قیمت ملک در شهریار و ملارد ۱۴۰۴

میانه قیمت هر متر آپارتمان در شهریار حدود ۷۷٬۶۹۷٬۰۰۰ تومان و در ملارد حدود ۲۸٬۸۸۸٬۰۰۰ تومان است؛ یعنی آپارتمان ملارد نزدیک به یک‌سوم شهریار قیمت می‌خورد، آن هم در دو شهر هم‌مرز غرب استان تهران. این ارقام از ۲٬۲۲۱ آگهی فعال ملکی شهریار و ۱٬۳۵۱ آگهی فعال ملکی ملارد روی تابلوی زنده بِوقتش گرفته شده و در هیچ سلولی عددی با کمتر از ۳۰ آگهی گزارش نشده است. تفاوت اصلی این کریدور با شهرهای جدید غرب تهران هم همین‌جاست: بیش از نیمی از عرضه شهریار خانه و ویلا و زمین است، نه آپارتمان.

قیمت هر متر ملک در شهریار و ملارد چقدر است؟

جدول زیر میانه قیمت متری، میانه قیمت کل و تعداد آگهی فعال هر دسته را در دو شهر کنار هم می‌گذارد. اعداد میانه‌اند، نه میانگین؛ در بازاری که چند آگهی گران کل میانگین را جابه‌جا می‌کند، میانه تصویر واقعی‌تری از «متری چند» می‌دهد.

یک نکته فنی که خواندن جدول را درست می‌کند: میانه قیمت متری و میانه قیمت کل روی دو ترکیب متفاوت از آگهی‌ها می‌نشیند، پس این دو عدد را نباید در هم ضرب کرد. در دسته خانه و ویلا که متراژ درج‌شده از حدود ۴۵ متر تا بالای ۷۰۰ متر پخش است، باغ‌ویلاهای با عرصه بزرگ عدد متری را پایین می‌کشند در حالی که واحدهای ساخته‌شده قیمت کل را بالا نگه می‌دارند. برای مقایسه دو شهر، ستون متری معیار درست است و برای بودجه‌بندی، ستون قیمت کل.

چرا آپارتمان ملارد نزدیک یک‌سوم شهریار قیمت می‌خورد؟

فاصله متری ۷۷٬۶۹۷٬۰۰۰ تومان شهریار با ۲۸٬۸۸۸٬۰۰۰ تومان ملارد آن‌قدر بزرگ است که اولین احتمال، تفاوت متراژ عرضه به نظر می‌رسد؛ اما داده این توضیح را رد می‌کند. چارک اول تا سوم قیمت متری آپارتمان در شهریار بین ۵۵٬۷۱۴٬۰۰۰ تا ۹۱٬۵۲۵٬۰۰۰ تومان است و همین بازه در ملارد بین ۲۳٬۸۴۶٬۰۰۰ تا ۴۰٬۱۵۱٬۰۰۰ تومان؛ یعنی گران‌ترین چارک ملارد هنوز از ارزان‌ترین چارک شهریار پایین‌تر است. شکاف در همه بازه‌های متراژ هم پابرجاست، نه فقط در یک بازه خاص.

توضیح واقعی، ترکیب عرضه است. آگهی‌های آپارتمان شهریار روی چند بافت شهری متمرکزند: محله معلم با ۱۱۵ آگهی فعال، شهرک وائین با ۱۰۱ آگهی و عباس‌آباد با ۳۸ آگهی، که همگی بافت آپارتمانی نسبتاً نوساز با آسانسور و پارکینگ‌اند. عرضه ملارد در مقابل روی بافت‌های پراکنده‌تر و واحدهای کوچک‌تر می‌افتد؛ میانه متراژ آپارتمان ملارد ۶۵ متر است در برابر ۸۰ متر شهریار. اگر دنبال کف قیمت در غرب استان تهران هستید، آگهی‌های آپارتمان ملارد عملاً ارزان‌ترین ورودی این کریدور است.

با هر بودجه در شهریار و ملارد چه آپارتمانی می‌شود خرید؟

نردبان زیر همان جدول را از زاویه بودجه می‌بیند: به ازای هر بازه متراژ، میانه قیمت کل و میانه قیمت متری. سلول آپارتمان بالای ۱۱۰ متر ملارد با ۲۷ آگهی زیر حد ۳۰ آگهی می‌ماند و گزارش نشده است.

خواندن عملی این نردبان ساده است. با حدود ۱٫۵ میلیارد تومان در ملارد یک واحد زیر ۶۰ متر در دسترس است و همان بودجه در شهریار عملاً فقط به زمین و کلنگی می‌رسد. با ۴ میلیارد تومان یا وارد کوچک‌ترین واحدهای شهریار می‌شوید یا واحدی بالای ۸۰ متر در ملارد. از ۶ میلیارد به بالا انتخاب در شهریار به بازه ۸۰ تا ۱۱۰ متر می‌رسد و بالای ۱۲ میلیارد تومان بازار شهریار وارد واحدهای بزرگ بالای ۱۱۰ متر می‌شود. جالب اینکه در شهریار قیمت متری در بازه ۶۰ تا ۸۰ متر کمترین مقدار را دارد؛ واحدهای خیلی کوچک و واحدهای بزرگ هر دو گران‌تر متری معامله می‌شوند.

چرا سهم ویلا و زمین در بازار شهریار این‌قدر بزرگ است؟

این همان چیزی است که کریدور شهریار و ملارد را از شهرهای جدید غرب تهران جدا می‌کند. از ۲٬۲۲۱ آگهی فعال ملکی شهریار، ۷۱۶ آگهی خانه و ویلا و ۵۵۴ آگهی زمین و کلنگی است؛ یعنی حدود ۵۷ درصد کل عرضه. در ملارد این نسبت به ۳۵۵ آگهی از ۱٬۳۵۱ آگهی، یعنی حدود ۲۶ درصد می‌رسد. در یک شهر جدید آپارتمان‌محور چنین سهمی اصلاً وجود ندارد و همه عرضه عملاً آپارتمان است.

عدد متری این دو دسته هم منطق خودش را دارد. میانه قیمت متری زمین و کلنگی در شهریار ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و در ملارد ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است، با میانه متراژ ۲۴۹ متر در شهریار و ۴۰۰ متر در ملارد. یعنی شهریار قطعات کوچک‌تر و ارزان‌تر عرضه می‌کند و ملارد قطعات بزرگ‌تر با نرخ متری بالاتر. در دسته خانه و ویلا هم ملارد با متری ۲۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان از شهریار با ۲۱٬۱۶۵٬۰۰۰ تومان جلوتر است؛ دقیقاً برعکس چیزی که در آپارتمان دیدیم. اگر بازار باغ‌ویلا و خانه حیاط‌دار هدف شماست، آگهی‌های خانه و ویلا در شهریار پرحجم‌ترین منبع این کریدور است.

قیمت ملک تجاری در شهریار و ملارد چقدر است؟

مغازه در هر دو شهر دقیقاً ۱۳۷ آگهی فعال دارد و همین تعداد برابر، مقایسه را تمیز می‌کند. میانه قیمت متری مغازه در شهریار ۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است و در ملارد ۱۱۹٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان؛ اما میانه قیمت کل فاصله کمتری دارد، ۶٬۹۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ در برابر ۴٬۵۵۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان. علتش متراژ است: میانه متراژ مغازه شهریار ۳۱ متر و ملارد ۴۰ متر است، پس شهریار واحدهای کوچک‌تر و گران‌تر متری عرضه می‌کند.

در دسته دفتر و اداری فقط شهریار به حد نمایش می‌رسد، با ۴۱ آگهی فعال، میانه متری ۱۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و میانه قیمت کل ۷٬۱۵۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان روی متراژ میانه ۷۰ متر. ملارد با ۱۲ آگهی زیر آستانه می‌ماند و هر عددی برای آن گزارش نشده است.

شهریار و ملارد در مقایسه با بقیه غرب استان تهران کجا می‌ایستند؟

اگر شهریار را کنار اندیشه بگذارید، تصویر جالبی درمی‌آید: میانه قیمت متری آپارتمان اندیشه ۷۷٬۸۵۷٬۰۰۰ تومان است، یعنی عملاً هم‌سطح شهریار با ۷۷٬۶۹۷٬۰۰۰ تومان. تفاوت این دو در حجم و ترکیب عرضه است، نه در نرخ؛ جزئیات بازار اندیشه در راهنمای قیمت مسکن اندیشه آمده است. ملارد در همین قاب، پرت‌ترین نقطه کریدور از نظر ارزانی آپارتمان است.

یک پله بالاتر، کرج قطب بزرگ‌تر همین جغرافیاست و بسیاری از خریدارانی که بودجه‌شان به تهران نمی‌رسد بین این دو انتخاب می‌کنند؛ برای مقایسه محله‌به‌محله می‌توانید راهنمای قیمت مسکن کرج را ببینید. جمع‌بندی ساده این است که این کریدور یک بازار تک‌نرخی نیست: آپارتمان در ملارد ارزان است، آپارتمان در شهریار هم‌سطح شهرهای جدید است، و زمین و ویلا در هر دو شهر بازار جداگانه‌ای با منطق قیمتی خودش دارد.

پیش از خرید در این کریدور چه چیزی را باید بررسی کرد؟

در بازاری که سهم زمین و ویلا این‌قدر بالاست، وضعیت حقوقی ملک به اندازه قیمت متری اهمیت دارد. سه چیز را قبل از هر پیش‌پرداختی روشن کنید: نوع سند و اینکه تک‌برگ است یا قولنامه‌ای، کاربری ثبت‌شده ملک و اینکه مسکونی است یا زراعی و باغی، و وجود پایان کار شهرداری برای بنای ساخته‌شده. بخش بزرگی از اختلاف قیمت متری در دسته زمین و کلنگی دقیقاً از همین تفاوت‌ها می‌آید، نه از موقعیت جغرافیایی.

نکته دوم سرعت است. آگهی‌های زیر قیمت در بازارهای کم‌عمق مثل ملارد یا در دسته‌های کم‌تعداد مثل دفتر و اداری شهریار خیلی زود جمع می‌شوند. اگر معیار مشخصی دارید، به‌جای مرور روزانه آگهی‌ها یک ردیاب رایگان بسازید تا لحظه انتشار آگهی مطابق با شهر، دسته، متراژ و بودجه‌تان خبردار شوید.

سوالات متداول

قیمت هر متر آپارتمان در شهریار چقدر است؟ میانه قیمت هر متر آپارتمان در شهریار ۷۷٬۶۹۷٬۰۰۰ تومان است که از ۳۸۹ آگهی فعال به دست آمده. بازه معمول بازار بین ۵۵٬۷۱۴٬۰۰۰ تا ۹۱٬۵۲۵٬۰۰۰ تومان در هر متر است.

ملارد ارزان‌تر است یا شهریار؟ برای آپارتمان ملارد به‌روشنی ارزان‌تر است؛ میانه متری ۲۸٬۸۸۸٬۰۰۰ تومان در برابر ۷۷٬۶۹۷٬۰۰۰ تومان شهریار. اما در خانه و ویلا رابطه برعکس می‌شود و ملارد با متری ۲۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان از شهریار با ۲۱٬۱۶۵٬۰۰۰ تومان گران‌تر است.

با دو میلیارد تومان در شهریار یا ملارد چه چیزی می‌شود خرید؟ این بودجه در ملارد به یک آپارتمان ۶۰ تا ۸۰ متری می‌رسد که میانه قیمتش ۲٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. در شهریار همین رقم فقط به دسته زمین و کلنگی با میانه ۱٬۳۵۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان می‌رسد و نه به آپارتمان.

سهم ویلا و زمین از بازار شهریار چقدر است؟ از ۲٬۲۲۱ آگهی فعال ملکی شهریار، ۷۱۶ آگهی خانه و ویلا و ۵۵۴ آگهی زمین و کلنگی است؛ روی هم حدود ۵۷ درصد عرضه. در ملارد این سهم به حدود ۲۶ درصد می‌رسد.