خرید خانه با بودجه؛ با هر رقم چه آپارتمانی در بازار هست؟
بودجهات را بگذار کنار بازار: بر پایه ۱۱۶٬۳۲۴ آگهی فعال فروش آپارتمان، در هر رده بودجه چه متراژ، چند خواب، چه سن بنا و در کدام شهرها آگهی وجود دارد.
اگر بودجهات مشخص است و میخواهی بدانی همان رقم امروز در بازار چه چیزی میآورد، جواب کوتاه این است: تا حدود ۳ میلیارد تومان، محدودکننده اصلی جغرافیا است نه متراژ؛ از ۵ میلیارد تومان به بالا، آپارتمان دوخوابه به گزینه غالب تبدیل میشود؛ و در تهران زیر ۵ میلیارد تومان، چیزی که کوچک میشود متراژ است، نه سن بنا و امکانات.
این نوشته یک راهنمای مرحلهبهمرحله خرید نیست و توصیه مالی هم نمیکند. کاری که میکند یک نگاشت ساده است: هر رده بودجه را میگذارد کنار آگهیهایی که همین حالا در بازار فعالاند و میگوید در آن رده چه متراژی، چند خوابی، چه سن بنایی و در کدام شهرهایی آگهی وجود دارد. همه اعداد از داده اولشخص بِوقتش (به وقتش) است: ۱۱۶٬۳۲۴ آگهی فعال فروش آپارتمان در سراسر ایران، وضعیت شهریور ۱۴۰۵. هر ردهای که کمتر از ۳۰ آگهی داشته باشد در جدولها نیامده، چون عدد نازک گمراهکننده است.
با هر بودجه واقعاً چه چیزی در بازار هست؟
نمای کلی این است: ۲۹٫۴٪ از کل آگهیهای فعال فروش آپارتمان زیر ۵ میلیارد تومان قیمت خوردهاند و ۶۲٫۳٪ زیر ۱۰ میلیارد تومان. یعنی نزدیک دو سوم بازار در دامنهای است که معمولاً «خرید اول» در آن اتفاق میافتد. جدول زیر همان بازار را ردهبهرده باز میکند.
| رده بودجه (تومان) | تعداد آگهی فعال | سهم از کل بازار | متراژ میانه | سال ساخت میانه | تکخواب | دوخواب | سهخواب و بیشتر |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| زیر ۲ میلیارد | ۳٬۶۷۹ | ۳٫۲٪ | ۷۵ متر | ۱۳۹۹ | ۴۴٪ | ۵۰٪ | ۵٪ |
| ۲ تا ۳ میلیارد | ۵٬۶۲۳ | ۴٫۸٪ | ۷۵ متر | ۱۳۹۷ | ۳۶٪ | ۶۱٪ | ۳٪ |
| ۳ تا ۴ میلیارد | ۱۱٬۴۵۱ | ۹٫۸٪ | ۶۲ متر | ۱۳۹۹ | ۵۲٪ | ۴۶٪ | ۱٪ |
| ۴ تا ۵ میلیارد | ۱۳٬۴۷۵ | ۱۱٫۶٪ | ۶۸ متر | ۱۳۹۹ | ۳۵٪ | ۶۳٪ | ۲٪ |
| ۵ تا ۷ میلیارد | ۲۱٬۳۶۵ | ۱۸٫۴٪ | ۸۲ متر | ۱۳۹۸ | ۱۶٪ | ۸۱٪ | ۴٪ |
| ۷ تا ۱۰ میلیارد | ۱۶٬۸۸۶ | ۱۴٫۵٪ | ۱۰۰ متر | ۱۴۰۰ | ۸٪ | ۷۹٪ | ۱۴٪ |
| ۱۰ میلیارد به بالا | ۴۳٬۸۱۹ | ۳۷٫۷٪ | ۱۲۷ متر | ۱۴۰۰ | ۶٪ | ۴۷٪ | ۴۷٪ |
دو نکته در این جدول خلاف انتظار رایج است. اول اینکه متراژ میانه بهطور یکنواخت با بودجه بالا نمیرود؛ در رده زیر ۲ میلیارد تومان متراژ میانه ۷۵ متر است، اما در رده ۳ تا ۴ میلیارد به ۶۲ متر میرسد. دلیلش ساده است: ارزانترین آگهیها در شهرهایی هستند که قیمت هر متر در آنها پایین است، پس متراژ آنجا گران نیست؛ در حالی که رده ۳ تا ۴ میلیارد بیشتر واحدهای کوچک در شهرهای گرانتر را در بر میگیرد. دوم اینکه سن بنا هم خطی نیست: میانه سال ساخت در رده ۲ تا ۳ میلیارد، ۱۳۹۷ است و در رده زیر ۲ میلیارد، ۱۳۹۹.
زیر ۳ میلیارد تومان چه آپارتمانی پیدا میشود؟
در این دامنه ۹٬۳۰۲ آگهی فعال وجود دارد، یعنی ۸٪ کل بازار. آنچه در این رده کمیاب است شهر است، نه خانه: تعداد آگهیهای تهران در رده ۲ تا ۳ میلیارد فقط ۲۰۳ مورد است — ۳٫۶٪ آن رده. شهرهایی که این رده را میسازند عمدتاً شهرهای جدید و شهرهای اقماریاند: اندیشه، پرند، هشتگرد، گلبهار، ملارد و کرج، در کنار مشهد.
از نظر مشخصات فنی، رده زیر ۲ میلیارد تومان متراژ میانه ۷۵ متر دارد و نیمی از آگهیهایش دوخوابهاند؛ ۷۷٪ دستکم یک پارکینگ اعلام کردهاند و ۶۹٪ آسانسور. در رده ۲ تا ۳ میلیارد این ارقام به ۸۳٪ و ۷۶٪ میرسد. یعنی برخلاف تصور، در پایینترین ردههای بازار «واحد بدون پارکینگ» قاعده نیست؛ استثناست.
بین ۳ تا ۵ میلیارد تومان؛ جایی که حجم بازار جهش میکند
این دو رده روی هم ۲۴٬۹۲۶ آگهی فعال دارند — ۲۱٫۴٪ کل بازار، یعنی بیش از دو برابر همه چیزی که زیر ۳ میلیارد تومان وجود دارد. اگر بودجه از ۳ به ۵ میلیارد تومان برود، مهمترین چیزی که به دست میآید تعداد گزینه است، نه لزوماً متراژ.
ترکیب اتاقها در همین بازه جابهجا میشود: در رده ۳ تا ۴ میلیارد، ۵۲٪ آگهیها تکخواباند و ۴۶٪ دوخواب؛ در رده ۴ تا ۵ میلیارد این نسبت برعکس میشود و ۶۳٪ دوخواب میشود. سهم تهران هم از ۴٫۳٪ به ۹٪ میرسد. سهخوابه اما عملاً وارد میدان نمیشود: در هر دو رده سهمش زیر ۲٪ است.
از ۵ تا ۱۰ میلیارد تومان چه تغییری میکند؟
در رده ۵ تا ۷ میلیارد تومان، دوخوابه به گزینه غالب تبدیل میشود: ۸۱٪ آگهیها دوخواباند و متراژ میانه به ۸۲ متر میرسد. این پرحجمترین رده میانی بازار است با ۲۱٬۳۶۵ آگهی فعال.
عبور از ۷ میلیارد تومان دو چیز را با هم تغییر میدهد: متراژ میانه به ۱۰۰ متر میرسد و سهم سهخوابه از ۴٪ به ۱۴٪ میرود. اگر سهخوابه معیار شماست، اولین ردهای که واقعاً عرضه معناداری دارد همین ۷ تا ۱۰ میلیارد است — و رده بالای ۱۰ میلیارد است که سهخوابه در آن به ۴۷٪ میرسد.
با بودجهات در کدام شهرها آگهی هست؟
برای اینکه مقایسه بین شهرها منصفانه باشد، بهجای شمردن آگهیها یک واحد استاندارد را در همه شهرها قیمت گرفتهایم: آپارتمان دوخوابه بین ۶۰ تا ۱۰۰ متر. در سراسر کشور ۴۶٬۹۸۰ آگهی فعال با این مشخصات وجود دارد و ۱۰۶ شهر دستکم ۳۰ آگهی دارند که بتوان برایشان عدد منتشر کرد؛ بقیه شهرها بهدلیل نمونه کم حذف شدهاند.
از میان همان ۱۰۶ شهر: در ۶ شهر قیمت میانه این واحد زیر ۳ میلیارد تومان است، در ۲۳ شهر زیر ۴ میلیارد، در ۴۵ شهر زیر ۵ میلیارد، در ۷۷ شهر زیر ۶ میلیارد و در ۱۰۰ شهر زیر ۸ میلیارد تومان.
| شهر | تعداد آگهی | ارزانترین یکچهارم (تومان) | قیمت میانه (تومان) | گرانترین یکچهارم از (تومان) |
|---|---|---|---|---|
| تهران | ۹٬۹۱۴ | ۱۱٫۸ میلیارد | ۱۸٫۸ میلیارد | ۲۵٫۵ میلیارد |
| شیراز | ۲۳۶ | ۴٫۴ میلیارد | ۷٫۵ میلیارد | ۱۰٫۳ میلیارد |
| اصفهان | ۴۷۲ | ۵٫۲ میلیارد | ۷٫۰ میلیارد | ۸٫۸ میلیارد |
| مشهد | ۱٬۶۲۱ | ۴٫۳ میلیارد | ۶٫۸ میلیارد | ۹٫۲ میلیارد |
| تبریز | ۴۲۳ | ۴٫۴ میلیارد | ۶٫۲ میلیارد | ۸٫۷ میلیارد |
| پردیس | ۲٬۰۳۲ | ۵٫۴ میلیارد | ۶٫۲ میلیارد | ۶٫۹ میلیارد |
| کرج | ۱٬۱۱۴ | ۳٫۸ میلیارد | ۶٫۱ میلیارد | ۸٫۷ میلیارد |
| قم | ۴۶۸ | ۴٫۳ میلیارد | ۵٫۷ میلیارد | ۷٫۶ میلیارد |
| اندیشه | ۱۱٬۰۵۱ | ۴٫۷ میلیارد | ۵٫۶ میلیارد | ۶٫۹ میلیارد |
| ساری | ۱٬۱۰۳ | ۴٫۵ میلیارد | ۵٫۵ میلیارد | ۶٫۵ میلیارد |
| زاهدان | ۲۲۱ | ۳٫۰ میلیارد | ۴٫۱ میلیارد | ۴٫۹ میلیارد |
| گلبهار | ۳۵۹ | ۲٫۵ میلیارد | ۳٫۰ میلیارد | ۳٫۳ میلیارد |
| هشتگرد | ۵۴۱ | ۲٫۷ میلیارد | ۲٫۹ میلیارد | ۳٫۳ میلیارد |
| فولادشهر | ۱۱۷ | ۲٫۵ میلیارد | ۲٫۸ میلیارد | ۳٫۳ میلیارد |
| ملارد | ۲۰۹ | ۲٫۰ میلیارد | ۲٫۷ میلیارد | ۴٫۰ میلیارد |
| پرند | ۹۱۸ | ۲٫۰ میلیارد | ۲٫۶ میلیارد | ۳٫۱ میلیارد |
ستون «ارزانترین یکچهارم» مهمتر از ستون میانه است: نشان میدهد در هر شهر، یکچهارم پایینی بازار از چه رقمی شروع میشود. برای مثال میانه تهران ۱۸٫۸ میلیارد تومان است، اما یکچهارم آگهیهای دوخوابه ۶۰ تا ۱۰۰ متری تهران زیر ۱۱٫۸ میلیارد تومان قیمت خوردهاند. همین فاصله در مشهد بین ۴٫۳ و ۶٫۸ میلیارد است و در کرج بین ۳٫۸ و ۶٫۱ میلیارد.
در تهران هر بودجه چه چیزی میآورد؟
تهران ۲۶٬۵۹۹ آگهی فعال فروش آپارتمان دارد و رفتار قیمتیاش با میانگین کشور فرق میکند. جدول زیر همان نگاشت بودجهبهبازار را فقط برای تهران تکرار میکند.
| رده بودجه (تومان) | تعداد آگهی | سهم از بازار تهران | متراژ میانه | سال ساخت میانه | ترکیب غالب |
|---|---|---|---|---|---|
| زیر ۵ میلیارد | ۲٬۱۴۲ | ۸٫۱٪ | ۵۵ متر | ۱۴۰۰ | ۶۲٪ تکخواب |
| ۵ تا ۸ میلیارد | ۲٬۸۵۳ | ۱۰٫۷٪ | ۵۹ متر | ۱۳۹۷ | ۵۵٪ تکخواب |
| ۸ تا ۱۲ میلیارد | ۲٬۰۶۵ | ۷٫۸٪ | ۶۶ متر | ۱۳۹۳ | ۵۳٪ دوخواب |
| ۱۲ تا ۲۰ میلیارد | ۴٬۸۴۶ | ۱۸٫۲٪ | ۷۳ متر | ۱۳۹۰ | ۷۰٪ دوخواب |
| ۲۰ میلیارد به بالا | ۱۴٬۶۹۳ | ۵۵٫۲٪ | ۱۱۸ متر | ۱۳۹۸ | ۴۳٪ سهخواب و بیشتر |
نکتهای که در این جدول باید دید، ستون سال ساخت است. رده ارزان تهران جوانترین رده آن است: میانه سال ساخت در رده زیر ۵ میلیارد تومان ۱۴۰۰ است، در حالی که در رده ۱۲ تا ۲۰ میلیارد به ۱۳۹۰ میرسد. یعنی بودجه پایین در تهران لزوماً به «خانه قدیمی» نمیرسد؛ به خانه کوچک میرسد. در همین رده زیر ۵ میلیارد تومان، ۵۹٪ آگهیها زیر ۶۰ متر مربعاند، ولی ۹۴٪ دستکم یک پارکینگ و ۹۳٪ آسانسور اعلام کردهاند و ۷۹٪ از سال ۱۳۹۵ به بعد ساخته شدهاند.
محلههایی که بیشترین آگهی زیر ۵ میلیارد تومان را دارند عمدتاً در غرب و شمالغرب تهراناند: شهر زیبا، چیتگر شمالی و جنوبی، استاد معین، تهرانسر غربی و وردآورد. برای دیدن آگهیهای بهروز همین بازار میتوانید سراغ فید خرید آپارتمان در تهران بروید و نگاشت محلهبهمحله قیمت هر متر را در راهنمای قیمت مسکن تهران دنبال کنید.
این جدولها را چطور به یک جستوجوی واقعی تبدیل کنیم؟
عددها فقط تا جایی مفیدند که به یک معیار جستوجوی مشخص تبدیل شوند. سه کار عملی از دل همین داده در میآید:
- سقف بودجه را به یک بازه تبدیل کنید، نه یک عدد. فاصله «ارزانترین یکچهارم» تا «میانه» در هر شهر نشان میدهد جستوجو در چه بازهای معنا دارد؛ خارج از آن بازه یا گزینهای نیست یا گزینهها گراناند.
- یک متغیر را آزاد بگذارید. داده نشان میدهد در ردههای پایین، متراژ و شهر با هم قابل تثبیت نیستند. تصمیم بگیرید کدامیک برایتان ثابت است.
- بهجای مرور روزانه، هشدار بگذارید. آگهیهای داخل بودجه در ردههای کمعرضه سریع میآیند و میروند؛ با ساخت یک ردیاب رایگان میتوانید معیار بودجه، متراژ، تعداد خواب و شهر را ثبت کنید تا لحظه انتشار آگهی مطابق، خبردار شوید.
اگر تازه در ابتدای مسیر خرید هستید و میخواهید کل فرایند را از تعیین بودجه تا سند ببینید، راهنمای خرید آپارتمان برای بار اول همان نقشه مرحلهبهمرحله را دارد؛ و اگر جدولهای بالا شما را به سمت واحدهای کممتراژ برد، راهنمای خرید آپارتمان نقلی تلهها و نکات قیمتسنجی همان دسته را جداگانه بررسی کرده است.
سوالات متداول
سوالات متداول
با ۵ میلیارد تومان چه خانهای میتوان خرید؟
۲۹٫۴٪ از آگهیهای فعال فروش آپارتمان زیر ۵ میلیارد تومان قیمت خوردهاند. در رده ۴ تا ۵ میلیارد تومان متراژ میانه ۶۸ متر، سال ساخت میانه ۱۳۹۹ و ۶۳٪ آگهیها دوخواب است. در تهران همین بودجه به متراژ میانه ۵۵ متر میرسد و ۶۲٪ گزینهها تکخواباند، در حالی که در مشهد، کرج و تبریز قیمت میانه یک دوخوابه ۶۰ تا ۱۰۰ متری بین ۶٫۱ تا ۶٫۸ میلیارد تومان است.
ارزانترین شهرها برای خرید آپارتمان کداماند؟
از میان ۱۰۶ شهری که دستکم ۳۰ آگهی دوخوابه ۶۰ تا ۱۰۰ متری دارند، در ۶ شهر قیمت میانه زیر ۳ میلیارد تومان است. پایینترین قیمتهای میانه در پرند (۲٫۶ میلیارد تومان)، ملارد (۲٫۷ میلیارد)، فولادشهر (۲٫۸ میلیارد)، هشتگرد (۲٫۹ میلیارد) و گلبهار (۳ میلیارد تومان) ثبت شده است.
آیا آپارتمانهای ارزان تهران قدیمی و بدون پارکینگاند؟
داده آگهیهای فعال این را تأیید نمیکند. در آگهیهای زیر ۵ میلیارد تومان تهران، میانه سال ساخت ۱۴۰۰ است، ۷۹٪ از سال ۱۳۹۵ به بعد ساخته شدهاند، ۹۴٪ دستکم یک پارکینگ و ۹۳٪ آسانسور اعلام کردهاند. چیزی که در این رده کوچک میشود متراژ است: ۵۹٪ آگهیها زیر ۶۰ متر مربعاند.
از چه بودجهای آپارتمان سهخوابه در بازار پیدا میشود؟
سهخوابه تا رده ۵ تا ۷ میلیارد تومان فقط ۴٪ آگهیها را میسازد. اولین ردهای که عرضه معنادار دارد ۷ تا ۱۰ میلیارد تومان است با سهم ۱۴٪، و در رده بالای ۱۰ میلیارد تومان سهم سهخوابه و بزرگتر به ۴۷٪ میرسد.