قیمت زمین در شرق تهران ۱۴۰۵؛ بومهن، گلخندان، پردیس و رودهن متری چند؟
میانه قیمت هر متر زمین در بومهن ۲۶ میلیون و در پردیس ۴۶ میلیون تومان است. بر پایه ۱٬۲۰۹ آگهی فعال زمین و کلنگی شرق تهران، جدول کامل قیمت بومهن، گلخندان، پردیس، رودهن، دماوند، آبسرد و فیروزکوه به تفکیک متراژ و بودجه.
میانه قیمت هر متر زمین در بومهن ۲۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و در پردیس ۴۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است؛ این عددها از ۱٬۲۰۹ آگهی فعال زمین و ملک کلنگی در نوار شرقی استان تهران به دست آمده که ۱٬۱۷۸ تای آنها در سی روز گذشته منتشر شدهاند. بِوقتش (به وقتش) آگهیهای این هشت شهر را از منابع مختلف بازار جمع میکند و پس از حذف تکراریها و قیمتهای غیرواقعی، ۱٬۱۸۶ آگهی با قیمت و متراژ سالم باقی میماند که مبنای همه جدولهای این مقاله است.
شرق تهران یک بازار یکدست نیست. در همین لحظه میانه قیمت هر متر زمین از ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ تومان در فیروزکوه تا ۴۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان در پردیس کشیده میشود؛ یعنی خریداری که بودجه ثابتی دارد، با جابهجا شدن نیمساعت روی جاده هراز یا فیروزکوه، متراژ کاملاً متفاوتی میخرد. این مقاله درباره زمین و ملک کلنگی است، نه آپارتمان. اگر دنبال آپارتمان در همین منطقه هستید، قیمت آپارتمان در پردیس بازار واحدهای ساختهشده فازها را جداگانه بررسی کرده است؛ خریدار زمین و خریدار آپارتمان دو آدم متفاوت با دو محاسبه متفاوت هستند.
قیمت زمین در بومهن و گلخندان متری چند است؟
بومهن در این لحظه ۸۲ آگهی فعال زمین و کلنگی با قیمت و متراژ کامل دارد. میانه قیمت کل ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، میانه متراژ ۲۵۰ متر و میانه قیمت هر متر ۲۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. یکچهارم ارزانتر آگهیها زیر ۳٬۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و یکچهارم گرانتر بالای ۱۲٬۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان قیمت خوردهاند. همین فاصله زیاد بین چارک پایین و چارک بالا نشان میدهد بومهن در عمل دو بازار موازی دارد: قطعات مسکونی داخل بافت و قطعات بزرگتر حاشیهای با کاربری متفاوت.
درباره گلخندان یک نکته را صادقانه بگوییم: در داده ما گلخندان محله جداگانهای با شماره آگهی مستقل نیست و آگهیهای آن زیر عنوان بومهن ثبت میشوند. بنابراین عدد ۲۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر، نزدیکترین خوانش واقعی از بازار گلخندان است، اما میانه اختصاصی گلخندان نیست و ما آن را جدا اعلام نمیکنیم. برای دیدن آگهیهای امروز میتوانید زمین و کلنگی بومهن را مرور کنید و موقعیت هر قطعه را روی نقشه آگهی بررسی کنید.
قیمت زمین در پردیس چقدر است و چرا از بومهن گرانتر است؟
پردیس گرانترین نقطه این نوار است: ۱۴۷ آگهی فعال، میانه قیمت کل ۱۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، میانه متراژ ۲۷۵ متر و میانه قیمت هر متر ۴۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان. دلیلش عرضه محدود زمین در یک شهر جدید برنامهریزیشده است؛ برخلاف دماوند یا فیروزکوه که زمین کشاورزی و باغ فراوان دارند، در پردیس زمین قابل ساخت کالای کمیابی است.
تفاوت داخل خود پردیس هم بزرگ است. فاز چهار با ۹۲ آگهی فعال، میانه ۱۵٬۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و میانه ۵۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر دارد، در حالی که پردیسان با ۵۴ آگهی روی میانه ۶٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و ۲۳٬۵۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر ایستاده است. یعنی با همان پول یک قطعه فاز چهار، در پردیسان تقریباً دو برابر متراژ به دست میآید. زمین و کلنگی پردیس هر دو محدوده را کنار هم نشان میدهد.
قیمت زمین در رودهن، دماوند، آبسرد و فیروزکوه؛ جدول کامل شرق تهران
جدول زیر میانههای شش شهری است که دستکم ۳۰ آگهی فعال دارند. سه شهر دیگر نوار شرقی (آبعلی با ۲۰ و کیلان با ۲۳ آگهی) عمداً حذف شدهاند، چون نمونهشان برای اعلام میانه کافی نیست. همه عددها به تومان و گردشده هستند.
| شهر | تعداد آگهی فعال | میانه قیمت کل (تومان) | میانه قیمت هر متر (تومان) | میانه متراژ (متر) |
|---|---|---|---|---|
| پردیس | ۱۴۷ | ۱۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۴۶٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۷۵ |
| بومهن | ۸۲ | ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۶٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۵۰ |
| رودهن | ۱۴۵ | ۸٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۳۱۰ |
| آبسرد | ۴۹ | ۶٬۰۵۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۸٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۵۰۰ |
| دماوند | ۶۵۹ | ۲٬۹۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۳۵۰ |
| فیروزکوه | ۶۱ | ۳٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ | ۶۵۰ |
دو نکته در این جدول مهم است. اول اینکه دماوند با ۶۵۹ آگهی فعال، بیش از نیمی از کل عرضه زمین شرق تهران را در اختیار دارد و ارزانترین میانه متری منطقه (۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان) را هم دارد؛ فراوانی عرضه و پایین بودن قیمت اینجا دو روی یک سکهاند. دوم اینکه رودهن با وجود قیمت کل بالاتر از بومهن (۸٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ در برابر ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان) قیمت متری پایینتری دارد (۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ در برابر ۲۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان)، چون قطعات رودهن بهطور میانه بزرگترند. مقایسه قیمت کل بدون دیدن متراژ، در بازار زمین گمراهکننده است.
داخل دماوند هم یک استثنا وجود دارد که ارزش دیدن دارد: محله هشت بهشت با ۴۸ آگهی فعال روی میانه ۶٬۹۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و ۲۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر معامله میشود، یعنی نزدیک چهار برابر میانه متری کل شهر دماوند. زمین و کلنگی دماوند این تفاوت درونشهری را بهروشنی نشان میدهد.
چرا زمینهای کوچک متری گرانتر از زمینهای بزرگ هستند؟
در کل نوار شرقی، قیمت هر متر با بزرگتر شدن قطعه پایین میآید، اما نه به شکل خطی. جدول زیر همه ۱٬۱۸۶ آگهی سالم را بر اساس متراژ دستهبندی میکند.
| بازه متراژ | تعداد آگهی فعال | میانه قیمت کل (تومان) | میانه قیمت هر متر (تومان) |
|---|---|---|---|
| زیر ۲۰۰ متر | ۱۳۵ | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۷٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| ۲۰۰ تا ۴۰۰ متر | ۵۲۷ | ۲٬۵۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| ۴۰۰ تا ۸۰۰ متر | ۳۱۰ | ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۹٬۷۵۰٬۰۰۰ |
| بالای ۸۰۰ متر | ۲۱۳ | ۱۲٬۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
قطعات زیر ۲۰۰ متر گرانترین متر منطقه را دارند (۱۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان) چون تقریباً همهشان داخل بافت شهری و روی کاربری مسکونی هستند. از ۲۰۰ متر به بالا میانه متری به حدود ۹ تا ۱۰ میلیون تومان میرسد و تقریباً ثابت میماند؛ این بازهها بیشتر شامل قطعات حاشیهای، باغ و زمینهای خارج از محدودهاند که قیمت متریشان به موقعیت و کاربری وابسته است، نه به اندازه. نتیجه عملی برای خریدار: بزرگتر خریدن بالای ۴۰۰ متر دیگر تخفیف متری معناداری نمیآورد، پس تصمیم را باید بر اساس کاربری و امکان ساخت گرفت، نه بر اساس صرفه مقیاس.
با هر بودجه در شرق تهران چه زمینی میخرید؟
میانه قیمت کل در کل نوار شرقی ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. اگر بودجه شما تا حدود ۳ میلیارد تومان است، عملاً بازار شما دماوند و فیروزکوه است؛ در این دو شهر میانه قیمت کل زیر ۴ میلیارد تومان میماند و با همین پول میتوان قطعهای در محدوده میانه متراژ شهر (۳۵۰ تا ۶۵۰ متر) خرید. با بودجه ۵ تا ۶ میلیارد تومان بومهن و آبسرد وارد دسترس میشوند و در بومهن به قطعهای نزدیک ۲۵۰ متر میرسید.
برای رودهن باید حدود ۸٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و برای پردیس حدود ۱۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان کنار گذاشت تا به میانه بازار برسید. اگر بودجهتان به میانه پردیس نمیرسد اما همان منطقه را میخواهید، پردیسان با میانه ۶٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان جایگزین واقعبینانهتری از فاز چهار است.
قبل از خرید زمین در شرق تهران چه چیزی را باید بررسی کرد؟
در بازار زمین، برخلاف آپارتمان، بخش بزرگی از ریسک در خود قیمت نیست بلکه در وضعیت حقوقی و کاربری قطعه است. سه موضوعی که خریداران این منطقه بیشتر از همه دربارهشان میپرسند اینهاست: نوع سند (تکبرگ، مشاعی، قولنامهای یا وکالتی)، کاربری ثبتشده زمین (مسکونی، باغ یا کشاورزی) و امکان گرفتن پروانه ساخت از شهرداری یا بخشداری مربوطه. زمینی که کاربری کشاورزی دارد ممکن است قیمت متری جذابی داشته باشد، اما تا زمانی که تغییر کاربری قطعی نشود، عملاً قابل ساخت نیست.
در کنار اینها، دسترسی به آب، برق و گاز شهری و قرار داشتن قطعه داخل یا خارج از محدوده خدماتی شهر، دو عاملی هستند که بیشترین تفاوت قیمت را بین دو زمین کنار هم توضیح میدهند. سند تکبرگ بالاترین اطمینان حقوقی را میدهد و سند مشاعی یا قولنامهای نیازمند استعلام ثبتی جداگانه پیش از هر پرداختی است. نکته آخر اینکه از ۱٬۲۰۹ آگهی فعال این منطقه، ۲۷۸ آگهی از سوی مشاور املاک ثبت شده و باقی آگهیها مستقیم از سوی مالک منتشر شدهاند؛ در معامله مستقیم، بررسی سند و استعلام ثبتی کاملاً بر عهده خریدار است.
بازار زمین شرق تهران کمعرضه و پرنوسان است و قطعه مناسب معمولاً سریع معامله میشود. با ساختن یک ردیاب رایگان میتوانید شهر، متراژ و سقف قیمت دلخواهتان را تعریف کنید تا هر بار آگهی زمینی مطابق معیارهای شما منتشر شد، همان لحظه خبردار شوید.
سوالات متداول
قیمت زمین در بومهن و گلخندان متری چند است؟
میانه قیمت هر متر زمین در بومهن ۲۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است که از ۸۲ آگهی فعال زمین و کلنگی به دست آمده. آگهیهای گلخندان در داده ما زیر عنوان بومهن ثبت میشوند، بنابراین همین عدد نزدیکترین برآورد برای گلخندان است و میانه جداگانهای برای آن اعلام نمیکنیم.
ارزانترین شهر شرق تهران برای خرید زمین کدام است؟
فیروزکوه با میانه ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر و دماوند با ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر ارزانترین گزینهها هستند. دماوند با ۶۵۹ آگهی فعال بیشترین تنوع عرضه را هم دارد.
چرا قیمت زمین در پردیس اینقدر بالاتر از دماوند است؟
میانه متری پردیس ۴۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و دماوند ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. پردیس یک شهر جدید با محدوده مشخص و زمین قابل ساخت کمیاب است، در حالی که دماوند عرضه گستردهای از زمین باغی و حاشیهای دارد که قیمت متری منطقه را پایین نگه میدارد.
خرید زمین بزرگتر متری ارزانتر تمام میشود؟
فقط تا حدی. میانه متری قطعات زیر ۲۰۰ متر ۱۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است، اما از ۲۰۰ متر به بالا میانه متری بین ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان تقریباً ثابت میماند. بنابراین بالای ۴۰۰ متر، بزرگتر خریدن تخفیف متری معناداری ایجاد نمیکند.
سوالات متداول
قیمت زمین در بومهن و گلخندان متری چند است؟
میانه قیمت هر متر زمین در بومهن ۲۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است که از ۸۲ آگهی فعال زمین و کلنگی به دست آمده. آگهیهای گلخندان در داده ما زیر عنوان بومهن ثبت میشوند، بنابراین همین عدد نزدیکترین برآورد برای گلخندان است و میانه جداگانهای برای آن اعلام نمیکنیم.
ارزانترین شهر شرق تهران برای خرید زمین کدام است؟
فیروزکوه با میانه ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر و دماوند با ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان بر متر ارزانترین گزینهها هستند. دماوند با ۶۵۹ آگهی فعال بیشترین تنوع عرضه را هم دارد.
چرا قیمت زمین در پردیس اینقدر بالاتر از دماوند است؟
میانه متری پردیس ۴۶٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و دماوند ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. پردیس یک شهر جدید با محدوده مشخص و زمین قابل ساخت کمیاب است، در حالی که دماوند عرضه گستردهای از زمین باغی و حاشیهای دارد که قیمت متری منطقه را پایین نگه میدارد.
خرید زمین بزرگتر متری ارزانتر تمام میشود؟
فقط تا حدی. میانه متری قطعات زیر ۲۰۰ متر ۱۷٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است، اما از ۲۰۰ متر به بالا میانه متری بین ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان تقریباً ثابت میماند. بنابراین بالای ۴۰۰ متر، بزرگتر خریدن تخفیف متری معناداری ایجاد نمیکند.