنچه فرق می‌کند، متراژ و ترکیب فروشنده است.

در تهرانپارس غربی میانه متراژ آگهی‌های خرید ۸۶ متر است و در تهرانپارس شرقی ۶۷ متر. واحد بزرگ‌تر در تهران معمولاً قیمت هر متر بالاتری هم دارد، چون تقاضای آن از سمت خانوارهای با بودجه بیشتر می‌آید. به این اضافه کنید که ۷۳ درصد آگهی‌های خرید در غربی از سوی دفاتر مشاور املاک منتشر شده، در حالی که این نسبت در شرقی ۴۶ درصد است؛ یعنی در سمت شرقی بخش بزرگ‌تری از بازار مستقیم از سوی مالک عرضه می‌شود و چانه‌زنی مسیر متفاوتی دارد.

با هر متراژ چقدر باید بودجه داشت؟

برای اینکه هر خانه جدول پشتوانه آماری کافی داشته باشد، متراژ فقط به دو دسته تقسیم شده است: تا ۷۰ متر و ۷۰ متر به بالا. با این تقسیم‌بندی، کم‌جمعیت‌ترین خانه جدول هنوز ۵۶ آگهی فعال دارد.

یک نکته مهم در این جدول پنهان است. در تهرانپارس غربی، رفتن از متراژ کوچک به متراژ بزرگ قیمت هر متر را از ۲۰۳ میلیون به ۲۶۰ میلیون تومان می‌برد، اما در تهرانپارس شرقی همین جابه‌جایی قیمت هر متر را فقط از ۱۶۲ میلیون به ۱۷۱ میلیون تومان می‌رساند. یعنی در سمت شرقی، بزرگ‌تر خریدن جریمه قیمتی چندانی ندارد؛ در سمت غربی دارد.

برای خریداری که بودجه‌اش حدود دوازده میلیارد تومان است، این یعنی دو گزینه واقعی روی میز: یک واحد نزدیک به ۶۰ متر در تهرانپارس غربی، یا واحدی در همان بودجه با متراژ محسوس‌تر در تهرانپارس شرقی. آگهی‌های زنده هر دو محله را می‌توانید در فهرست خرید آپارتمان در تهران فیلتر کنید.

هر سمت تهرانپارس چه متراژی عرضه می‌کند؟

پرسش قبلی این بود که هر متراژ چقدر قیمت دارد. پرسش این بخش سخت‌تر و کاربردی‌تر است: اصلاً چه متراژی برای فروش هست؟ عرضه، نه قیمت، چیزی است که جست‌وجوی خریدار را به بن‌بست می‌رساند.

تفاوت ساختاری همین‌جاست. عرضه تهرانپارس غربی تقریباً نصف‌نصف بین واحد کوچک و بزرگ تقسیم شده، اما در تهرانپارس شرقی نزدیک سه‌چهارم آگهی‌ها زیر ۸۵ متر هستند. در بالای ۱۲۰ متر این عدم‌تقارن به اوج می‌رسد: تهرانپارس غربی ۴۷ آگهی فعال در این متراژ دارد و در تهرانپارس شرقی عرضه این متراژ آن‌قدر کم است که هیچ عدد قیمتی قابل اتکایی از آن درنمی‌آید. اگر دنبال واحد بزرگ در شرق تهران هستید، عملاً سمت غربی بازار شماست، فارغ از اینکه ترجیح شخصی‌تان چه باشد.

رهن و اجاره آپارتمان در تهرانپارس چند است؟

بازار اجاره تهرانپارس پرحجم‌تر از بازار خرید آن است. در زمان تهیه این گزارش ۲۵۷ آگهی فعال رهن و اجاره در تهرانپارس غربی و ۲۲۷ آگهی در تهرانپارس شرقی روی بِوقتش با ودیعه و اجاره مشخص ثبت شده بود.

شکاف اجاره از شکاف خرید ملایم‌تر است. برای واحد زیر ۷۰ متر، اجاره ماهانه در غربی ۱۴ میلیون و در شرقی ۱۰ میلیون تومان است، در حالی که در بازار خرید فاصله قیمت هر متر بین دو سمت به بیش از ۴۰ میلیون تومان می‌رسد. بازار اجاره معمولاً به قدرت پرداخت ماهانه ساکنان گره خورده و کندتر از بازار خرید واگرا می‌شود.

گزینه رهن کامل هم در هر دو سمت واقعی است: ۵۵ آگهی فعال رهن کامل در تهرانپارس غربی با میانه ودیعه حدود ۲ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان، و ۴۲ آگهی در تهرانپارس شرقی با میانه ودیعه حدود ۱ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان. فهرست به‌روز هر دو را در رهن و اجاره آپارتمان در تهران می‌بینید.

خریدار و مستأجر تهرانپارس چطور تصمیم بگیرد؟

سه قاعده عملی از این داده‌ها بیرون می‌آید. اول، اگر بودجه ثابت است و متراژ اولویت اصلی، تهرانپارس شرقی با ۱۶۷ میلیون تومان در هر متر در برابر ۲۴۴ میلیون تومان در سمت غربی، متر بیشتری به ازای همان پول می‌دهد. دوم، اگر واحد بالای ۱۰۰ متر می‌خواهید، عرضه شرقی برای این متراژ رقیق است و انتظار انتخاب گسترده نداشته باشید. سوم، در سمت شرقی که نزدیک نیمی از آگهی‌ها مستقیم از مالک است، بازه چانه‌زنی معمولاً بازتر اما راستی‌آزمایی سند و متراژ بر دوش خود خریدار سنگین‌تر است.

بازار این محله سریع می‌چرخد و آگهی خوب معمولاً چند روز بیشتر زنده نمی‌ماند. اگر متراژ، بودجه و سمت موردنظرتان مشخص است، به جای جست‌وجوی روزانه یک ردیاب رایگان بسازید تا هر بار آگهی مطابق معیارتان منتشر شد خبردار شوید. برای مقایسه با یک محله میان‌رده دیگر تهران هم قیمت آپارتمان در پونک نقطه مرجع خوبی است.

یک هشدار درباره خود اعداد: همه ارقام این گزارش قیمت پیشنهادی آگهی است، نه قیمت قطعی معامله. در بازار مسکن تهران فاصله این دو معمولاً به سود خریدار است و این جدول‌ها سقف انتظار فروشنده را نشان می‌دهند، نه کف توافق.

سوالات متداول

قیمت هر متر آپارتمان در تهرانپارس چقدر است؟
میانه قیمت هر متر در تهرانپارس غربی ۲۴۴٬۱۸۶٬۰۴۶ تومان و در تهرانپارس شرقی ۱۶۷٬۲۱۱٬۶۵۲ تومان است. این ارقام از ۱۸۱ و ۱۴۴ آگهی فعال خرید آپارتمان در دو محله محاسبه شده‌اند.

تهرانپارس شرقی ارزان‌تر است یا غربی؟
تهرانپارس شرقی ارزان‌تر است: ۱۶۷ میلیون تومان در هر متر در برابر ۲۴۴ میلیون تومان در سمت غربی. میانه قیمت کل واحد هم ۱۱ میلیارد و ۵۷۵ میلیون تومان در شرقی مقابل ۲۰ میلیارد تومان در غربی است.

خرید آپارتمان ۷۰ متر به بالا در تهرانپارس چقدر بودجه می‌خواهد؟
میانه قیمت کل برای واحد ۷۰ متر به بالا در تهرانپارس غربی ۲۶ میلیارد تومان است و در تهرانپارس شرقی ۱۴ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان. این اعداد به ترتیب از ۱۲۵ و ۶۹ آگهی فعال به دست آمده‌اند.

رهن و اجاره آپارتمان در تهرانپارس چقدر است؟
برای واحد ۷۰ متر به بالا، میانه ودیعه در تهرانپارس غربی ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اجاره ماهانه ۲۰ میلیون تومان است و در تهرانپارس شرقی ۱ میلیارد تومان با اجاره ماهانه ۱۴ میلیون تومان. مجموع نمونه این بخش ۴۸۴ آگهی فعال است.