اجاره خانه با بودجه؛ با هر ودیعه و اجاره چه آپارتمانی در بازار هست؟
بودجه اجارهات را بگذار کنار بازار: بر پایه ۱۰۴٬۱۹۴ آگهی فعال اجاره، در هر رده ودیعه و اجاره چه متراژ، چند خواب و در کدام شهرها و مناطق آگهی وجود دارد.
اگر بودجه اجارهتان مشخص است و میخواهید بدانید همان رقم امروز چه خانهای میآورد، جواب کوتاه این است: آنچه با بالا رفتن بودجه اول از همه عوض میشود تعداد خواب است، بعد جغرافیا، و تقریباً هیچوقت سن بنا. زیر ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل معادل، تهران عملاً از دسترس خارج است و تنها ۴ تا ۷٪ عرضه این ردهها را دارد؛ در رده بالای ۶ میلیارد تومان، ۷۴٪ کل عرضه کشور فقط در تهران است.
این نوشته نه راهنمای مذاکره است و نه توصیه مالی. کاری که میکند یک نگاشت است: هر رده بودجه اجاره را میگذارد کنار آگهیهایی که همین حالا فعالاند و میگوید در آن رده چه متراژی، چند خوابی و در کدام شهرها و محلههایی آگهی وجود دارد. همه اعداد از داده اولشخص بِوقتش (به وقتش) است: ۱۰۴٬۱۹۴ آگهی فعال اجاره مسکونی — آپارتمان و خانه/ویلای اجارهای — در سراسر ایران که هم ودیعه و هم اجاره ماهانه اعلامشده دارند، وضعیت شهریور ۱۴۰۵. هر ردهای با کمتر از ۳۰ آگهی از جدولها حذف شده، چون عدد نازک گمراهکننده است.
چرا بودجه اجاره را باید به یک عدد تبدیل کرد؟
بودجه اجاره برخلاف بودجه خرید دو رقم دارد: ودیعه و اجاره ماهانه. برای اینکه بشود دو آگهی را با هم مقایسه کرد، در این نوشته هر آگهی با یک عدد واحد سنجیده میشود: رهن کامل معادل، یعنی ودیعه بهاضافه سی برابر اجاره ماهانه. این همان نرخ تبدیلی است که در بازار ایران عرف است و در محاسبات قیمت هم مبنا قرار میگیرد. اگر میخواهید خود فرمول، نرخ عرف و شیوه چانهزنی سر تبدیل را جداگانه ببینید، راهنمای تبدیل رهن به اجاره دقیقاً همان بحث را باز کرده است.
یک مثال برای اینکه عدد دستتان بیاید: ودیعه ۳۰۰ میلیون تومان بهاضافه اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومان، رهن کامل معادلِ ۶۰۰ میلیون تومان است و در جدولهای زیر در رده «۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون» مینشیند. جدولها در کنار همان رده، ودیعه و اجاره میانه واقعی را هم نشان میدهند تا لازم نباشد خودتان محاسبه کنید.
با هر بودجه اجاره واقعاً چه چیزی در بازار هست؟
نمای کلی این است: ۵۱٪ از آگهیهای فعال اجاره زیر ۸۰۰ میلیون تومان رهن کامل معادل قیمت خوردهاند و ۶۷٫۷٪ زیر ۱٫۲ میلیارد تومان. یعنی دو سوم بازار در دامنهای است که اجارهنشینی متعارف در آن اتفاق میافتد. جدول زیر همان بازار را ردهبهرده باز میکند.
| رده بودجه (رهن کامل معادل) | تعداد آگهی فعال | سهم از بازار | متراژ میانه | ودیعه میانه | اجاره ماهانه میانه | سال ساخت میانه | تکخواب | دوخواب | سهخواب و بیشتر |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| زیر ۳۰۰ میلیون | ۱۱٬۹۴۹ | ۱۱٫۵٪ | ۷۰ متر | ۵۰ میلیون | ۳٫۵ میلیون | ۱۳۹۵ | ۶۱٪ | ۳۳٪ | ۵٪ |
| ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون | ۱۷٬۸۶۳ | ۱۷٫۱٪ | ۸۰ متر | ۲۰۰ میلیون | ۷ میلیون | ۱۳۹۴ | ۵۶٪ | ۴۱٪ | ۳٪ |
| ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون | ۲۳٬۳۰۴ | ۲۲٫۴٪ | ۹۰ متر | ۳۰۰ میلیون | ۱۰ میلیون | ۱۳۹۴ | ۳۳٪ | ۶۳٪ | ۵٪ |
| ۸۰۰ میلیون تا ۱٫۲ میلیارد | ۱۷٬۴۱۶ | ۱۶٫۷٪ | ۱۰۵ متر | ۵۰۰ میلیون | ۱۵ میلیون | ۱۳۹۵ | ۱۵٪ | ۷۲٪ | ۱۳٪ |
| ۱٫۲ تا ۲ میلیارد | ۱۴٬۰۲۴ | ۱۳٫۵٪ | ۱۲۰ متر | ۱ میلیارد | ۲۰ میلیون | ۱۳۹۵ | ۱۰٪ | ۶۰٪ | ۳۰٪ |
| ۲ تا ۳٫۵ میلیارد | ۹٬۹۷۹ | ۹٫۶٪ | ۱۳۰ متر | ۱٫۵ میلیارد | ۳۰ میلیون | ۱۳۹۷ | ۶٪ | ۴۸٪ | ۴۶٪ |
| ۳٫۵ تا ۶ میلیارد | ۴٬۸۰۵ | ۴٫۶٪ | ۱۵۰ متر | ۳ میلیارد | ۵۰ میلیون | ۱۳۹۷ | ۲٪ | ۳۳٪ | ۶۴٪ |
| بالای ۶ میلیارد | ۴٬۸۵۴ | ۴٫۷٪ | ۲۲۰ متر | ۶ میلیارد | ۱۲۰ میلیون | ۱۳۹۸ | ۲٪ | ۱۶٪ | ۸۲٪ |
ستونی که بیشترین حرف را دارد ستون سال ساخت است: از ارزانترین رده تا گرانترین رده، سال ساخت میانه فقط از ۱۳۹۵ به ۱۳۹۸ میرود. یعنی بودجه کمتر در بازار اجاره به «خانه کهنه» نمیرسد؛ به خانه کوچکتر و کماتاقتر میرسد. همان مسیر را در ستون تعداد خواب دنبال کنید: در رده زیر ۳۰۰ میلیون تومان ۶۱٪ آگهیها تکخواباند، در رده ۸۰۰ میلیون تا ۱٫۲ میلیارد ۷۲٪ دوخواباند، و از ۳٫۵ میلیارد به بالا ۶۴٪ سهخواب و بیشترند.
نکته دوم، ترکیب نوع ملک است. در ردههای پایین نزدیک نیمی از عرضه آپارتمان نیست و خانه یا واحد ویلایی است؛ سهم آپارتمان از ۴۷٪ در رده زیر ۳۰۰ میلیون به ۸۱٪ در رده ۲ تا ۳٫۵ میلیارد میرسد. اگر جستوجویتان را از ابتدا فقط روی آپارتمان قفل کنید، در بودجههای پایین بخش بزرگی از عرضه واقعی را ندیده کنار گذاشتهاید.
با بالا رفتن بودجه، کدام شهرها وارد دسترس میشوند؟
پاسخ کوتاه: بودجه اجاره در ایران بیش از آنکه متراژ بخرد، شهر میخرد. سهم تهران از عرضه هر رده با بالا رفتن بودجه از ۷٪ به ۷۴٪ میرسد؛ یعنی رده بودجه شما تقریباً تعیین میکند که اصلاً تهران در انتخابهایتان هست یا نه.
| رده بودجه | سهم تهران از عرضه این رده | شهرهایی با بیشترین آگهی در این رده |
|---|---|---|
| زیر ۳۰۰ میلیون | ۷٪ | مشهد، تهران، کرمانشاه، تبریز، کرج، شیراز |
| ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون | ۴٪ | مشهد، کرمانشاه، تهران، قم، خرمآباد، اصفهان |
| ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون | ۹٪ | تهران، آمل، قائمشهر، کرمانشاه، مشهد، قم |
| ۸۰۰ میلیون تا ۱٫۲ میلیارد | ۱۴٪ | تهران، آمل، قائمشهر، شیراز، مشهد، اصفهان |
| ۱٫۲ تا ۲ میلیارد | ۲۵٪ | تهران، شیراز، مشهد، آمل، کرج، قائمشهر |
| ۲ تا ۳٫۵ میلیارد | ۴۶٪ | تهران، مشهد، شیراز، کرج، اصفهان، ساری |
| ۳٫۵ تا ۶ میلیارد | ۶۱٪ | تهران، مشهد، شیراز، کرج، پردیس |
| بالای ۶ میلیارد | ۷۴٪ | تهران، کرج، مشهد، شیراز، لواسان، اصفهان |
الگو روشن است. تا ۵۰۰ میلیون تومان، بازار در دست شهرهای میانی است: مشهد، کرمانشاه، قم، خرمآباد و تبریز بیشترین آگهی را دارند و تهران در حاشیه است. از ۵۰۰ میلیون به بالا تهران وارد میشود ولی هنوز کنار آمل، قائمشهر و مشهد مینشیند. از ۲ میلیارد به بالا بازار عملاً تهرانمحور میشود. شهرهای شمالی — آمل، قائمشهر، ساری — دقیقاً در میانه جدول متمرکزند و برای بودجههای ۵۰۰ میلیون تا ۲ میلیارد بیشترین عرضه غیرتهرانی را دارند.
برای یک دوخوابه ۷۰ تا ۱۰۰ متری در هر شهر چقدر بودجه لازم است؟
ردههای بودجه وقتی مفید میشوند که روی یک واحد مشخص بنشینند. جدول زیر رایجترین انتخاب بازار اجاره را ثابت نگه میدارد — آپارتمان یا خانه دوخواب با متراژ ۷۰ تا ۱۰۰ متر — و میگوید در هر شهر میانه بودجه لازم چقدر است. فقط شهرهایی آمدهاند که دستکم ۳۰ آگهی از این دست دارند.
| شهر | تعداد آگهی دوخواب ۷۰ تا ۱۰۰ متر | رهن کامل معادل (میانه) | ودیعه میانه | اجاره ماهانه میانه |
|---|---|---|---|---|
| تهران | ۴٬۸۷۱ | ۱٫۹ میلیارد | ۱ میلیارد | ۲۰ میلیون |
| مشهد | ۱٬۲۸۸ | ۷۰۰ میلیون | ۳۰۰ میلیون | ۸٫۵ میلیون |
| آمل | ۱٬۱۱۹ | ۷۳۵ میلیون | ۲۰۰ میلیون | ۱۵ میلیون |
| کرج | ۸۶۱ | ۸۰۰ میلیون | ۵۰۰ میلیون | ۶٫۵ میلیون |
| ساری | ۶۵۳ | ۶۸۰ میلیون | ۳۰۰ میلیون | ۱۲ میلیون |
| کرمانشاه | ۶۱۸ | ۵۴۰ میلیون | ۳۰۰ میلیون | ۶٫۵ میلیون |
| اصفهان | ۶۱۱ | ۷۲۰ میلیون | ۳۵۰ میلیون | ۱۱ میلیون |
| شیراز | ۵۰۷ | ۷۵۳ میلیون | ۴۰۰ میلیون | ۷٫۵ میلیون |
| رشت | ۴۲۱ | ۹۴۰ میلیون | ۶۰۰ میلیون | ۹ میلیون |
| قم | ۳۵۹ | ۷۵۰ میلیون | ۵۰۰ میلیون | ۸ میلیون |
| تبریز | ۳۲۱ | ۶۵۰ میلیون | ۲۷۰ میلیون | ۱۰ میلیون |
| قزوین | ۱۸۱ | ۸۳۰ میلیون | ۴۵۰ میلیون | ۷ میلیون |
| یزد | ۱۴۳ | ۵۰۰ میلیون | ۱۵۰ میلیون | ۱۰ میلیون |
فاصله تهران با بقیه کشور در همین یک سطر خلاصه میشود: میانه رهن کامل معادل یک دوخوابه ۷۰ تا ۱۰۰ متری در تهران ۱٫۹ میلیارد تومان است، در مشهد ۷۰۰ میلیون و در یزد ۵۰۰ میلیون تومان. یعنی همان واحد در تهران نزدیک به سه برابر مشهد بودجه میخواهد. در عمل، بودجهای که در تهران یک دوخوابه اجاره میکند، در اغلب مراکز استان یک سهخوابه بزرگتر اجاره میکند. آگهیهای بهروز همین بازار را میتوانید در فید اجاره آپارتمان در مشهد دنبال کنید.
به ترکیب ودیعه و اجاره در ستونهای آخر هم نگاه کنید: در آمل میانه ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان است ولی اجاره ماهانه ۱۵ میلیون، در حالی که در کرج ودیعه ۵۰۰ میلیون و اجاره ۶٫۵ میلیون است. رهن کامل معادل این دو تقریباً یکی است، ولی فشار نقدینگیشان کاملاً متفاوت است.
در تهران با بودجه محدود کدام مناطق باز است؟
در تهران، همان دوخوابه ۷۰ تا ۱۰۰ متری از ۸۳۰ میلیون تومان در منطقه ۱۷ شروع میشود و در منطقه ۳ به ۲٫۹۵ میلیارد تومان میرسد. یعنی داخل یک شهر، انتخاب منطقه بیش از سه برابر روی بودجه لازم اثر میگذارد — بیشتر از اثری که متراژ یا سن بنا دارد.
| منطقه تهران | تعداد آگهی | رهن کامل معادل (میانه) | ودیعه میانه | اجاره ماهانه میانه |
|---|---|---|---|---|
| منطقه ۱۷ | ۵۷ | ۸۳۰ میلیون | ۵۰۰ میلیون | ۷ میلیون |
| منطقه ۱۵ | ۴۶ | ۹۳۵ میلیون | ۶۲۵ میلیون | ۷٫۵ میلیون |
| منطقه ۱۹ | ۵۴ | ۹۷۰ میلیون | ۷۰۰ میلیون | ۱۰ میلیون |
| منطقه ۱۶ | ۶۱ | ۱٫۰۴ میلیارد | ۵۵۰ میلیون | ۱۰ میلیون |
| منطقه ۱۰ | ۱۵۲ | ۱٫۲۵ میلیارد | ۸۰۰ میلیون | ۶٫۲ میلیون |
| منطقه ۱۲ | ۷۶ | ۱٫۳ میلیارد | ۱ میلیارد | ۴ میلیون |
| منطقه ۱۴ | ۳۰۴ | ۱٫۳ میلیارد | ۱ میلیارد | ۶٫۵ میلیون |
| منطقه ۱۸ | ۱۴۱ | ۱٫۳ میلیارد | ۸۰۰ میلیون | ۱۵ میلیون |
| منطقه ۱۱ | ۱۰۸ | ۱٫۴ میلیارد | ۸۰۰ میلیون | ۷٫۸ میلیون |
| منطقه ۲۱ | ۱۳۰ | ۱٫۶ میلیارد | ۱ میلیارد | ۱۶ میلیون |
| منطقه ۸ | ۲۸۲ | ۱٫۷ میلیارد | ۱ میلیارد | ۲۰ میلیون |
| منطقه ۷ | ۲۸۹ | ۱٫۷۵ میلیارد | ۱ میلیارد | ۱۸ میلیون |
| منطقه ۴ | ۳۵۳ | ۱٫۷۹ میلیارد | ۱ میلیارد | ۱۵ میلیون |
| منطقه ۱۳ | ۱۴۸ | ۱٫۸۵ میلیارد | ۱ میلیارد | ۲۰٫۵ میلیون |
| منطقه ۵ | ۱٬۰۶۲ | ۲ میلیارد | ۱٫۱ میلیارد | ۲۷ میلیون |
| منطقه ۲۲ | ۵۷ | ۲ میلیارد | ۱٫۳ میلیارد | ۱۷ میلیون |
| منطقه ۲ | ۴۸۸ | ۲٫۲۶ میلیارد | ۱٫۱ میلیارد | ۲۶ میلیون |
| منطقه ۶ | ۱۷۰ | ۲٫۳۵ میلیارد | ۱ میلیارد | ۳۳ میلیون |
| منطقه ۱ | ۵۳۳ | ۲٫۸۶ میلیارد | ۱٫۲ میلیارد | ۳۵ میلیون |
| منطقه ۳ | ۲۷۷ | ۲٫۹۵ میلیارد | ۱٫۵ میلیارد | ۴۰ میلیون |
سه مشاهده از این جدول: اول، مناطق جنوبی و جنوبشرقی — ۱۷، ۱۵، ۱۹، ۱۶ — تنها جاییاند که یک دوخوابه با بودجه زیر یک میلیارد تومان پیدا میشود. دوم، بیشترین حجم عرضه در این متراژ نه در ارزانترین مناطق بلکه در منطقه ۵ است با ۱٬۰۶۲ آگهی؛ یعنی جایی که هم قیمت میانه بالاست و هم انتخاب زیاد. سوم، در مناطق مرکزی مثل ۱۲ و ۱۴ الگوی غالب ودیعهمحور است (ودیعه ۱ میلیارد با اجاره ۴ تا ۶٫۵ میلیون)، در حالی که در مناطق شمالی مثل ۱ و ۳ اجاره ماهانه ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان است. برای دیدن آگهیهای فعال به تفکیک منطقه سراغ فید اجاره آپارتمان در تهران بروید، و اگر نگاشت محلهبهمحله قیمت را میخواهید، راهنمای قیمت رهن و اجاره تهران همان تفکیک را جداگانه دارد.
یک بودجه، دو شکل: ودیعه بیشتر یا اجاره بیشتر؟
در هر رده بودجه، بازار هر دو شکل را همزمان عرضه میکند و انتخاب بینشان دست شماست. در رده ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان که پرعرضهترین رده بازار است، ۲٬۴۴۶ آگهی رهن کامل با ودیعه میانه ۶۰۰ میلیون تومان و بدون اجاره ماهانه وجود دارد؛ در همان رده، ۲٬۲۱۰ آگهی با ودیعه ۱۰۰ میلیون تومان یا کمتر و اجاره ماهانه میانه ۱۶ میلیون تومان هست. یک رده بودجه، دو الگوی پرداخت کاملاً متفاوت.
سهم رهن کامل از کل بازار اجاره ۱۳٫۷٪ است (۱۴٬۲۴۲ آگهی از ۱۰۴٬۱۹۴)، ولی این سهم ثابت نیست: از ۸٪ در رده زیر ۳۰۰ میلیون تومان به ۲۹٪ در رده بالای ۶ میلیارد میرسد. هرچه بودجه بالاتر، احتمال یافتن گزینه رهن کامل بیشتر. اینکه کدام شکل برای شما بهصرفهتر است به نرخ بازدهی پول و شرایط نقدینگیتان برمیگردد؛ این مقایسه را رهن کامل یا اجاره ماهانه جداگانه بررسی کرده است.
این جدولها را چطور به یک جستوجوی واقعی تبدیل کنیم؟
سه کار عملی از دل همین داده در میآید:
- اول رده بودجهتان را پیدا کنید، بعد شهر را انتخاب کنید. جدول شهرها نشان میدهد که در ردههای زیر ۵۰۰ میلیون تومان جستوجو در تهران عملاً بینتیجه است؛ وقت گذاشتن روی شهری که در رده شما عرضه ندارد، بیشترین اتلاف وقت جستوجوست.
- نوع ملک را زود قفل نکنید. در بودجههای پایین نزدیک نیمی از عرضه آپارتمان نیست. اگر فیلتر را از ابتدا فقط روی آپارتمان بگذارید، در همان رده بخش بزرگی از گزینهها را نمیبینید.
- بهجای مرور روزانه، هشدار بگذارید. آگهیهای داخل بودجه در ردههای کمعرضه سریع میآیند و میروند؛ با ساخت یک ردیاب رایگان میتوانید سقف ودیعه، سقف اجاره، متراژ، تعداد خواب و محله را ثبت کنید تا لحظه انتشار آگهی مطابق خبردار شوید.
سوالات متداول
سوالات متداول
با ودیعه ۳۰۰ میلیون و اجاره ۱۰ میلیون تومان چه خانهای میشود اجاره کرد؟
این ترکیب رهن کامل معادلِ ۶۰۰ میلیون تومان است و در رده ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان مینشیند؛ پرعرضهترین رده بازار با ۲۳٬۳۰۴ آگهی فعال، برابر ۲۲٫۴٪ کل عرضه اجاره. در این رده متراژ میانه ۹۰ متر، سال ساخت میانه ۱۳۹۴ و ۶۳٪ آگهیها دوخواب است. بیشترین عرضه به ترتیب در تهران، آمل، قائمشهر، کرمانشاه، مشهد و قم است و سهم تهران از این رده ۹٪ است.
برای اجاره یک دوخوابه ۷۰ تا ۱۰۰ متری در تهران چقدر بودجه لازم است؟
میانه رهن کامل معادل برای این واحد در تهران ۱٫۹ میلیارد تومان است؛ در عمل حدود ودیعه ۱ میلیارد تومان بهاضافه اجاره ماهانه ۲۰ میلیون تومان. ارزانترین مناطق برای همین واحد منطقه ۱۷ (۸۳۰ میلیون تومان)، منطقه ۱۵ (۹۳۵ میلیون) و منطقه ۱۹ (۹۷۰ میلیون تومان) هستند و گرانترینها منطقه ۳ (۲٫۹۵ میلیارد) و منطقه ۱ (۲٫۸۶ میلیارد تومان).
رهن کامل چه سهمی از بازار اجاره دارد؟
۱۳٫۷٪ آگهیهای فعال اجاره رهن کاملاند، یعنی ۱۴٬۲۴۲ آگهی از ۱۰۴٬۱۹۴ آگهی بررسیشده. این سهم با بودجه بالا میرود: در رده زیر ۳۰۰ میلیون تومان ۸٪ و در رده بالای ۶ میلیارد تومان ۲۹٪ از عرضه رهن کامل است.
با یک بودجه ثابت، ودیعه بیشتر بدهیم یا اجاره ماهانه بیشتر؟
بازار هر دو را در یک رده عرضه میکند. در رده ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان، ۲٬۴۴۶ آگهی رهن کامل با ودیعه میانه ۶۰۰ میلیون تومان وجود دارد و در کنارش ۲٬۲۱۰ آگهی با ودیعه ۱۰۰ میلیون تومان یا کمتر و اجاره ماهانه میانه ۱۶ میلیون تومان. انتخاب بین این دو به نقدینگی در دسترس و بازدهی جایگزین پول شما برمیگردد، نه به قیمت ملک.