قیمت آپارتمان در فولادشهر و بهارستان ۱۴۰۵؛ شهرهای جدید اصفهان و صدرای شیراز

در ۱٬۱۴۱ آگهی فعال املاک شهرهای جدید اصفهان، میانه قیمت هر متر آپارتمان در فولادشهر ۳۳٬۵۲۹٬۰۰۰ تومان و در بهارستان ۴۲٬۸۹۹٬۰۰۰ تومان است؛ در همان لحظه میانه متری آپارتمان در خود شهر اصفهان ۹۱٬۵۸۸٬۰۰۰ تومان است. یعنی خریدار فولادشهر حدود ۶۳ درصد و خریدار بهارستان حدود ۵۳ درصد زیر متری شهر مادر خرید می‌کند. این تفاوت، و نه چیز دیگری، دلیل اصلی مهاجرت خریدار به شهرهای جدید است.

همه عددهای این نوشته از آگهی‌های فعال بازار در پایگاه داده بِوقتش (به وقتش) گرفته شده است؛ هر جدول تعداد آگهی پشت هر عدد را هم نشان می‌دهد تا بدانید میانه روی چه حجمی از بازار حساب شده است.

قیمت آپارتمان در فولادشهر چقدر است؟

میانه قیمت کل آپارتمان فروشی در فولادشهر ۲٬۹۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است، روی ۱۹۳ آگهی فعال، با میانه متراژ ۸۶ متر. فولادشهر در سال ۱۳۵۱ برای اسکان کارکنان ذوب آهن اصفهان و در حدود ۳۶ کیلومتری اصفهان ساخته شد؛ بافت آپارتمانی گسترده و نسبتاً یکدستش باعث شده دامنه قیمت در آن باریک بماند.

وقتی آگهی‌ها را بر اساس متراژ تفکیک می‌کنیم، الگو روشن می‌شود: قیمت متری تا مرز صد متر تقریباً ثابت است و فقط در آپارتمان‌های بزرگ‌تر جهش می‌کند.

نکته عملی این جدول این است که در فولادشهر تا مرز صد متر، بزرگ‌تر شدن آپارتمان متری را گران نمی‌کند و فقط قیمت کل بالا می‌رود. اما عبور از صد متر متری را حدود ۴۵ درصد گران‌تر می‌کند، چون عرضه آپارتمان بزرگ در این شهر محدود و عمدتاً نوسازتر است. آگهی‌های بالای ۱۴۰ متر هم فقط ۱۳ مورد بودند و میانه‌شان را منتشر نکردیم. برای دیدن موجودی امروز می‌توانید سراغ آگهی‌های آپارتمان فولادشهر بروید.

قیمت آپارتمان در بهارستان اصفهان چند است؟

میانه قیمت آپارتمان در شهر جدید بهارستان ۳٬۵۹۸٬۵۰۰٬۰۰۰ تومان است، روی ۱۴۶ آگهی فعال، با میانه متراژ ۸۰ متر و میانه متری ۴۲٬۸۹۹٬۰۰۰ تومان. بهارستان از فولادشهر گران‌تر است: هر متر حدود ۹٬۳۷۰٬۰۰۰ تومان بیشتر، یعنی نزدیک ۲۸ درصد. علت ساده است؛ بهارستان به اصفهان نزدیک‌تر است و بافت نوسازتری دارد.

برخلاف فولادشهر، در بهارستان بزرگ‌تر شدن آپارتمان متری را هم بالا می‌برد؛ از زیر ۷۰ متر به بازه ۷۰ تا ۱۰۰ متر، متری حدود ۲۸ درصد گران‌تر می‌شود. بازه ۱۰۰ تا ۱۴۰ متر فقط ۲۷ آگهی داشت و منتشر نشد. آگهی‌های آپارتمان بهارستان اصفهان تصویر لحظه‌ای عرضه را نشان می‌دهد.

شهرهای جدید اصفهان چقدر از خود اصفهان ارزان‌ترند؟

این مقایسه دلیل اصلی جست‌وجوی اکثر خریدارهاست، پس مستقیم به عدد می‌رویم. جدول زیر میانه هر چهار شهر را کنار هم می‌گذارد.

ملموس‌ترین شکل خواندن این جدول با متراژ ثابت است. یک آپارتمان ۸۶ متری، یعنی همان میانه متراژ فولادشهر، در فولادشهر ۲٬۹۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان قیمت می‌خورد؛ همان ۸۶ متر با میانه متری اصفهان حدود ۷٬۹۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان درمی‌آید. اختلاف حدود ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است و دقیقاً همان چیزی است که خریدار در ازای فاصله ۳۶ کیلومتری و رفت‌وآمد روزانه می‌پردازد یا نمی‌پردازد.

میانه متراژ دو شهر جدید (۸۶ و ۸۰ متر) از میانه اصفهان (۱۲۰ متر) کوچک‌تر است، پس بخشی از فاصله قیمت کل صرفاً به کوچک‌تر بودن واحدهاست؛ مقایسه درست، مقایسه قیمت هر متر است. الگوی مشابهی در حاشیه تهران هم دیده می‌شود؛ قیمت آپارتمان در پرند و هشتگرد همین سنجش را برای شهرهای جدید استان تهران انجام داده است.

رهن و اجاره در فولادشهر و بهارستان چقدر است؟

در آگهی‌های رهن و اجاره‌ای که هم ودیعه و هم اجاره ماهانه دارند، میانه فولادشهر ۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان ودیعه به‌علاوه ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان اجاره ماهانه است و میانه بهارستان ۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان ودیعه به‌علاوه ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان اجاره. همین ترکیب در اصفهان ۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان ودیعه و ۱۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان اجاره ماهانه است.

فاصله در بازار اجاره تندتر از بازار خرید است: ودیعه اصفهان دو برابر شهرهای جدید است، اما اجاره ماهانه‌اش پنج برابر فولادشهر و حدود چهار برابر بهارستان درمی‌آید. برای مستأجری که فشار اصلی‌اش قسط ماهانه است، این تفاوت از تفاوت قیمت خرید هم تعیین‌کننده‌تر است.

رهن کامل هم گزینه رایجی در این دو شهر است: در ۴۸ آگهی رهن کامل شهرهای جدید (فولادشهر و بهارستان روی هم، چون جداگانه کم بودند)، میانه ودیعه ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان برای میانه متراژ ۷۸ متر است، در حالی که میانه رهن کامل اصفهان روی ۱۶۱ آگهی ۹۸۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان برای ۱۰۵ متر است. یعنی مستأجر شهر جدید با حدود یک‌سوم ودیعه اصفهان و در متراژی کوچک‌تر خانه می‌گیرد.

سن ساختمان چقدر روی قیمت متری اثر دارد؟

در بهارستان سن ساختمان یک عامل قیمتی روشن است و در فولادشهر تقریباً نیست. این یکی از غیرمنتظره‌ترین یافته‌های داده‌های ماست و برای خریدار مستقیماً کاربرد دارد.

در بهارستان هر پله نوسازتر شدن متری را بالا می‌برد و ساختمان‌های ۱۴۰۱ به بعد حدود ۳۱ درصد گران‌تر از ساختمان‌های دهه هشتاد و اوایل نود قیمت می‌خورند. در فولادشهر اما این نردبان وجود ندارد؛ نوسازترین گروه حتی کمی ارزان‌تر از گروه میانی است. توضیح محتمل، ترکیب عرضه است: بخش بزرگی از واحدهای تازه‌ساز فولادشهر در فازهای دورتر شهر ساخته شده‌اند، پس نوسازی‌شان با موقعیت ضعیف‌تر خنثی می‌شود. نتیجه عملی روشن است: در فولادشهر پول اضافی دادن صرفاً بابت سال ساخت توجیه بازاری ندارد و باید موقعیت را جداگانه سنجید.

صدرا و مجلسی چه وضعیتی دارند؟

درباره صدرای شیراز و شهر جدید مجلسی صادقانه‌ترین کاری که می‌توانیم بکنیم این است که عدد ندهیم. صدرا در کاتالوگ فعال ما فقط ۵ آگهی ملکی دارد و مجلسی هیچ آگهی فعالی ندارد. میانه گرفتن از پنج آگهی عددی می‌سازد که شبیه واقعیت است ولی نیست، و ما زیر آستانه اتکاپذیری عدد منتشر نمی‌کنیم.

این کمبود درباره خود شهر چیزی نمی‌گوید. صدرا در حدود ۲۵ کیلومتری شمال‌غرب شیراز ساخته شده و در پایان دهه نود با بیش از صد هزار نفر جمعیت یکی از پرجمعیت‌ترین شهرهای فارس بود؛ مجلسی هم در سال ۱۳۶۸ برای اسکان کارکنان فولاد مبارکه احداث شد و شهر کوچکی است. آنچه این عدد نشان می‌دهد پوشش آگهی این دو شهر است؛ بخش بزرگی از معاملات صدرا زیر عنوان شیراز ثبت می‌شود.

پس تا وقتی عرضه آگهی صدرا به آستانه قابل اتکا برسد، بهترین لنگر قیمتی در دسترس، میانه متری شیراز است: ۱۱۴٬۲۸۵٬۰۰۰ تومان روی ۱٬۵۷۷ آگهی فعال. اگر منتظر رسیدن آگهی صدرا هستید، ساختن یک ردیاب رایگان با شهر و بودجه دلخواه معقول‌ترین کار است؛ لحظه‌ای که آگهی مطابق شرط شما منتشر شد خبردار می‌شوید و لازم نیست هر روز دستی جست‌وجو کنید.

غیر از آپارتمان چه چیزی در این شهرها آگهی می‌شود؟

کل آگهی فعال فولادشهر ۷۶۴ مورد و بهارستان ۱٬۰۹۹ مورد است که ۵۳۲ و ۶۰۹ موردش املاک است؛ بقیه عمدتاً ماشین و موتورسیکلت. در بخش غیرآپارتمانی، دو دسته حجم قابل اتکا دارند. میانه قیمت مغازه در فولادشهر روی ۱۰۸ آگهی فعال ۲٬۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است و میانه خانه و ویلای فروشی در بهارستان روی ۱۱۳ آگهی فعال ۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان.

عدد دوم برای خریدار مردد میان آپارتمان و ویلایی معنادار است: میانه خانه و ویلا در بهارستان ۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان در برابر میانه آپارتمان ۳٬۵۹۸٬۵۰۰٬۰۰۰ تومان، یعنی ویلایی‌ها ارزان‌تر قیمت می‌خورند. علتش جنس عرضه است؛ خانه و ویلای آگهی‌شده در شهرهای جدید معمولاً واحد قدیمی‌تر یا نیمه‌ساز حاشیه شهر است، نه ویلای لوکس. برای مقایسه با بازار شهر مادر، راهنمای محله‌به‌محله قیمت مسکن در اصفهان کف و سقف مناطق اصفهان را نشان می‌دهد.

سوالات متداول

قیمت آپارتمان در فولادشهر متری چند است؟
میانه قیمت هر متر آپارتمان در فولادشهر ۳۳٬۵۲۹٬۰۰۰ تومان است، بر پایه ۱۹۳ آگهی فعال. میانه قیمت کل ۲٬۹۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان برای میانه متراژ ۸۶ متر است.

فولادشهر ارزان‌تر است یا بهارستان؟
فولادشهر ارزان‌تر است. میانه متری فولادشهر ۳۳٬۵۲۹٬۰۰۰ تومان و بهارستان ۴۲٬۸۹۹٬۰۰۰ تومان است، یعنی هر متر در بهارستان حدود ۹٬۳۷۰٬۰۰۰ تومان یا نزدیک ۲۸ درصد گران‌تر.

خرید در شهرهای جدید اصفهان چقدر نسبت به خود اصفهان صرفه دارد؟
میانه متری اصفهان ۹۱٬۵۸۸٬۰۰۰ تومان است؛ یعنی فولادشهر حدود ۶۳ درصد و بهارستان حدود ۵۳ درصد زیر متری اصفهان است. برای یک آپارتمان ۸۶ متری این اختلاف حدود ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان می‌شود.

چرا برای صدرای شیراز عدد قیمت اعلام نشده است؟
چون صدرا در کاتالوگ آگهی‌های فعال ما فقط ۵ آگهی ملکی دارد و ما زیر آستانه اتکاپذیری میانه منتشر نمی‌کنیم. نزدیک‌ترین لنگر قابل اتکا میانه متری شیراز است: ۱۱۴٬۲۸۵٬۰۰۰ تومان روی ۱٬۵۷۷ آگهی فعال.