قیمت آپارتمان در فردوس، شهرزیبا و باغ فیض ۱۴۰۴

میانه قیمت هر متر مربع آپارتمان در بلوار فردوس ۲۵۲ میلیون تومان و در باغ‌فیض هم ۲۵۲ میلیون تومان است؛ این دو عدد از ۱٬۰۸۷ آگهی فعال خرید آپارتمان در همین دو محله در پایگاه داده زنده بِوقتش به دست آمده‌اند. اگر شهر زیبا را هم به مجموعه اضافه کنیم، این سه محله همسایه در منطقه ۵ تهران روی هم ۱٬۵۹۱ آگهی فعال خرید و ۵۲۴ آگهی فعال رهن و اجاره دارند. در این راهنما یک نردبان قیمت متری برای هر سه محله می‌سازیم، نشان می‌دهیم با هر بودجه چه متراژی در دسترس است، و مشخص می‌کنیم عرضه هر باند متراژ عمدتاً از کدام محله می‌آید.

قیمت آپارتمان در بلوار فردوس متری چند است؟

میانه قیمت متری در فردوس ۲۵۲ میلیون تومان و میانه قیمت کل یک واحد ۱۹ میلیارد تومان است؛ میانه متراژ آگهی‌های فعال این محله ۸۰ متر مربع است. پایه محاسبه ۵۴۴ آگهی فعال خرید آپارتمان است، یعنی یکی از بزرگ‌ترین نمونه‌های محله‌ای غرب تهران در داده ما. نکته مهم برای خریدار این است که فردوس یک بازار «متری ثابت» نیست: در باندهای زیر ۱۰۰ متر، قیمت متری تقریباً بین ۲۴۲ تا ۲۴۶ میلیون تومان می‌ماند، اما از ۱۰۰ متر به بالا به ۲۷۴ میلیون و در واحدهای بالای ۱۴۰ متر به ۳۱۴ میلیون تومان می‌رسد. یعنی صرفِ بزرگ‌تر شدن واحد، حدود ۳۰ درصد به قیمت هر متر اضافه می‌کند.

سهم آگهی‌های ثبت‌شده از سوی دفاتر املاک در فردوس ۹۳٫۸ درصد است؛ پایین‌ترین سهم بنگاه در میان این سه محله. عملاً یعنی احتمال رسیدن به یک معامله بدون واسطه در فردوس کمی بیشتر از دو محله دیگر است، هرچند همچنان استثناست نه قاعده.

باغ‌فیض گران‌تر است یا فردوس؟

در سطح میانه کل، این دو محله عملاً هم‌قیمت‌اند: هر دو روی ۲۵۲ میلیون تومان در هر متر می‌ایستند. تفاوت واقعی در ترکیب واحدهاست. میانه متراژ باغ‌فیض ۸۵ متر و میانه قیمت کل آن ۲۰٫۹ میلیارد تومان است، در برابر ۸۰ متر و ۱۹ میلیارد تومان در فردوس. یعنی خریدار در باغ‌فیض به‌طور میانه پول بیشتری می‌دهد چون واحد بزرگ‌تری می‌خرد، نه چون متر گران‌تری می‌خرد.

وقتی به تفکیک متراژ نگاه کنیم تصویر برعکس هم می‌شود: در باند ۶۰ تا ۸۰ متر، باغ‌فیض با ۲۳۶ میلیون تومان ارزان‌تر از فردوس با ۲۴۲ میلیون است؛ اما در باند ۸۰ تا ۱۰۰ متر باغ‌فیض با ۲۵۶ میلیون از فردوس با ۲۴۴ میلیون جلو می‌زند. پس پاسخ درست به «کدام گران‌تر است؟» به متراژ مورد نظر شما وابسته است، نه به نام محله.

با هر متراژ چقدر بودجه لازم است؟

جدول زیر میانه قیمت هر متر و میانه قیمت کل را به تفکیک باند متراژ نشان می‌دهد. ستون «تعداد آگهی فعال» پشتوانه هر خانه از جدول است؛ سلول‌هایی که نمونه کافی نداشتند اصلاً گزارش نشده‌اند.

دو توضیح روش‌شناختی که خریدار باید بداند. اول، در باغ‌فیض باند زیر ۶۰ متر تنها ۲۶ آگهی و باند بالای ۱۴۰ متر تنها ۱۵ آگهی فعال دارد؛ این تعداد برای اعلام یک میانه قابل اتکا کافی نیست و آن را گزارش نکرده‌ایم. دوم، در شهر زیبا میانه قیمت را فقط برای متراژهای ۸۰ متر به بالا منتشر می‌کنیم؛ در باندهای کوچک‌تر این محله پراکندگی قیمت آگهی‌ها غیرعادی است و میانه‌ی آن‌ها نماینده بازار واقعی محله نیست. گزارش نکردن یک عدد مشکوک بهتر از منتشر کردن آن است.

در محدوده‌ای که هر سه محله عدد قابل اتکا دارند، یعنی ۸۰ تا ۱۴۰ متر، ترتیب قیمت روشن است: باغ‌فیض بالاتر، فردوس در میانه، و شهر زیبا ارزان‌ترین گزینه. برای دیدن آگهی‌های به‌روز این محدوده می‌توانید خرید آپارتمان در تهران را ببینید و روی منطقه ۵ فیلتر بگذارید.

کدام محله کدام متراژ را عرضه می‌کند؟

مهم‌تر از قیمت، این است که بدانید بودجه شما اصلاً در کدام محله «کالا» پیدا می‌کند. ترکیب عرضه این سه محله کاملاً متفاوت است. در شهر زیبا ۳۹۸ آگهی از ۵۰۴ آگهی فعال، یعنی حدود ۷۹ درصد، زیر ۸۰ متر است؛ این محله عملاً تأمین‌کننده واحدهای کوچک و تک‌خوابه منطقه است. در باغ‌فیض ۳۱۰ آگهی از ۵۴۳ آگهی، یعنی حدود ۵۷ درصد، در بازه ۸۰ تا ۱۴۰ متر قرار دارد و این محله زمین بازی خانواده‌های دو خوابه است. فردوس متعادل‌ترین توزیع را دارد: ۲۶۸ آگهی زیر ۸۰ متر، ۲۴۶ آگهی بین ۸۰ تا ۱۴۰ متر و ۳۰ آگهی بالای ۱۴۰ متر.

نتیجه عملی این جدول ساده است. اگر دنبال واحد بالای ۱۴۰ متر هستید، در کل این سه محله فقط ۵۲ آگهی فعال وجود دارد و عمده آن در فردوس است؛ صبر و رصد مداوم لازم دارید. اگر دنبال واحد زیر ۶۰ متر هستید، باغ‌فیض تقریباً چیزی برای عرضه ندارد و باید به شهر زیبا نگاه کنید.

این سه محله نسبت به شهرک غرب کجا ایستاده‌اند؟

کل منطقه ۵ تهران در داده ما ۵٬۹۲۸ آگهی فعال خرید آپارتمان دارد با میانه قیمت متری ۲۷۰ میلیون تومان. فردوس و باغ‌فیض با ۲۵۲ میلیون کمی زیر میانه منطقه‌شان می‌نشینند و پونک با ۲۹۳ میلیون تومان و ۱٬۸۵۵ آگهی فعال، بالاتر از هر دو است. اما شکاف واقعی وقتی دیده می‌شود که یک پله به غرب لوکس تهران برویم: شهرک غرب با ۲۴۶ آگهی فعال میانه متری ۴۵۰ میلیون تومان دارد و سعادت‌آباد با ۳۸۶ آگهی روی ۴۵۲ میلیون تومان ایستاده است.

یعنی فردوس و باغ‌فیض حدود ۴۴ درصد ارزان‌تر از شهرک غرب و سعادت‌آباد هستند، در حالی که فاصله جغرافیایی‌شان چند دقیقه است. همین شکاف است که این سه محله را به «میان‌بازار غرب تهران» تبدیل می‌کند: همان دسترسی به بزرگراه‌های شرق‌وغرب و همان بافت آپارتمانی، با نصف قیمت متری. برای مقایسه با تصویر کلان شهر می‌توانید راهنمای قیمت مسکن تهران منطقه‌به‌منطقه را بخوانید و برای همسایه شمالی این محدوده، راهنمای قیمت آپارتمان در جنت‌آباد تصویر مکمل را می‌دهد.

رهن و اجاره در این سه محله چقدر است؟

بازار اجاره این سه محله برخلاف بازار خرید تقریباً یکدست است. در فردوس با ۳۳۸ آگهی فعال اجاره، میانه ودیعه ۱٫۵ میلیارد تومان و میانه اجاره ماهانه ۲۲ میلیون تومان است، برای میانه متراژ ۸۰ متر. در باغ‌فیض با ۱۱۵ آگهی، ودیعه ۱٫۴۵ میلیارد و اجاره ۲۴ میلیون تومان برای میانه متراژ ۸۵ متر ثبت شده است. در شهر زیبا با ۷۱ آگهی، ودیعه ۱٫۲ میلیارد و اجاره ۲۳٫۵ میلیون تومان برای میانه متراژ ۷۵ متر.

عدد قابل توجه اینجاست که اجاره ماهانه هر سه محله در بازه ۲۲ تا ۲۴ میلیون تومان است، یعنی اختلاف کمتر از ۱۰ درصد، در حالی که اختلاف عرضه‌شان بسیار بزرگ‌تر است. مستأجری که انعطاف جغرافیایی دارد، عملاً باید بر اساس متراژ و ودیعه انتخاب کند نه بر اساس نام محله. فهرست کامل و به‌روز را در رهن و اجاره آپارتمان در تهران ببینید.

چطور زودتر از بقیه به آگهی مناسب برسیم؟

در این سه محله سهم آگهی‌های ثبت‌شده از سوی دفاتر املاک بین ۹۳٫۸ تا ۹۶٫۲ درصد است؛ یعنی تقریباً هر آگهی‌ای که می‌بینید از یک بنگاه آمده و رقابت روی آگهی‌های خوب از همان ساعت اول شروع می‌شود. در بازاری که میانه قیمت واحد ۸۰ تا ۱۰۰ متری بین ۱۸٫۲ تا ۲۲٫۵ میلیارد تومان است، چند ساعت تأخیر می‌تواند به معنای از دست دادن تنها گزینه‌ای باشد که با بودجه شما جور در می‌آید.

ساده‌ترین راه، ساختن یک ردیاب رایگان با معیارهای دقیق خودتان است: محله، بازه متراژ و سقف قیمت. از آن به بعد، لحظه‌ای که آگهی مطابق در هر یک از منابع منتشر شد، خبردار می‌شوید و لازم نیست هر روز فهرست‌ها را دستی مرور کنید. توصیه عملی: به‌جای یک ردیاب پهن روی کل منطقه ۵، معیار را روی همان باند متراژی ببندید که جدول بالا نشان داد در محله هدفتان واقعاً عرضه دارد.

سوالات متداول

قیمت آپارتمان در بلوار فردوس متری چند است؟
میانه قیمت هر متر مربع آپارتمان در فردوس ۲۵۲ میلیون تومان است که از ۵۴۴ آگهی فعال خرید به دست آمده. میانه قیمت کل یک واحد در این محله ۱۹ میلیارد تومان برای میانه متراژ ۸۰ متر است.

باغ‌فیض ارزان‌تر است یا فردوس؟
میانه قیمت متری هر دو محله ۲۵۲ میلیون تومان است، اما در باند ۶۰ تا ۸۰ متر باغ‌فیض با ۲۳۶ میلیون ارزان‌تر و در باند ۸۰ تا ۱۰۰ متر با ۲۵۶ میلیون گران‌تر از فردوس است. پاسخ به متراژ مورد نظر شما بستگی دارد.

برای خرید یک آپارتمان ۸۰ تا ۱۰۰ متری در این محدوده چقدر بودجه لازم است؟
میانه قیمت کل این باند در باغ‌فیض ۲۲٫۵ میلیارد، در فردوس ۲۱٫۵ میلیارد و در شهر زیبا ۱۸٫۲ میلیارد تومان است. پشتوانه این سه عدد به‌ترتیب ۱۷۹، ۱۶۰ و ۵۹ آگهی فعال است.

این محله‌ها چقدر از شهرک غرب ارزان‌ترند؟
میانه قیمت متری شهرک غرب ۴۵۰ میلیون تومان بر پایه ۲۴۶ آگهی فعال است، یعنی فردوس و باغ‌فیض با ۲۵۲ میلیون حدود ۴۴ درصد ارزان‌ترند. کل منطقه ۵ با ۵٬۹۲۸ آگهی فعال روی میانه ۲۷۰ میلیون تومان می‌ایستد.