قیمت آپارتمان در شهرک غرب و مرزداران ۱۴۰۵؛ متری چند و کدام متراژ

میانه قیمت هر متر آپارتمان در شهرک غرب حدود ۴۶۶ میلیون تومان و در مرزداران حدود ۳۶۰ میلیون تومان است؛ یعنی دو محله همسایه در منطقه ۲ تهران با اختلاف حدود ۱۰۶ میلیون تومان در هر متر، معادل ۲۹ درصد. این راهنما بر پایه ۲۴۶ آگهی فعال خرید آپارتمان در شهرک غرب و ۲۲۴ آگهی در مرزداران نوشته شده که پس از پالایش، ۳۳۵ آگهی در بازه متراژ ۷۰ تا ۲۰۰ متر مبنای همه جدول‌ها قرار گرفته‌اند. نمونه کوچک است، بنابراین باندهای متراژ عمداً درشت بسته شده‌اند تا هیچ خانه‌ای از جدول زیر ۳۰ آگهی نداشته باشد.

قیمت آپارتمان در شهرک غرب و مرزداران متری چقدر است؟

شهرک غرب گران‌تر است، اما نه به آن اندازه که تصور رایج می‌گوید. میانه متری در شهرک غرب ۴۶۶ میلیون تومان و در مرزداران ۳۶۰ میلیون تومان است. برای اینکه بدانید این دو عدد کجای بازار می‌ایستند: میانه متری آپارتمان‌های ۷۰ تا ۲۰۰ متر در کل شهر تهران ۲۷۸ میلیون تومان و در منطقه ۲ روی ۳۷۳ میلیون تومان است. یعنی شهرک غرب حدود ۶۸ درصد بالای میانه شهر و مرزداران حدود ۳۰ درصد بالای آن معامله می‌شود؛ هر دو گران‌تر از تهران، ولی مرزداران عملاً زیر میانه منطقه ۲ خودش قرار دارد.

تفاوت میانه قیمت کل (۶۴ میلیارد در برابر ۴۰ میلیارد) خیلی بزرگ‌تر از تفاوت متری است، و دلیلش ساده است: واحد میانه شهرک غرب ۱۴۰ متر و واحد میانه مرزداران ۱۱۵ متر است. بخش بزرگی از شکاف بودجه‌ای که خریدار حس می‌کند، شکاف متراژ است نه شکاف نرخ. برای دیدن دامنه واقعی بازار می‌توانید آگهی‌های خرید آپارتمان در تهران را ورق بزنید.

جدول قیمت بر اساس متراژ؛ شکاف دو محله کجا باز و کجا بسته می‌شود؟

وقتی متراژ را ثابت نگه داریم، تصویر عوض می‌شود. در واحدهای کوچک و متوسط شهرک غرب واقعاً گران‌تر است، اما در متراژهای بالای ۱۵۰ متر دو محله تقریباً هم‌قیمت می‌شوند. جدول زیر با سه باند درشت بسته شده تا هر خانه دست‌کم ۴۰ آگهی پشتش داشته باشد.

شکاف متری بین دو محله در باند ۷۰ تا ۱۱۰ متر حدود ۳۱ درصد، در باند ۱۱۰ تا ۱۵۰ متر حدود ۴۳ درصد و در باند ۱۵۰ تا ۲۰۰ متر تنها حدود ۳ درصد است. به بیان دیگر، گران‌ترین جای شهرک غرب نسبت به همسایه‌اش، واحدهای متوسط سه‌خوابه است، نه واحدهای بزرگ.

چرا در متراژهای بزرگ اختلاف قیمت تقریباً صفر می‌شود؟

دلیل، ترکیب عرضه است. آنچه مرزداران در باند ۱۵۰ تا ۲۰۰ متر عرضه می‌کند عمدتاً برج‌ها و پروژه‌های نوساز شمال و شرق محله است که از نظر متریال و مشاعات با ساخت‌وسازهای تازه شهرک غرب رقابت می‌کنند؛ در حالی که بخش قابل توجهی از موجودی شهرک غرب در همان باند، ساختمان‌های قدیمی‌تر بلوارهای اصلی است. وقتی موجودی گران مرزداران با موجودی معمولی شهرک غرب مقایسه می‌شود، شکاف قیمتی محله عملاً بسته می‌شود.

نتیجه عملی برای خریدار روشن است: در متراژ بالا، انتخاب محله تقریباً بی‌اثر است و متغیر تعیین‌کننده سال ساخت و کیفیت ساختمان می‌شود. در متراژ متوسط اما پرداختن حدود ۴۳ درصد بیشتر برای شهرک غرب یک تصمیم آگاهانه است، نه یک تفاوت جزئی.

هر محله واقعاً چه متراژی عرضه می‌کند؟

عدد متری وقتی به کار می‌آید که بدانید اصلاً چه چیزی برای فروش هست. توزیع عرضه دو محله کاملاً متفاوت است: در شهرک غرب ۱۵۰ آگهی از ۱۹۰ آگهی بررسی‌شده، یعنی حدود ۷۹ درصد، بالای ۱۱۰ متر است؛ در مرزداران ۶۰ آگهی از ۱۴۵ آگهی، یعنی حدود ۴۱ درصد، در باند ۷۰ تا ۱۱۰ متر قرار می‌گیرد.

یعنی اگر دنبال یک واحد دوخوابه حدود ۸۰ تا ۱۰۰ متر می‌گردید، مرزداران هم ارزان‌تر است و هم عملاً بازار عمیق‌تری دارد؛ در شهرک غرب برای همان متراژ باید منتظر تعداد کمی آگهی بمانید و بابت کمیابی هم هزینه بدهید. برعکس، اگر واحد بالای ۱۴۰ متر می‌خواهید، شهرک غرب انتخاب اول از نظر تنوع است.

رهن و اجاره در شهرک غرب و مرزداران چقدر است؟

در بازار اجاره هم همان ترتیب برقرار است، اما با شکاف بیشتر. برای واحدهای ۷۰ تا ۲۰۰ متر، میانه رهن کامل در شهرک غرب ۶ میلیارد تومان و در مرزداران ۲ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان است. در قراردادهای ترکیبی، میانه شهرک غرب ۲ میلیارد ودیعه به‌همراه ۶۰ میلیون تومان اجاره ماهانه و میانه مرزداران ۱ میلیارد ودیعه به‌همراه ۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه است.

سطر آخر مقایسه‌ای است که اثر متراژ را حذف می‌کند: هر متر اجاره در شهرک غرب معادل حدود ۴۰٫۶ میلیون تومان رهن و در مرزداران حدود ۲۷٫۶ میلیون تومان است، یعنی حدود ۴۷ درصد اختلاف. جالب اینکه شکاف اجاره از شکاف خرید (۲۹ درصد) بیشتر است؛ نشانه‌ای از اینکه تقاضای سکونتی شهرک غرب قوی‌تر از آن است که صرفاً در قیمت خرید دیده شود. برای دیدن موجودی روز می‌توانید آگهی‌های رهن و اجاره آپارتمان در تهران را ببینید.

با چه بودجه‌ای وارد کدام محله شویم؟

با بودجه حدود ۲۷ میلیارد تومان، خرید در مرزداران در باند ۷۰ تا ۱۱۰ متر واقع‌بینانه است؛ همان بودجه در شهرک غرب حتی به میانه کوچک‌ترین باند (۴۰ میلیارد تومان) هم نمی‌رسد. با حدود ۴۰ میلیارد تومان یا وارد کوچک‌ترین باند شهرک غرب می‌شوید یا یک واحد ۱۱۰ تا ۱۵۰ متری در مرزداران می‌خرید؛ این دقیقاً همان دوراهی «محله بهتر یا متراژ بیشتر» است که بیشتر خریداران غرب تهران با آن روبه‌رو می‌شوند. از حدود ۷۶ تا ۸۰ میلیارد تومان به بالا، هر دو محله واحد ۱۵۰ تا ۲۰۰ متری در دسترس می‌گذارند و انتخاب دیگر بر پایه قیمت نیست.

نکته‌ای که در هر سه سناریو تکرار می‌شود: عرضه این دو محله کوچک است و آگهی مناسب سریع جمع می‌شود. اگر بازه بودجه و متراژتان مشخص است، به‌جای مرور روزانه، یک ردیاب رایگان بسازید تا لحظه انتشار آگهی منطبق با معیارهایتان خبردار شوید.

این عددها از کجا می‌آید و چه چیزی را نمی‌گوید؟

همه اعداد این راهنما از آگهی‌های فعال گردآوری‌شده در بِوقتش از ۱۳ منبع بازار استخراج شده‌اند و همگی «میانه» هستند، نه میانگین؛ میانه در برابر چند آگهی بسیار گران یا بسیار ارزان مقاوم است. سه محدودیت را صریح بگوییم. اول، مبنا قیمت آگهی است نه قیمت معامله‌شده؛ در بازار ایران قیمت نهایی معمولاً پایین‌تر از آگهی درمی‌آید. دوم، تحلیل به بازه ۷۰ تا ۲۰۰ متر محدود شده است، چون در مرزداران بخش زیادی از آگهی‌های بالای ۲۰۰ متر در واقع ساختمان کامل یا چند واحد «یک‌جا» است و اگر وارد محاسبه شود میانه را به‌طور مصنوعی جابه‌جا می‌کند. سوم، ۹۷ درصد آگهی‌های خرید شهرک غرب و ۹۴ درصد آگهی‌های مرزداران از سمت بنگاه ثبت شده‌اند، پس این تصویر عملاً تصویر بازار مشاوران است و عرضه مستقیم مالکان در آن کم‌وزن است.

اگر می‌خواهید این دو محله را در بستر بزرگ‌تر ببینید، راهنمای قیمت مسکن در تهران تصویر منطقه‌به‌منطقه شهر را می‌دهد و راهنمای قیمت مسکن در سعادت‌آباد محله همسایه شمالی شهرک غرب را با همان روش بررسی کرده است.

سوالات متداول

قیمت آپارتمان در شهرک غرب متری چقدر است؟
بر اساس ۱۹۰ آگهی فعال خرید آپارتمان ۷۰ تا ۲۰۰ متر، میانه قیمت هر متر در شهرک غرب حدود ۴۶۶ میلیون تومان است. میانه قیمت کل یک واحد ۱۴۰ متری حدود ۶۴ میلیارد تومان درمی‌آید.

مرزداران چقدر از شهرک غرب ارزان‌تر است؟
به‌طور میانه حدود ۲۹ درصد در هر متر (۳۶۰ میلیون در برابر ۴۶۶ میلیون تومان). این اختلاف در باند ۱۱۰ تا ۱۵۰ متر به حدود ۴۳ درصد می‌رسد و در باند ۱۵۰ تا ۲۰۰ متر به حدود ۳ درصد کاهش پیدا می‌کند.

رهن کامل آپارتمان در مرزداران چقدر است؟
میانه رهن کامل برای واحدهای ۷۰ تا ۲۰۰ متر در مرزداران ۲ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان است، بر پایه ۳۶ آگهی فعال؛ همین رقم در شهرک غرب ۶ میلیارد تومان است.

برای خرید واحد حدود ۹۰ متر کدام محله گزینه بهتری است؟
مرزداران، هم از نظر قیمت و هم از نظر تنوع: ۴۱ درصد عرضه مرزداران در باند ۷۰ تا ۱۱۰ متر است با میانه متری ۳۲۷ میلیون تومان، در برابر ۲۱ درصد عرضه شهرک غرب با میانه متری ۴۲۹ میلیون تومان.