قیمت آپارتمان در یوسفآباد و سهروردی ۱۴۰۴
قیمت آپارتمان یوسفآباد و سهروردی متری چند است؟ میانه قیمت هر متر، قیمت کل و اجارهبها به تفکیک سن بنا و متراژ، بر پایه ۴۹۳ آگهی فعال فروش آپارتمان در این دو محله مرکزی تهران.
میانه قیمت هر متر آپارتمان در یوسفآباد ۳۸۸ میلیون تومان و در سهروردی و باغ صبا ۳۳۳ میلیون تومان است؛ این دو عدد از ۴۹۳ آگهی فعال فروش آپارتمان (۲۴۵ آگهی در یوسفآباد و ۲۴۸ آگهی در سهروردی و باغ صبا) در دادههای زنده بِوقتش به دست آمده است. اما عدد میانه تمام ماجرا نیست: در قلب تهران، چیزی که بودجه شما را تعیین میکند متراژ نیست، سن بناست. در همین دو محله، فاصله قیمت متری یک آپارتمان نوساز با یک آپارتمان قدیمیساز به ۳۷ درصد میرسد، در حالی که تفاوت قیمت متری واحد کوچک و بزرگ در یوسفآباد تنها حدود ۳ درصد است. این راهنما همان معاملهای را عدد میکند که خریدار مرکز تهران واقعاً با آن روبهروست.
قیمت آپارتمان در یوسفآباد و سهروردی متری چند است؟
میانه قیمت هر متر در یوسفآباد ۳۸۸ میلیون تومان و میانه قیمت کل واحد ۴۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است. در سهروردی و باغ صبا همین دو عدد به ۳۳۳ میلیون تومان و ۳۴ میلیارد و ۴۵۰ میلیون تومان میرسد. یعنی یوسفآباد در قیمت متری حدود ۱۶ درصد گرانتر از همسایه شرقی خود است، ولی چون میانه متراژ آگهیها در هر دو محله نزدیک به هم است (۱۱۶ متر در برابر ۱۱۰ متر)، اختلاف بودجه کل به بیش از ۱۰ میلیارد تومان میرسد.
یوسفآباد در منطقه ۶ شهرداری تهران و سهروردی و باغ صبا در منطقه ۷ قرار دارند. هر دو از محلههای مرکزی و قدیمی پایتختاند و بافت ساختمانیشان ترکیبی از برجهای نوساز و بلوکهای آپارتمانی دهه هفتاد و هشتاد است. همین ترکیب است که باعث میشود میانگین ساده گمراهکننده باشد و باید داده را باندبندی کرد.
| محله | میانه قیمت هر متر | میانه قیمت کل | میانه متراژ | تعداد آگهی فعال |
|---|---|---|---|---|
| یوسفآباد (منطقه ۶) | ۳۸۸ میلیون تومان | ۴۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان | ۱۱۶ متر | ۲۴۵ |
| سهروردی و باغ صبا (منطقه ۷) | ۳۳۳ میلیون تومان | ۳۴ میلیارد و ۴۵۰ میلیون تومان | ۱۱۰ متر | ۲۴۸ |
فهرست کامل و بهروز این آگهیها را میتوانید در آگهیهای خرید آپارتمان در تهران ببینید و روی محله فیلتر کنید.
سن بنا چقدر روی قیمت آپارتمان مرکز تهران اثر میگذارد؟
سن بنا در این دو محله مهمترین متغیر قیمت است. برای اندازهگیری آن، ۴۷۴ آگهی که سال ساخت مشخص داشتند را در سه باند دستهبندی کردیم: نوساز (سال ساخت ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۵)، میانسال (۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲) و قدیمیساز (۱۳۹۵ و قبلتر). هر شش خانه جدول زیر دستکم ۵۳ آگهی پشتوانه دارد، پس اعداد قابل اتکا هستند.
| محله | باند سن بنا | میانه قیمت هر متر | میانه قیمت کل | تعداد آگهی فعال |
|---|---|---|---|---|
| یوسفآباد | نوساز (۱۴۰۳ تا ۱۴۰۵) | ۴۳۰ میلیون تومان | ۴۸ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان | ۹۶ |
| یوسفآباد | میانسال (۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲) | ۳۹۵ میلیون تومان | ۴۵ میلیارد تومان | ۷۰ |
| یوسفآباد | قدیمیساز (۱۳۹۵ و قبلتر) | ۳۱۴ میلیون تومان | ۳۷ میلیارد تومان | ۷۴ |
| سهروردی و باغ صبا | نوساز (۱۴۰۳ تا ۱۴۰۵) | ۳۷۰ میلیون تومان | ۴۴ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان | ۹۶ |
| سهروردی و باغ صبا | میانسال (۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲) | ۳۳۸ میلیون تومان | ۳۴ میلیارد تومان | ۵۳ |
| سهروردی و باغ صبا | قدیمیساز (۱۳۹۵ و قبلتر) | ۲۸۰ میلیون تومان | ۲۷ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان | ۸۵ |
عبور از باند قدیمیساز به نوساز در یوسفآباد قیمت متری را ۳۷ درصد و در سهروردی ۳۲ درصد بالا میبرد. جالبتر اینکه بخش عمده این جهش در پله دوم اتفاق میافتد، نه پله اول: فاصله میانسال تا نوساز در یوسفآباد فقط ۹ درصد است، ولی فاصله قدیمیساز تا میانسال ۲۶ درصد. یعنی گرانترین تصمیم خریدار، عبور از بناهای پیش از سال ۱۳۹۵ به بناهای پس از آن است؛ عبور از یک آپارتمان هفتساله به یک آپارتمان یکساله بسیار ارزانتر تمام میشود. اگر میخواهید همین معامله را از زاویه سرمایهگذاری بسنجید، مقایسه نوساز و کلنگی برای سرمایهگذاری چارچوب تصمیم را کامل میکند.
چرا متراژ در یوسفآباد قیمت متری را تکان نمیدهد؟
در بیشتر محلههای تهران، واحد کوچک متری گرانتر و واحد بزرگ متری ارزانتر معامله میشود. یوسفآباد دقیقاً برعکس این قاعده و تقریباً بیتفاوت است: از باند ۷۰ تا ۱۰۰ متر تا باند ۱۵۰ متر به بالا، قیمت متری فقط از ۳۸۹ به ۴۰۰ میلیون تومان میرسد، یعنی حدود ۳ درصد. در سهروردی اما متراژ هنوز اثر دارد و فاصله واحد زیر ۷۰ متر تا واحد بالای ۱۵۰ متر ۳۷ درصد است، چون بخش بزرگی از واحدهای کوچک این محله در بناهای قدیمیتر قرار دارند.
| محله | باند متراژ | میانه قیمت هر متر | میانه قیمت کل | تعداد آگهی فعال |
|---|---|---|---|---|
| یوسفآباد | ۷۰ تا ۱۰۰ متر | ۳۸۹ میلیون تومان | ۳۳ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان | ۳۸ |
| یوسفآباد | ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر | ۳۹۰ میلیون تومان | ۴۵ میلیارد تومان | ۱۳۷ |
| یوسفآباد | ۱۵۰ متر به بالا | ۴۰۰ میلیون تومان | ۷۳ میلیارد تومان | ۵۵ |
| سهروردی و باغ صبا | زیر ۷۰ متر | ۲۶۶ میلیون تومان | ۱۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان | ۳۲ |
| سهروردی و باغ صبا | ۷۰ تا ۱۰۰ متر | ۳۳۳ میلیون تومان | ۲۷ میلیارد تومان | ۶۹ |
| سهروردی و باغ صبا | ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر | ۳۳۳ میلیون تومان | ۳۹ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان | ۱۰۷ |
| سهروردی و باغ صبا | ۱۵۰ متر به بالا | ۳۶۴ میلیون تومان | ۶۰ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان | ۴۰ |
باند زیر ۷۰ متر یوسفآباد در این جدول نیامده است، چون تعداد آگهی فعال آن به حد نصاب اتکاپذیری (۳۰ آگهی) نمیرسید و انتشار عددی که پشتوانه کافی ندارد، خریدار را گمراه میکند.
با بودجه ثابت، یوسفآباد بهتر است یا سهروردی؟
پاسخ عملی این است: با بودجه یکسان، سهروردی متراژ بیشتر و یوسفآباد بنای تازهتر میدهد. یک نمونه عددی روشنش میکند. با حدود ۴۵ میلیارد تومان، در یوسفآباد میانه بازار یک واحد میانسال حدود ۱۱۶ متری است؛ با همان رقم در سهروردی میتوانید سراغ نوساز با میانه ۱۲۳ متر بروید. برعکس، اگر سقف بودجه شما نزدیک به ۲۷ میلیارد تومان باشد، در سهروردی گزینه قدیمیساز حدود ۹۶ متری روی میز است، در حالی که همین رقم در یوسفآباد عملاً بیرون از میانه بازار قرار میگیرد.
پس انتخاب میان این دو محله بیشتر از آنکه انتخاب «گران و ارزان» باشد، انتخاب میان «نشانی» و «کیفیت بنا» است. خریداری که به دنبال بازسازی و بازآفرینی ارزش است، در سهروردی زمین بازی بازتری دارد؛ خریداری که میخواهد بدون هزینه اضافه وارد واحد آماده شود، در یوسفآباد گزینه بیشتری پیدا میکند اما بابت آن حدود ۱۶ درصد در متر میپردازد.
رهن و اجاره در یوسفآباد و سهروردی چقدر است؟
در بازار اجاره، میانه یوسفآباد ۲ میلیارد تومان ودیعه بهعلاوه ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه برای واحدی با میانه متراژ ۱۱۵ متر است (۲۵۳ آگهی فعال). در سهروردی و باغ صبا میانه ودیعه همان ۲ میلیارد تومان است اما اجاره ماهانه به ۲۵ میلیون تومان میرسد، آن هم برای واحدی با میانه متراژ ۱۰۰ متر (۱۳۰ آگهی فعال). یعنی شکاف اجارهبها میان دو محله بسیار بزرگتر از شکاف قیمت خرید است.
این تفاوت برای کسی که بین خرید و اجاره مردد است اهمیت دارد: نسبت اجاره به قیمت در سهروردی پایینتر است و مستأجر با بودجه محدودتر، دامنه انتخاب واقعیتری در این محله دارد. آگهیهای بهروز این بازار در رهن و اجاره آپارتمان در تهران قابل مرور است.
این دو محله نسبت به کل تهران کجا میایستند؟
میانه قیمت هر متر آپارتمان در کل شهر تهران بر پایه ۲۰٬۴۵۳ آگهی فعال فروش، ۲۵۳ میلیون تومان است. با این معیار، یوسفآباد حدود ۵۳ درصد و سهروردی و باغ صبا حدود ۳۲ درصد بالاتر از میانه شهر قرار میگیرند. هیچکدام جزو گرانترین محلههای تهران نیستند، اما هر دو بهروشنی در نیمه بالای بازار ایستادهاند و این جایگاه بیشتر از آنکه به کیفیت ساخت برگردد، به دسترسی و مرکزیت برمیگردد.
نکتهای که خریدار مرکز تهران باید بپذیرد همین است: در این دو محله شما بابت موقعیت پول میدهید، نه بابت بنا. اگر خواستید همین مقایسه را در مقیاس کل پایتخت ببینید، راهنمای قیمت مسکن تهران به تفکیک منطقه تصویر کاملتری میدهد.
چطور آگهی مناسب را زودتر از بقیه پیدا کنیم؟
در محلهای با حدود ۲۴۵ آگهی فعال، گزینههای واقعاً منطبق با بودجه و باند سن بنای شما معمولاً چند ده مورد بیشتر نیستند و همانها هم سریعترین گردش را دارند. راه عملی این است که بهجای مرور روزانه فهرستها، معیارها را یکبار دقیق تعریف کنید: محله، باند متراژ، سقف قیمت و بازه سال ساخت. با ردیاب رایگان بِوقتش میتوانید همین معیارها را ذخیره کنید تا لحظهای که آگهی منطبق منتشر شد، خبردار شوید.
یک توصیه دادهمحور هم برای چانهزنی: پیش از پیشنهاد قیمت، آگهی مورد نظر را با میانه باند خودش بسنجید، نه با میانه کل محله. واحد قدیمیساز ۱۰۰ متری در سهروردی که با متری ۳۴۰ میلیون تومان آگهی شده، نسبت به میانه محله ارزان به نظر میرسد اما نسبت به میانه باند خودش (۲۸۰ میلیون تومان) حدود ۲۱ درصد گران است. همین یک مقایسه، بیشتر اوقات جای چانهزنی را مشخص میکند.
سوالات متداول
قیمت هر متر آپارتمان در یوسفآباد چقدر است؟
میانه قیمت هر متر آپارتمان در یوسفآباد ۳۸۸ میلیون تومان است و میانه قیمت کل واحد به ۴۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان میرسد. این ارقام بر پایه ۲۴۵ آگهی فعال فروش آپارتمان در این محله محاسبه شده است.
یوسفآباد گرانتر است یا سهروردی؟
یوسفآباد گرانتر است؛ میانه قیمت هر متر در یوسفآباد ۳۸۸ میلیون تومان و در سهروردی و باغ صبا ۳۳۳ میلیون تومان است، یعنی حدود ۱۶ درصد اختلاف. در بازار اجاره اما فاصله بیشتر است و اجاره ماهانه میانه ۴۰ میلیون در برابر ۲۵ میلیون تومان قرار میگیرد.
آپارتمان نوساز در مرکز تهران چقدر از قدیمیساز گرانتر است؟
در یوسفآباد قیمت متری نوساز (۴۳۰ میلیون تومان) حدود ۳۷ درصد بالاتر از قدیمیساز (۳۱۴ میلیون تومان) است و در سهروردی این اختلاف ۳۲ درصد است. بیشترین جهش هنگام عبور از بناهای پیش از ۱۳۹۵ رخ میدهد، نه در سالهای اخیر ساخت.
برای اجاره آپارتمان در یوسفآباد چقدر بودجه لازم است؟
میانه بازار اجاره یوسفآباد ۲ میلیارد تومان ودیعه بههمراه ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه برای واحدی حدود ۱۱۵ متری است. این عدد از ۲۵۳ آگهی فعال رهن و اجاره در این محله به دست آمده است.
سوالات متداول
قیمت هر متر آپارتمان در یوسفآباد چقدر است؟
میانه قیمت هر متر آپارتمان در یوسفآباد ۳۸۸ میلیون تومان است و میانه قیمت کل واحد به ۴۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان میرسد. این ارقام بر پایه ۲۴۵ آگهی فعال فروش آپارتمان در این محله محاسبه شده است.
یوسفآباد گرانتر است یا سهروردی؟
یوسفآباد گرانتر است؛ میانه قیمت هر متر در یوسفآباد ۳۸۸ میلیون تومان و در سهروردی و باغ صبا ۳۳۳ میلیون تومان است، یعنی حدود ۱۶ درصد اختلاف. در بازار اجاره اما فاصله بیشتر است و اجاره ماهانه میانه ۴۰ میلیون در برابر ۲۵ میلیون تومان قرار میگیرد.
آپارتمان نوساز در مرکز تهران چقدر از قدیمیساز گرانتر است؟
در یوسفآباد قیمت متری نوساز (۴۳۰ میلیون تومان) حدود ۳۷ درصد بالاتر از قدیمیساز (۳۱۴ میلیون تومان) است و در سهروردی این اختلاف ۳۲ درصد است. بیشترین جهش هنگام عبور از بناهای پیش از ۱۳۹۵ رخ میدهد، نه در سالهای اخیر ساخت.
برای اجاره آپارتمان در یوسفآباد چقدر بودجه لازم است؟
میانه بازار اجاره یوسفآباد ۲ میلیارد تومان ودیعه بههمراه ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه برای واحدی حدود ۱۱۵ متری است. این عدد از ۲۵۳ آگهی فعال رهن و اجاره در این محله به دست آمده است.