قیمت آپارتمان در ونک، میرداماد و جردن ۱۴۰۴

میانه قیمت هر متر آپارتمان در میرداماد ۴۰۳ میلیون تومان، در جردن ۳۹۸ میلیون و در ونک ۳۸۰ میلیون تومان است؛ یعنی کل فاصله این سه آدرس پرآوازه حدود ۲۳ میلیون تومان در هر متر است. این ارقام از ۴۰۹ آگهی فعال فروش آپارتمان به دست آمده که همین حالا در کاتالوگ بِوقتش رصد می‌شوند: ۱۴۹ آگهی در جردن، ۱۳۳ در ونک و ۱۲۷ در میرداماد. در ادامه با همین داده‌ها نشان می‌دهیم که در این کریدور، متراژ و سن بنا نرخ هر متر را خیلی جدی‌تر از انتخاب محله جابه‌جا می‌کنند.

همه ارقام این راهنما میانه (median) آگهی‌های فعال است، نه میانگین؛ در بازاری که چند واحد صدمیلیاردی دارد، میانگین تصویر واقعی را خراب می‌کند. اعداد برای خوانایی به نزدیک‌ترین میلیون یا دهم میلیارد تومان گرد شده‌اند و هیچ سلولی که پشتش کمتر از ۳۰ آگهی فعال باشد منتشر نشده است.

قیمت هر متر آپارتمان در ونک، میرداماد و جردن چقدر است؟

گران‌ترینِ این سه محله میرداماد است با میانه ۴۰۳ میلیون تومان در هر متر، و ارزان‌ترین ونک با ۳۸۰ میلیون تومان؛ جردن با ۳۹۸ میلیون تومان تقریباً وسط این دو می‌ایستد. اختلاف سر تا ته این جدول کمتر از شش درصد است. برای اینکه بزرگی این عدد دستتان بیاید، آن را کنار پراکندگی داخلی هر محله بگذارید: فقط فاصله چارک اول تا سوم در ونک ۱۷۶ میلیون تومان در هر متر است، در برابر ۲۳ میلیون تومان فاصله بین سه محله. به بیان ساده، دو آگهی در یک خیابان راحت‌تر از دو محله همسایه از هم فاصله می‌گیرند.

این نزدیکی تصادفی نیست. هر سه محله روی یک محور پیوسته در مرکز-شمال تهران نشسته‌اند؛ بلوار نلسون ماندلا (جردن) از ونک شروع می‌شود و میرداماد آن را قطع می‌کند. بافت ساختمانی، دسترسی بزرگراهی و ترکیب کاربری مسکونی و اداری در هر سه تقریباً یکی است، بنابراین بازار هم آن‌ها را تقریباً یک‌جور قیمت می‌زند. تفاوت ۴۵٫۶ در برابر ۵۵٫۵ میلیارد تومان در میانه قیمت کل هم بیشتر از آنکه اختلاف نرخ باشد، اختلاف اندازه واحدهای عرضه‌شده است: میانه متراژ ونک ۱۳۴ متر و میرداماد ۱۴۵ متر است.

متراژ چقدر روی نرخ هر متر اثر می‌گذارد؟

ارزان‌ترین نرخ هر متر در این کریدور به واحدهای ۱۲۰ تا ۱۶۰ متری می‌رسد با میانه ۳۴۸ میلیون تومان، و گران‌ترین نرخ به واحدهای بالای ۲۲۰ متر با ۴۳۲ میلیون تومان. یعنی صرفاً با جابه‌جا شدن روی محور متراژ، نرخ هر متر ۸۴ میلیون تومان تکان می‌خورد؛ چیزی بیش از سه برابرِ کل فاصله سه محله.

نکته مهم این است که الگو خطی نیست. باند ۱۲۰ تا ۱۶۰ متر که پرعرضه‌ترین باند کریدور هم هست (۱۳۵ آگهی فعال)، ارزان‌ترین نرخ هر متر را دارد. دلیلش ترکیب عرضه است: بخش بزرگی از این باند را ساختمان‌های میان‌سال و قدیمی‌تر پر کرده‌اند، در حالی که باندهای بالای ۱۶۰ متر و باند ۸۰ تا ۱۲۰ متر سهم نوساز بیشتری دارند. اگر دنبال بهترین نرخ هر متر در این محدوده هستید، همین باند پرعرضه اولین جایی است که باید بگردید.

سن بنا چقدر قیمت را جابه‌جا می‌کند؟

سن بنا قوی‌ترین محرک قیمت در این کریدور است. میانه نرخ هر متر برای واحدهای صفر تا دو سال ساخت ۴۷۶ میلیون تومان است و برای واحدهای بالای ۲۰ سال ۳۰۲ میلیون تومان؛ ۱۷۴ میلیون تومان اختلاف در هر متر. همان عدد را کنار ۲۳ میلیون تومان فاصله بین ونک، جردن و میرداماد بگذارید تا ببینید سن بنا چقدر بیشتر از آدرس حرف می‌زند.

برخلاف متراژ، اینجا الگو کاملاً یکنواخت است: هر پله سن بنا که بالاتر می‌رود، نرخ هر متر پایین‌تر می‌آید. اما ستون قیمت کل داستان دیگری می‌گوید؛ میانه قیمت کل از ۷۷ میلیارد در نوساز به ۵۰ میلیارد تومان در بالای ۲۰ سال می‌رسد، یعنی خیلی کمتر از افت نرخ متر. علتش این است که واحدهای قدیمی‌تر این محدوده معمولاً بزرگ‌تر ساخته شده‌اند و متراژ بیشتر، بخشی از افت نرخ را جبران می‌کند. برای خریداری که بودجه ثابتی دارد، این یعنی با همان پول می‌توان یا واحد کوچک‌ترِ نوساز خرید یا واحد بزرگ‌ترِ میان‌سال؛ و این تصمیم بیشتر از انتخاب بین ونک و میرداماد روی نتیجه اثر می‌گذارد.

با چه بودجه‌ای می‌توان در این سه محله آپارتمان خرید؟

کف واقع‌بینانه ورود به این کریدور حدود ۲۲٫۹ میلیارد تومان است؛ این میانه قیمت کل واحدهای زیر ۸۰ متر بر پایه ۳۶ آگهی فعال است. یک واحد دو خوابه با میانه متراژ ۱۰۵ متر، میانه قیمت ۴۲ میلیارد تومان دارد (۱۴۱ آگهی فعال) و یک واحد سه خوابه با میانه متراژ ۱۶۵ متر، ۶۳٫۳ میلیارد تومان (۲۱۸ آگهی فعال). سقف عرفی بازار هم واحدهای بالای ۲۲۰ متر با میانه ۱۱۵ میلیارد تومان است.

جالب اینکه نرخ هر متر دو خوابه‌ها (۴۰۰ میلیون تومان) کمی بالاتر از سه خوابه‌ها (۳۸۶ میلیون تومان) است. یعنی اگر بودجه اجازه بدهد، پله بعدی تعداد خواب گران‌تر از آن چیزی که به نظر می‌رسد نیست و هزینه اضافه‌اش عمدتاً بابت متراژ بیشتر پرداخت می‌شود. برای دیدن آگهی‌های فعال و به‌روزِ همین محدوده می‌توانید آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران را با فیلتر محله باز کنید.

رهن و اجاره در ونک، میرداماد و جردن چقدر است؟

در بازار اجاره، جردن با میانه ودیعه ۲ میلیارد و اجاره ماهانه ۴۸ میلیون تومان گران‌ترین قرارداد ماهانه را دارد، در حالی که میرداماد با ودیعه ۳٫۴ میلیارد و اجاره ۲۰ میلیون تومان به سمت رهن سنگین‌تر متمایل است. این تفاوت بیشتر از آنکه اختلاف ارزش اجاره باشد، اختلاف سلیقه بازار در ترکیب ودیعه و اجاره است؛ برای مقایسه درست باید هر دو ستون را با هم دید، نه فقط یکی را.

ستون ودیعه از همه آگهی‌های فعال هر محله محاسبه شده و ستون اجاره ماهانه به ترتیب از ۱۲۵، ۱۱۳ و ۷۳ آگهی که مبلغ اجاره را اعلام کرده‌اند. اگر مستأجر این محدوده هستید، آگهی‌های رهن و اجاره آپارتمان در تهران نقطه شروع مقایسه است.

این کریدور کجای بازار تهران ایستاده است؟

میانه نرخ هر متر در کل تهران ۲۵۳ میلیون تومان است (بر پایه ۲۰٬۴۵۷ آگهی فعال فروش آپارتمان) و میانه این سه محله روی هم ۴۰۰ میلیون تومان. پس این کریدور بالای بازار تهران است، ولی سقف بازار نیست؛ پله بالاتر دست محله‌های شمالی‌تر است که در راهنمای قیمت نیاوران و زعفرانیه به تفکیک بررسی‌شان کرده‌ایم. تصویر کامل‌تر منطقه‌به‌منطقه پایتخت هم در راهنمای قیمت مسکن تهران آمده است.

یک عدد دیگر هم هویت این محدوده را توضیح می‌دهد: در همین سه محله ۵۰۳ آگهی فعال فروش دفتر و واحد اداری وجود دارد با میانه نرخ ۳۹۶ میلیون تومان در هر متر، یعنی عملاً هم‌قیمت مسکونی (۴۰۰ میلیون تومان). در بیشتر نقاط تهران این دو نرخ فاصله معناداری دارند؛ اینکه اینجا روی هم افتاده‌اند نشان می‌دهد تقاضای اداری و مسکونی برای یک متر ساختمان در این کریدور تقریباً هم‌وزن‌اند.

چون فاصله سه محله کم و پراکندگی داخلی‌شان زیاد است، فرصت واقعی معمولاً یک آگهی مشخص است نه یک آدرس مشخص، و چنین آگهی‌هایی سریع جمع می‌شوند. با ساخت یک ردیاب رایگان می‌توانید متراژ، سن بنا و سقف بودجه دلخواهتان را تعریف کنید تا لحظه‌ای که آگهی مطابق منتشر شد خبردار شوید.

سوالات متداول

قیمت هر متر آپارتمان در میرداماد چقدر است؟
میانه قیمت هر متر آپارتمان در میرداماد ۴۰۳ میلیون تومان است، بر پایه ۱۲۷ آگهی فعال فروش. نیمه میانی بازار بین ۳۳۴ تا ۴۹۲ میلیون تومان در هر متر قرار می‌گیرد.

ونک گران‌تر است یا جردن و میرداماد؟
ونک با میانه ۳۸۰ میلیون تومان در هر متر ارزان‌ترینِ این سه است؛ جردن ۳۹۸ و میرداماد ۴۰۳ میلیون تومان. کل فاصله ۲۳ میلیون تومان در هر متر، یعنی کمتر از شش درصد، است.

سن بنا چقدر روی قیمت این محله‌ها اثر دارد؟
میانه نرخ هر متر واحدهای نوساز (صفر تا ۲ سال) ۴۷۶ میلیون تومان و واحدهای بالای ۲۰ سال ۳۰۲ میلیون تومان است. این ۱۷۴ میلیون تومان اختلاف، بسیار بزرگ‌تر از ۲۳ میلیون تومان فاصله بین خود سه محله است.

با چه بودجه‌ای می‌توان در ونک، جردن یا میرداماد آپارتمان خرید؟
کف واقع‌بینانه حدود ۲۲٫۹ میلیارد تومان برای واحدهای زیر ۸۰ متر است (۳۶ آگهی فعال). یک دو خوابه با میانه متراژ ۱۰۵ متر، میانه قیمت ۴۲ میلیارد تومان دارد.