قیمت آپارتمان در جنت‌آباد ۱۴۰۴؛ شمالی و جنوبی

میانه قیمت هر متر آپارتمان در جنت‌آباد شمالی حدود ۲۷۳ میلیون تومان و در جنت‌آباد جنوبی حدود ۲۸۱ میلیون تومان است؛ یعنی نیمه جنوبی به ازای هر متر حدود ۸ میلیون تومان گران‌تر از نیمه شمالی معامله می‌شود. این عددها از ۸۶۴ آگهی فعال فروش آپارتمان در جنت‌آباد شمالی و ۵۰۸ آگهی فعال در جنت‌آباد جنوبی (مجموعاً ۱٬۳۷۲ آگهی) در پایگاه داده بِوقتش به دست آمده و در ادامه به تفکیک متراژ و تعداد خواب باز شده است.

قیمت هر متر آپارتمان در جنت‌آباد شمالی و جنوبی چقدر است؟

در نیمه شمالی، میانه قیمت هر متر ۲۷۳ میلیون تومان است و بازه میانی بازار بین ۲۳۳ تا ۳۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر قرار می‌گیرد؛ یعنی نیمی از آگهی‌ها در همین محدوده‌اند و میانه قیمت کل یک واحد ۲۴ میلیارد تومان است. در نیمه جنوبی، میانه قیمت هر متر ۲۸۱ میلیون تومان و بازه میانی بین ۲۴۶ تا ۳۱۸ میلیون تومان است و میانه قیمت کل به ۲۶٫۵ میلیارد تومان می‌رسد.

نکته مهم برای خریدار این است که «شمالی» در جنت‌آباد به معنی گران‌تر نیست. برخلاف الگوی رایج شمال و جنوب تهران، اینجا نیمه جنوبی هم متری و هم در قیمت کل جلوتر است. اگر می‌خواهید آگهی‌های زنده هر دو نیمه را کنار هم ببینید، فهرست آگهی‌های خرید آپارتمان در تهران را روی محله جنت‌آباد فیلتر کنید.

با هر متراژ چقدر باید بودجه داشت؟

تفاوت دو نیمه در همه متراژها یکسان نیست. جدول زیر میانه قیمت هر متر و میانه قیمت کل را برای هر بازه متراژ نشان می‌دهد. سلول‌هایی که آگهی فعال کافی نداشته‌اند (کمتر از ۳۰ مورد) عمداً خالی مانده‌اند تا عددی بدون پشتوانه منتشر نشود.

خط داستان جدول روشن است: در متراژهای کوچک و متوسط دو نیمه تقریباً هم‌قیمت‌اند (۲۴۵ در برابر ۲۴۷ میلیون تومان برای هر متر در بازه ۶۰ تا ۷۹ متر)، اما هرچه متراژ بالاتر می‌رود فاصله باز می‌شود و در واحدهای ۱۳۰ متر به بالا به ۳۰۱ در برابر ۳۱۷ میلیون تومان برای هر متر می‌رسد. تفاوت قیمت کل در همین بازه از ۴۳٫۶ به ۵۰ میلیارد تومان می‌رسد، چون هم متراژ میانه بالاتر است و هم قیمت هر متر.

کدام نیمه در کدام متراژ انتخاب بیشتری دارد؟

عمق بازار به اندازه قیمت اهمیت دارد، چون تعیین می‌کند سر یک بودجه مشخص چند گزینه واقعی روی میز دارید. جنت‌آباد شمالی در واحدهای کوچک و متوسط به‌وضوح پرعرضه‌تر است: ۹۲ آگهی فعال زیر ۶۰ متر در برابر ۲۷ آگهی در نیمه جنوبی، و ۲۸۲ آگهی در بازه ۸۰ تا ۹۹ متر در برابر ۱۳۶ آگهی. اگر بودجه شما زیر ۲۵ میلیارد تومان است، عملاً نیمه شمالی بازار اصلی شماست.

در مقابل، در واحدهای ۱۳۰ متر به بالا دو نیمه تقریباً هم‌وزن‌اند (۸۸ در برابر ۸۲ آگهی فعال) و اختلاف عرضه از بین می‌رود. یعنی خریدار واحد بزرگ می‌تواند بدون از دست دادن تنوع، هر دو نیمه را هم‌زمان بررسی کند و انتخابش را بر اساس دسترسی و کیفیت ساختمان بگذارد، نه بر اساس تعداد گزینه.

چرا جنت‌آباد جنوبی متری گران‌تر از شمالی است؟

هر دو محله در منطقه ۵ تهران و روی یک محور شهری قرار دارند و اتوبان همت مرز شمالی نیمه جنوبی است؛ بنابراین اختلاف قیمت از فاصله جغرافیایی نمی‌آید. داده‌های ما دو توضیح ملموس‌تر پیش می‌گذارد. اول، ترکیب متراژ: نیمه جنوبی سهم بیشتری از واحدهای بزرگ‌تر دارد و بازار واحد بزرگ در هر دو محله متری گران‌تر است. دوم، قدمت ساختمان: میانه سال ساخت آگهی‌های فعال در نیمه شمالی ۱۳۹۶ و در نیمه جنوبی ۱۳۹۵ است، یعنی عمر بنا تفاوت معناداری ایجاد نمی‌کند و برتری قیمتی جنوبی را نمی‌توان به نوسازتر بودن نسبت داد.

عامل سوم دسترسی و موقعیت درون‌محله‌ای است که در عدد میانه دیده نمی‌شود اما در چانه‌زنی خودش را نشان می‌دهد: نزدیکی به بزرگراه‌های اطراف و محورهای تجاری، تفاوت قیمت دو واحد مشابه در یک محله را به‌راحتی چند ده میلیون تومان در هر متر جابه‌جا می‌کند. به همین دلیل عدد میانه محله را باید نقطه شروع مذاکره دانست، نه قیمت قطعی یک واحد مشخص.

قیمت آپارتمان جنت‌آباد بر اساس تعداد خواب

تعداد خواب دقیق‌تر از متراژ خام نشان می‌دهد یک خانوار با چه بودجه‌ای وارد کدام نیمه می‌شود. جدول زیر میانه‌ها را به تفکیک خواب می‌آورد.

دوخوابه ستون فقرات هر دو محله است و به‌تنهایی ۶۴۵ آگهی فعال در نیمه شمالی و ۳۵۹ آگهی در نیمه جنوبی را در بر می‌گیرد. بزرگ‌ترین شکاف قیمتی هم در یک‌خوابه‌هاست: ۲۲۷ در برابر ۲۵۱ میلیون تومان برای هر متر، که با توجه به فقط ۴۱ آگهی فعال یک‌خوابه در نیمه جنوبی، بیشتر نشانه کم‌عرضه بودن این تیپ در جنوب است تا مرغوبیت ذاتی آن.

رهن و اجاره آپارتمان در جنت‌آباد چقدر است؟

در بازار اجاره، میانه ودیعه در هر دو نیمه ۱٫۵ میلیارد تومان است و تفاوت در اجاره ماهانه ظاهر می‌شود: ۳۰ میلیون تومان در ماه در جنت‌آباد شمالی (بر پایه ۲۸۵ آگهی فعال با متراژ میانه ۹۲ متر) در برابر ۲۸ میلیون تومان در ماه در جنت‌آباد جنوبی (بر پایه ۱۸۷ آگهی فعال با متراژ میانه ۸۷ متر). بخشی از این اختلاف به متراژ بزرگ‌تر واحدهای اجاره‌ای نیمه شمالی برمی‌گردد.

پس تصویر بازار خرید و بازار اجاره در جنت‌آباد دقیقاً یکی نیست: در فروش، نیمه جنوبی متری گران‌تر است، اما در اجاره، نیمه شمالی اجاره ماهانه بالاتری می‌گیرد. برای مقایسه دقیق‌تر می‌توانید آگهی‌های رهن و اجاره آپارتمان تهران را ببینید و روی همین دو محله محدود کنید.

جنت‌آباد در مقایسه با کل تهران و پونک کجا ایستاده؟

میانه قیمت هر متر آپارتمان در کل شهر تهران ۲۵۳ میلیون تومان است (بر پایه ۲۰٬۴۵۱ آگهی فعال فروش) و میانه قیمت کل ۲۱٫۵ میلیارد تومان. یعنی هر دو نیمه جنت‌آباد بالای میانه شهر قرار دارند: نیمه شمالی حدود ۲۰ میلیون و نیمه جنوبی حدود ۲۸ میلیون تومان بیشتر برای هر متر.

در مقابل، محله همسایه غربی یعنی پونک با ۱٬۸۵۴ آگهی فعال، میانه ۲۹۳ میلیون تومان برای هر متر و میانه قیمت کل ۲۵ میلیارد تومان دارد؛ یعنی هر دو نیمه جنت‌آباد متری ارزان‌تر از پونک‌اند. اگر می‌خواهید این مقایسه را کامل‌تر دنبال کنید، راهنمای قیمت آپارتمان در پونک و راهنمای منطقه‌به‌منطقه قیمت مسکن تهران همین داده‌ها را در مقیاس بزرگ‌تر باز می‌کنند.

چطور آگهی مناسب جنت‌آباد را زودتر پیدا کنیم؟

در محله‌ای که ۹۸ درصد آگهی‌های فروش نیمه شمالی و ۹۶ درصد آگهی‌های نیمه جنوبی از طریق مشاور املاک منتشر می‌شود، یک واحد با قیمت پایین‌تر از میانه محله معمولاً سریع جذب می‌شود. بنابراین سرعت اطلاع از انتشار آگهی، عملاً بخشی از قدرت چانه‌زنی است.

سه کار عملی کمک می‌کند. اول، پیش از بازدید عدد میانه متراژ و خواب مورد نظرتان را از جدول‌های بالا بردارید تا بدانید قیمت پیشنهادی فروشنده بالای بازار است یا زیر آن. دوم، هر دو نیمه را هم‌زمان رصد کنید، چون در متراژهای بزرگ عرضه دو محله تقریباً برابر است. سوم، به‌جای جست‌وجوی روزانه، یک ردیاب رایگان با معیار محله، متراژ و سقف بودجه بسازید تا لحظه انتشار آگهی مطابق، خبردار شوید.

سوالات متداول

قیمت هر متر آپارتمان در جنت‌آباد شمالی چقدر است؟

میانه قیمت هر متر در جنت‌آباد شمالی ۲۷۳ میلیون تومان است و بازه میانی بازار بین ۲۳۳ تا ۳۰۰ میلیون تومان قرار دارد. این عدد از ۸۶۴ آگهی فعال فروش آپارتمان به دست آمده است.

جنت‌آباد شمالی گران‌تر است یا جنوبی؟

جنت‌آباد جنوبی گران‌تر است: میانه ۲۸۱ میلیون تومان برای هر متر در برابر ۲۷۳ میلیون تومان در نیمه شمالی. اختلاف در واحدهای ۱۳۰ متر به بالا بیشترین مقدار را دارد (۳۱۷ در برابر ۳۰۱ میلیون تومان برای هر متر).

با ۲۵ میلیارد تومان در جنت‌آباد چه آپارتمانی می‌شود خرید؟

این بودجه دقیقاً روی میانه واحدهای ۸۰ تا ۹۹ متری هر دو نیمه می‌نشیند: ۲۴٫۹ میلیارد تومان در جنت‌آباد شمالی و ۲۵٫۳ میلیارد تومان در جنت‌آباد جنوبی. عرضه در نیمه شمالی دو برابر است (۲۸۲ در برابر ۱۳۶ آگهی فعال).

رهن و اجاره آپارتمان در جنت‌آباد چقدر است؟

میانه ودیعه در هر دو نیمه ۱٫۵ میلیارد تومان است و میانه اجاره ماهانه ۳۰ میلیون تومان در جنت‌آباد شمالی و ۲۸ میلیون تومان در جنت‌آباد جنوبی، بر پایه ۲۸۵ و ۱۸۷ آگهی فعال اجاره.