قیمت آپارتمان در قاسم‌آباد و الهیه مشهد ۱۴۰۵؛ متری چند؟

میانه قیمت هر متر آپارتمان در الهیه مشهد حدود ۹۵ میلیون تومان است، در حالی که همین عدد در امامیه ۶۶ میلیون و در هنرستان ۱۵۱ میلیون تومان درمی‌آید؛ یعنی غرب مشهد یک بازار یکدست نیست و اختلاف ۸۵ میلیون تومانی در هر متر، درون فاصله‌ای کوتاه اتفاق می‌افتد. این راهنما بر پایه ۱٬۹۶۴ آگهی فعال خرید و ۱٬۳۵۴ آگهی فعال رهن و اجاره آپارتمان در ۱۶ محله غرب و جنوب‌غرب مشهد نوشته شده است. هر سطر جدول‌ها دست‌کم ۳۰ آگهی پشت خود دارد و محله‌هایی که به این حد نرسیده‌اند، عمداً حذف شده‌اند.

قیمت آپارتمان در قاسم‌آباد و الهیه مشهد متری چقدر است؟

میانه متری در الهیه ۹۵ میلیون تومان است و در محله‌های قاسم‌آباد از ۶۶ میلیون تومان (امامیه) تا ۱۱۷ میلیون تومان (اقبال لاهوری) تغییر می‌کند. برای اینکه بدانید این اعداد کجای شهر می‌ایستند: میانه متری آپارتمان‌های ۴۰ تا ۲۵۰ متر در کل مشهد ۹۰ میلیون تومان است. پس الهیه تقریباً هم‌تراز میانه شهر معامله می‌شود و تصور «گران‌ترین بخش مشهد» درباره‌اش دقیق نیست؛ آنچه الهیه را متمایز می‌کند حجم عرضه است، نه نرخ آن.

الهیه با ۶۱۵ آگهی فعال، پرعرضه‌ترین محله مسکونی مشهد در فهرست ماست و نزدیک به یک‌سوم آگهی‌های خرید این محدوده را در اختیار دارد. جاهدشهر با ۲۵۴ و آب و برق با ۱۷۳ آگهی در رده‌های بعدی‌اند. برای دیدن موجودی امروز می‌توانید آگهی‌های خرید آپارتمان در مشهد را مرور کنید.

چرا قاسم‌آباد یک قیمت ندارد؟

چون «قاسم‌آباد» در عمل چهار بازار جداگانه است. امامیه با میانه متری ۶۶ میلیون، حجاب با ۷۶ میلیون، شاهد با ۱۰۸ میلیون و اقبال لاهوری با ۱۱۷ میلیون تومان، دامنه‌ای به وسعت ۵۱ میلیون تومان در هر متر را درون یک نام جا داده‌اند. اگر کسی برای خرید در قاسم‌آباد یک عدد متری واحد به شما بدهد، آن عدد در بهترین حالت میانگین چیزی است که وجود خارجی ندارد.

سال ساخت بخش بزرگی از این شکاف را توضیح می‌دهد. میانه سال ساخت آگهی‌های حجاب ۱۳۸۵ است، یعنی موجودی این محله عمدتاً ساختمان‌های حدوداً بیست‌ساله است؛ در مقابل، میانه سال ساخت الهیه ۱۴۰۳ و آزادشهر ۱۴۰۳ است. متراژ متغیر دوم است: واحد میانه حجاب ۷۸ متر و واحد میانه آزادشهر ۱۶۰ متر است. وقتی هم بنا قدیمی‌تر باشد و هم واحد کوچک‌تر، نرخ هر متر پایین می‌ماند بدون آنکه لزوماً «فرصت» باشد.

نتیجه عملی: مقایسه دو آگهی در قاسم‌آباد فقط وقتی معنا دارد که متراژ و سال ساخت هر دو نزدیک باشد. مقایسه یک واحد نوساز اقبال لاهوری با یک واحد ۱۳۸۵ حجاب، مقایسه دو محله نیست؛ مقایسه دو کالای متفاوت است.

با بودجه ۶، ۱۱ و ۲۰ میلیارد در غرب مشهد کجا می‌شود خرید؟

ساده‌ترین راه خواندن جدول بالا، برعکس کردن آن است: به‌جای اینکه بپرسید هر محله متری چند است، بپرسید بودجه شما واحد میانه کدام محله را می‌خرد. سه سطح رایج بودجه در این محدوده چنین نتیجه‌ای می‌دهد.

نکته‌ای که در هر سه ردیف تکرار می‌شود این است که تفاوت بودجه بیش از آنکه تفاوت نرخ باشد، تفاوت متراژ است. از امامیه تا آزادشهر، میانه متری از ۶۶ به ۱۳۹ میلیون تومان می‌رسد، اما میانه قیمت کل از ۵٫۵ به ۲۲ میلیارد تومان می‌رود؛ چون همزمان واحد میانه از ۹۰ متر به ۱۶۰ متر بزرگ می‌شود. خریداری که بودجه‌اش ثابت است، پیش از انتخاب محله باید تصمیم بگیرد متراژ برایش مهم‌تر است یا موقعیت.

رهن و اجاره آپارتمان در غرب مشهد چقدر است؟

در بازار اجاره، ترتیب محله‌ها با بازار خرید یکی نیست. میانه اجاره ماهانه در هنرستان و فرامرز عباسی ۳۰ میلیون تومان است، در حالی که الهیه با همه حجم عرضه‌اش روی ۱۰ میلیون تومان می‌ایستد. جدول زیر فقط محله‌هایی را نشان می‌دهد که دست‌کم ۳۰ آگهی اجاره فعال دارند.

ودیعه و اجاره در این جدول جداگانه حساب شده‌اند، پس هر سطر لزوماً یک آگهی واقعی نیست؛ ترکیب رایج بازار است. نکته مهم‌تر برای مستأجر این است که در مشهد بخشی از آگهی‌ها رهن کامل‌اند: از ۳٬۶۲۱ آگهی اجاره فعال شهر، ۴۵۵ مورد اجاره ماهانه صفر دارند. این نسبت در الهیه بالاتر از میانگین شهر است و از ۲۳۴ آگهی، ۵۰ مورد رهن کامل‌اند. اگر دنبال رهن کامل هستید، آگهی‌های رهن و اجاره آپارتمان در مشهد نقطه شروع درستی است.

عرضه این محله‌ها دست بنگاه است یا مالک؟

سهم آگهی‌های ثبت‌شده از سمت بنگاه در محله‌های این محدوده یکسان نیست و همین موضوع روی نحوه جست‌وجوی شما اثر می‌گذارد. در الهیه ۸۵ درصد، در اقبال لاهوری ۸۲ درصد و در فرهنگیان ۸۴ درصد آگهی‌های خرید از سمت بنگاه ثبت شده‌اند؛ در مقابل، این نسبت در امامیه ۵۲ درصد، در سید رضی ۵۶ درصد و در آب و برق ۶۴ درصد است. میانگین کل مشهد ۶۱ درصد است.

معنای عملی‌اش ساده است: در محله‌های با سهم بالای بنگاه، احتمال اینکه یک ملک با چند آگهی از چند بنگاه مختلف روی بازار باشد بیشتر است و شمردن آگهی‌ها تصویر اغراق‌آمیزی از عرضه می‌دهد. بِوقتش (به وقتش) آگهی‌های تکراری را از بیش از ۱۳ منبع کنار هم می‌گذارد و یکسان‌سازی می‌کند تا همین شمارش‌ها قابل اتکا بماند.

عرضه در این محدوده سریع جابه‌جا می‌شود و آگهی خوب معمولاً زود جمع می‌شود. اگر بازه بودجه و متراژ هدفتان مشخص است، به‌جای مرور روزانه فید، یک ردیاب رایگان بسازید تا لحظه انتشار آگهی منطبق با معیارهایتان خبردار شوید.

این عددها از کجا می‌آید و چه چیزی را نمی‌گوید؟

همه اعداد این راهنما از آگهی‌های فعال گردآوری‌شده در بِوقتش استخراج شده‌اند و همگی «میانه» هستند، نه میانگین؛ میانه در برابر چند آگهی بسیار گران یا بسیار ارزان مقاوم است. سه محدودیت را صریح بگوییم. اول، مبنا قیمت آگهی است نه قیمت معامله‌شده؛ قیمت نهایی معمولاً پایین‌تر از عدد آگهی درمی‌آید. دوم، تحلیل به واحدهای ۴۰ تا ۲۵۰ متر محدود شده تا آگهی‌های ساختمان کامل و واحدهای «یک‌جا» میانه را جابه‌جا نکنند. سوم، تفکیک محله به همان نامی متکی است که در آگهی ثبت شده؛ محله‌هایی که کمتر از ۳۰ آگهی فعال داشتند از جدول‌ها حذف شده‌اند و نبودشان به معنای نبود بازار نیست، به معنای نبود نمونه کافی برای گفتن یک عدد قابل دفاع است.

برای دیدن این محله‌ها در بستر بزرگ‌تر شهر، راهنمای قیمت مسکن در مشهد تصویر کلی بازار خرید و راهنمای رهن و اجاره آپارتمان در مشهد تصویر بازار اجاره را می‌دهد.

سوالات متداول

قیمت آپارتمان در الهیه مشهد متری چقدر است؟
بر پایه ۶۱۵ آگهی فعال خرید آپارتمان ۴۰ تا ۲۵۰ متر، میانه قیمت هر متر در الهیه حدود ۹۵ میلیون تومان است. واحد میانه این محله ۱۱۳ متر با میانه قیمت کل حدود ۱۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است.

قیمت آپارتمان در قاسم‌آباد مشهد چقدر است؟
قاسم‌آباد یک نرخ واحد ندارد. میانه متری در امامیه ۶۶ میلیون، در حجاب ۷۶ میلیون، در شاهد ۱۰۸ میلیون و در اقبال لاهوری ۱۱۷ میلیون تومان است؛ یعنی اختلاف حدود ۵۱ میلیون تومان در هر متر بین دو سر همین یک نام.

ارزان‌ترین محله غرب مشهد برای خرید آپارتمان کدام است؟
در میان محله‌هایی که دست‌کم ۳۰ آگهی فعال دارند، امامیه با میانه متری ۶۶ میلیون تومان و میانه قیمت کل ۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان برای واحد ۹۰ متری، پایین‌ترین سطح قیمت را دارد. حجاب با متری ۷۶ میلیون تومان در رده بعدی است، اما میانه سال ساخت آن ۱۳۸۵ است.

رهن و اجاره آپارتمان در الهیه مشهد چقدر است؟
بر پایه ۲۳۴ آگهی فعال، میانه ودیعه در الهیه ۶۰۰ میلیون تومان و میانه اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومان برای واحد میانه ۱۰۸ متری است. حدود ۲۱ درصد آگهی‌های اجاره این محله رهن کامل هستند، یعنی اجاره ماهانه صفر.