قرارداد مشارکت در ساخت؛ قدرالسهم، ضمانت و توقف پروژه

قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که در آن مالکِ زمین، ملکش را وارد پروژه می‌کند و سازنده، سرمایه و اجرای ساختمان را؛ و در پایان، بنای ساخته‌شده بر اساس نسبتی به نام قدرالسهم میان این دو تقسیم می‌شود. برای مالک، تمام ریسکِ این معامله در یک جمله خلاصه می‌شود: او ملکِ موجود و قابل‌لمسش را همین امروز می‌دهد و در ازای آن، وعده‌ی چیزی را می‌گیرد که هنوز ساخته نشده است. هرچه این وعده دقیق‌تر، رسمی‌تر و ضمانت‌دارتر نوشته شود، فاصله‌ی میان «شریک» و «طرف دعوا» بیشتر می‌شود.

این نوشته از دید مالکِ زمین نوشته شده، نه از دید کسی که واحدی را از سازنده پیش‌خرید می‌کند؛ آن مسیر جداست و در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان توضیح داده شده است. اینجا طرفِ شما سازنده است و آورده‌ی شما زمین.

در قرارداد مشارکت در ساخت، هرکدام از طرفین دقیقاً چه چیزی را متعهد می‌شوند؟

در ساده‌ترین شکل، تعهد مالک یک چیز است و تعهد سازنده چند چیز. مالک متعهد می‌شود ملک را با سندِ پاک و بدون معارض در اختیار پروژه بگذارد، ساختمانِ قدیمی را تخلیه کند، و مدارک لازم برای اخذ پروانه را امضا کند. سازنده متعهد می‌شود پروانه بگیرد، تخریب و ساخت را با مشخصات فنی توافق‌شده انجام دهد، هزینه‌ها را بپردازد، پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی بگیرد و در نهایت سهمِ مالک را تحویل دهد و سند بزند.

خطای رایج مالکان این است که این تعهدات را کلی می‌نویسند. «ساخت با مصالح درجه یک» یک تعهدِ قابل اجرا نیست؛ «نما سنگ گرانیت، کف سرامیک با ابعادِ مشخص، آسانسور با ظرفیت و برندِ مشخص، سیستم گرمایشی مشخص» تعهدِ قابل اجراست. هر بندی که در دادگاه نتوان دقیقاً گفت انجام شده یا نشده، عملاً بندِ بی‌اثری است. فهرست مشخصات فنی باید پیوستِ امضاشده‌ی قرارداد باشد، نه یک جمله در متن.

سه تعهدِ زمانی هم باید جداگانه تاریخ‌دار شوند و با هم قاطی نشوند: تاریخ شروع عملیات (که معمولاً به اخذ پروانه گره می‌خورد)، تاریخ تحویل بنا، و تاریخ تنظیم سند رسمیِ سهم مالک. در بسیاری از پرونده‌ها ساختمان تحویل شده اما سند سال‌ها بعد منتقل شده است؛ اگر برای این دو، دو تاریخ و دو ضمانت جدا ننویسید، عملاً برای مرحله‌ی دوم هیچ اهرمی ندارید.

قدرالسهم را چطور بنویسیم که بعداً محل دعوا نشود؟

قدرالسهم یعنی سهم هر طرف از بنای احداثی. سه شکلِ رایج برای نوشتنش وجود دارد و این سه اصلاً هم‌ارز نیستند:

• درصدی از کل بنا — مثلاً «چهل درصد از کل اعیانِ احداثی». ساده است، اما تا وقتی مشخص نکنید این درصد به کدام واحدها ترجمه می‌شود، طبقه و جهت و کیفیتِ سهم شما در هوا می‌ماند.
• واحدهای مشخص — مثلاً «واحدهای شماره‌ی فلان در طبقات فلان، با متراژ تقریبیِ مشخص». شفاف‌ترین شکل است و توصیه می‌شود همیشه در نهایت به همین برسید.
• درصد به‌علاوه‌ی مبلغِ تعدیل — وقتی تقسیمِ فیزیکی دقیقاً به نسبتِ توافق‌شده در نمی‌آید، مابه‌التفاوت نقدی پرداخت می‌شود. اینجا باید بنویسید مابه‌التفاوت بر مبنای قیمتِ روزِ کدام واحد و در چه تاریخی محاسبه می‌شود؛ وگرنه در تورم، همین یک بند تمام سودِ شما را می‌بلعد.

نکته‌ای که مالکان کم‌تجربه از دست می‌دهند این است که قدرالسهم بر حسب متر بنای نوساز تسویه می‌شود، نه بر حسب ارزشِ ملکِ قدیمیِ امروز. یعنی معیارِ ارزش‌گذاریِ سهم شما، قیمتِ آپارتمانِ تازه‌ساز است. داده‌های زنده‌ی بِوقتش (به وقتش) از آگهی‌های فعال تهران در مرداد ۱۴۰۵ اندازه‌ی این تفاوت را نشان می‌دهد:

فاصله‌ی میانه‌ی نوساز و میانه‌ی بناهای ۱۳۸۰ و قدیمی‌تر در تهران حدود ۱۰۸ میلیون تومان در هر متر است. همین اختلاف، موتورِ اقتصادیِ کل ماجرای مشارکت در ساخت است و دقیقاً همان چیزی است که سرِ تقسیمش دعوا می‌شود. پیش از نشستن پای مذاکره، قیمتِ واقعیِ نوسازِ همان محله را ببینید — نه میانگینِ شهر — و سهم پیشنهادی را با آن بسنجید؛ فهرست زنده‌ی آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران همین کار را می‌کند. طرفِ دیگرِ معادله هم عرضه‌ی زمین است: در همان بازه، آگهی‌های زمین و کلنگی تهران ۱٬۸۸۹ مورد فعال داشت؛ یعنی شما تنها مالکی نیستید که پیشنهاد مشارکت روی میزش است، و این را در قدرتِ چانه‌زنی‌تان حساب کنید.

چرا قرارداد مشارکت در ساخت دیگر با یک قولنامه‌ی عادی تمام نمی‌شود؟

سال‌ها قرارداد مشارکت در ساخت یک «عقد نامعین» بود؛ یعنی قانون نامی برایش نگذاشته بود و اعتبارش از ماده‌ی ۱۰ قانون مدنی می‌آمد که می‌گوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.» نتیجه‌اش این بود که هرچه در متن نوشته بودید همان بود و لاغیر — و هرچه ننوشته بودید، هیچ.

این وضعیت تغییر کرده است. ماده‌ی ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ماده‌ی ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان را اصلاح کرده و آن را چنین بازنویسی کرده است: «هر قرارداد با هر عنوانی که به‌موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به‌موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد». یعنی قرارداد مشارکت در ساخت، به‌صراحت و با هر عنوانی که رویش بگذارید، «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

پیامدش برای مالک بسیار مشخص است. قانون پیش‌فروش ساختمان در ماده‌ی ۳ تصریح می‌کند که قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی، با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه‌ی آن به اداره‌ی ثبتِ محل انجام شود. ماده‌ی ۴ هم تنظیم قرارداد را منوط به ارائه‌ی سند رسمی مالکیت، پروانه‌ی ساخت، بیمه‌نامه‌ی مسئولیت و پاسخ استعلام اداره‌ی ثبت کرده است. ماده‌ی ۲۳ همین قانون هم برای کسی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کند، حبس از نود و یک روز تا یک سال در نظر گرفته است.

یک نکته‌ی سازگار با همین منطق، از قبل هم در تبصره‌ی ماده‌ی ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان وجود داشت: سرمایه‌گذاری که در ازای احداث بنا روی زمینِ متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانیِ مشخصی از بنای احداثی به او اختصاص می‌یابد، این اختصاص باید «ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی» انجام شده باشد. به زبان ساده: سهمِ سازنده هم باید رسمی باشد تا او بتواند واحدهایش را پیش‌فروش کند.

اجرای کاملِ قانون الزام به ثبت رسمی مرحله‌ای و وابسته به راه‌اندازیِ رسمیِ سامانه‌ی ثبتی است، پس تاریخِ دقیقِ لازم‌الاجرا شدنِ هر ماده را از دفترخانه بپرسید. اما جهتِ حرکت روشن است: قولنامه‌ی عادی و کد رهگیریِ بنگاه، جایگزینِ سند رسمی نیستند. اگر سازنده‌ای اصرار دارد قرارداد را «فعلاً عادی» ببندید، این خودش اولین علامت هشدار است. منطقِ کلیِ بندنویسیِ ایمن را در نکات حقوقی مبایعه‌نامه هم مرور کنید؛ بسیاری از آن اصول اینجا هم صادق است.

مالک باید روی چه ضمانت‌هایی پافشاری کند؟

ضمانت‌ها همان چیزی هستند که یک قرارداد را از یک بیانیه‌ی خوش‌بینانه جدا می‌کنند. پنج مورد زیر برای مالک اهمیت درجه‌اول دارند:

• وجه التزام تأخیر، عددی و روزشمار. ماده‌ی ۲۳۰ قانون مدنی می‌گوید اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت بپردازد، دادگاه نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده محکوم کند. این ماده دو لبه دارد: عددی که می‌نویسید سقفِ شماست. عددِ کم، یعنی خودتان دستِ خودتان را بسته‌اید. برای هر سه تاریخ — شروع، تحویل، سند — وجه التزام جدا بنویسید.
• بیمه‌ی مسئولیت. ماده‌ی ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده را در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول می‌داند و او را مکلف به بیمه‌کردنِ این مسئولیت می‌کند. بیمه‌نامه را ببینید، نه رسیدِ پرداختِ حق بیمه را.
• گره‌زدن انتقالِ سند به پیشرفتِ کار. سندِ سهمِ سازنده را یکجا و در ابتدای کار منتقل نکنید. انتقال باید پله‌ای و متناسب با پیشرفتِ فیزیکیِ تأییدشده توسط مهندس ناظر باشد. تا وقتی زمین به نام شماست، اهرم دارید؛ بعد از انتقالِ کامل، فقط طلبکارید.
• محدودکردنِ واگذاریِ سهم سازنده. بنویسید که واگذاریِ حقوق و تعهدات سازنده به شخص ثالث، بدون رضایت کتبیِ مالک ممنوع است. یکی از بدترین سناریوها این است که وسطِ کار با سازنده‌ای طرف شوید که هرگز انتخابش نکرده‌اید.
• وکالت‌نامه‌ی محدود، نه وکالتِ بلاعزلِ عام. وکالتی که به سازنده می‌دهید باید فقط شاملِ اقداماتِ اداریِ لازم برای اخذ پروانه و پایان‌کار باشد و صراحتاً اختیارِ فروش، رهن یا ترهینِ ملک را از او سلب کند.

اگر پروژه وسطِ کار بخوابد، چه راهی باقی می‌ماند؟

این بدترین و در عین حال شایع‌ترین سناریوست: ملکِ قدیمی تخریب شده، اسکلت بالا آمده، و کار متوقف است. قانون مدنی برای تخلف از «شرط فعل» — یعنی تعهد به انجام کاری، مثل ساختن — یک پلکانِ سه‌مرحله‌ای دارد که ترتیبش مهم است:

1. الزام به انجام تعهد (ماده‌ی ۲۳۷). «هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده‌است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.» یعنی اولین خواسته‌ی شما فسخ نیست؛ اجبارِ سازنده به ادامه‌ی کار است.
2. اجرا به خرجِ سازنده (ماده‌ی ۲۳۸). اگر اجبارِ خودِ سازنده ممکن نباشد اما انجامِ آن کار به‌وسیله‌ی شخص دیگری ممکن باشد، دادگاه می‌تواند به خرجِ ملتزم، موجباتِ انجامِ آن کار را فراهم کند. ساخت‌وساز دقیقاً از همان دسته کارهایی است که دیگری می‌تواند تمامش کند — و همین، برگ برنده‌ی مالک در پروژه‌های نیمه‌کاره است.
3. حق فسخ (ماده‌ی ۲۳۹). «هرگاه اجبار مشروط‌علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.» این آخرین پله است، نه اولین.

دو کارِ عملی این پلکان را برای شما کوتاه می‌کند. اول، در قرارداد بنویسید پیشرفتِ فیزیکی چطور و توسط چه کسی اندازه‌گیری و صورت‌جلسه می‌شود؛ بدون سندِ پیشرفت، اثباتِ توقف در دادگاه سخت است. دوم، شرطِ فسخِ صریح با سازوکارِ روشن بنویسید: پس از چند روز توقفِ بی‌عذر، با چه اخطاریه‌ای، و با چه تکلیفی برای تسویه‌ی هزینه‌های انجام‌شده‌ی سازنده. قراردادی که فقط می‌گوید «در صورت تخلف، قرارداد فسخ است» عملاً شما را به یک دادرسیِ طولانی می‌فرستد.

چک‌لیست کوتاه پیش از امضا

• سند مالکیت، وضعیت بازداشتی و بدهی‌های ملک استعلام شده باشد.
• هویت و سوابقِ کاریِ سازنده بررسی شده باشد؛ دستِ کم دو پروژه‌ی تمام‌شده‌اش را از نزدیک ببینید.
• مشخصات فنی به‌صورت پیوستِ امضاشده و قابل‌اندازه‌گیری ضمیمه شده باشد.
• قدرالسهم در نهایت به واحدهای مشخص ترجمه شده باشد، نه فقط درصد.
• سه تاریخ (شروع، تحویل، سند) با سه وجه التزامِ مستقل نوشته شده باشد.
• انتقالِ سندِ سهمِ سازنده پله‌ای و وابسته به پیشرفتِ تأییدشده باشد.
• قرارداد در دفترخانه به‌صورت سند رسمی تنظیم شود.

و یک نکته‌ی بازارِ ساده: ارزشِ سهمِ شما تابعِ قیمتِ نوسازِ همان محله است و این عدد ثابت نمی‌ماند. اگر می‌خواهید در فاصله‌ی مذاکره تا امضا از تغییرِ عرضه و قیمتِ محله‌ی خودتان بی‌خبر نمانید، می‌توانید یک ردیاب رایگان بسازید تا هر آگهی تازه‌ی مطابقِ معیارتان به شما اطلاع داده شود.

سوالات متداول

آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید در دفترخانه ثبت شود؟
بله. ماده‌ی ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده‌ی ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان را طوری اصلاح کرده که قرارداد مشارکت در ساخت هم «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب شود؛ و ماده‌ی ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و درج در سند مالکیت را الزامی می‌داند. قولنامه‌ی عادی جایگزین آن نیست.

قدرالسهم مالک در مشارکت در ساخت چطور تعیین می‌شود؟
قدرالسهم حاصلِ سنجشِ ارزشِ آورده‌ی مالک (زمین) در برابر آورده‌ی سازنده (هزینه‌ی ساخت و سرمایه) است و در قرارداد به‌صورت درصد، واحدهای مشخص، یا ترکیبِ درصد و مبلغِ تعدیل نوشته می‌شود. مبنای ارزش‌گذاریِ سهم، قیمتِ بنای نوسازِ همان محله است؛ در مرداد ۱۴۰۵ میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمانِ ساختِ ۱۴۰۳ به بعد در آگهی‌های فعال تهران حدود ۳۰۹ میلیون تومان بود.

اگر سازنده پروژه را نیمه‌کاره رها کند، مالک چه کاری می‌تواند بکند؟
قانون مدنی یک پلکان سه‌مرحله‌ای دارد: نخست الزام سازنده به انجام تعهد از طریق دادگاه (ماده‌ی ۲۳۷)؛ اگر اجبارِ خودِ او ممکن نبود ولی کار به‌دستِ دیگری شدنی بود، دادگاه می‌تواند به خرجِ او موجباتِ انجامِ کار را فراهم کند (ماده‌ی ۲۳۸)؛ و تنها اگر هیچ‌کدام ممکن نبود، مالک حق فسخ دارد (ماده‌ی ۲۳۹).

وجه التزام تأخیر را چه عددی بنویسیم؟
قانون عددِ ثابتی تعیین نکرده و این رقم توافقیِ طرفین است، اما ماده‌ی ۲۳۰ قانون مدنی می‌گوید دادگاه نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از مبلغِ توافق‌شده محکوم کند. پس عددی که می‌نویسید سقفِ جبرانِ شماست و باید متناسب با ارزشِ روزِ سهمِ شما و روزشمار باشد، نه یک مبلغِ نمادین.