6 پرتگاه جاده تامین مسکن
چرا با وجود دههها سیاستگذاری، بحران مسکن عمیقتر شد؟ این مقاله 6 پرتگاه اصلی در مسیر تامین مسکن را بررسی میکند که تصمیمات دولتها را به تولید مسأله تبدیل کرده و راهکارهای بوقتش برای مشاوران و سرمایهگذاران را ارائه میدهد.
6 پرتگاه جاده تامین مسکن: ریشههای یک بحران عمیق
با وجود میلیاردها تومان بودجه، دهها طرح و وعدههای بیشمار در طول حداقل سه دهه گذشته، مسأله تامین مسکن در ایران نهتنها حل نشده، بلکه پیچیدهتر و عمیقتر هم شده است. 6 پرتگاه جاده تامین مسکن، مجموعهای از اشتباهات استراتژیک و سوءبرداشتهای مزمن در سیاستگذاری هستند که مسیر خانهدار شدن را برای بسیاری از ایرانیها، خصوصاً در شهرهای بزرگ مثل تهران، ناهموار کردهاند. امروز بیشتر از هر زمان دیگری نیاز داریم که این پرتگاهها را بشناسیم، نه فقط برای نقد گذشته، بلکه برای پیدا کردن راهی به آیندهای قابل پیشبینیتر در بازار مسکن.
چرا تامین مسکن یک گره کور است؟
اینجا صحبت از یک مشکل ساده و تکبعدی نیست. تامین مسکن ذاتاً یک پازل چندوجهی است. هزینههای بالای ساختوساز و زمانبر بودن آن، عرضه را در کوتاهمدت کاملاً غیرقابل انعطاف میکند. مسکن ماهیت مکانمحور دارد؛ یعنی نمیشود نیاز تهران را با ساختوساز در شهری دیگر جواب داد، مگر اینکه آن شهر واقعاً همه زیرساختها و فرصتهای زندگی را داشته باشد. یک ساختمان مسکونی بدون آب، برق، گاز، مدرسه، حملونقل و شغل، فقط یک بنای خالی است، نه «خانه».
از طرف دیگر، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی بسیار بالاست و هر تغییری در آن، مستقیماً بر رفاه، توزیع درآمد و الگوی مصرف مردم اثر میگذارد. همه اینها به کنار، تقاضا برای مسکن یکپارچه نیست؛ خانوارهای مختلف، نیازهای متفاوتی دارند، از نظر درآمد، تعداد اعضا، محل کار و سبک زندگی. هر تصمیمی که امروز در مورد مکان، تراکم یا کیفیت ساخت گرفته میشود، اثراتش را دههها حفظ میکند و اصلاح یک اشتباه در این حوزه، کار آسانی نیست.
در بازار مسکن ایران، همیشه با دو نوع پیچیدگی روبهرو بودهایم: اولی ذاتی و اجتنابناپذیر است، دومی نتیجه انگارههای غلط و سیاستگذاریهای سادهانگارانه.
اما مشکل فقط به پیچیدگیهای ذاتی ختم نمیشود. بخش عمدهای از این گرهخوردگی، حاصل انگارههای نادرستی است که در میان سیاستگذاران، رسانهها و حتی مردم ریشه دوانده است. ماهها و سالها تحلیل داشبورد تحلیل بازار و قیمتگذاری ملک بوقتش این واقعیت را نشان میدهد که تصمیمگیریهای غیرکارشناسی، چگونه بازار را آشفتهتر کردهاند.
پرتگاه اول: تصور غلط از وظیفه دولت و زمین دولتی
یکی از بزرگترین سوءتفاهمها، این باور است که دولت موظف است مسکن همه مردم را تامین کند. هرچند اصل ۳۱ قانون اساسی، دولت را مسئول تامین مسکن اقشار نیازمند میداند، اما این مسئولیت لزوماً به معنای «تامین مستقیم» خانه برای تکتک خانوارها نیست. تبدیل کردن یک مساله پیچیده اقتصادی-اجتماعی به یک «پروژه دولتی»، همیشه شکست خورده است.
بر اساس تحلیل میلیونها آگهی در پایگاه دادهٔ بوقتش، در ۳۰ روز گذشته، ۱۷٬۴۳۱ آگهی تازه فروش آپارتمان در تهران ثبت شده است. این عدد، جدای از تقاضا، نشاندهنده پتانسیل بازار بخش خصوصی است که اگر درست مدیریت شود، میتواند نقش پررنگتری در تامین مسکن داشته باشد. اما وقتی سیاستگذار، خود را تنها متولی میداند، این ظرفیتها نادیده گرفته میشوند و به جای یک بازیگر تسهیلگر، تبدیل به رقیب بخش خصوصی میشود که جز سردرگمی نتیجهای ندارد.
«زمین» هم داستان مشابهی دارد. با این تصور که ایران سرزمین وسیعی دارد، فکر میکنیم با عرضه زمین میتوان مشکل مسکن را حل کرد. اما بین «زمین» و «زمین قابل سکونت»، تفاوت از زمین تا آسمان است. زمین برای تبدیل شدن به محل سکونت، باید از نظر مکان، کاربری، دسترسی، زیرساخت و خدمات، شرایط لازم را داشته باشد. در غیر این صورت، عرضه زمینهای فاقد این ویژگیها، به جای حل مساله، مشکلات جدیدی مثل «انبار ملکی» در حومه پایتخت را ایجاد میکند.
پرتگاه دوم: شهرهای جدید و مسکن کوچکمتراژ؛ قربانیان تعاریف غلط
تصور غلط دیگر، این است که شهرکها و شهرهای جدید میتوانند بخش عمدهای از نیاز مسکن کلانشهرها را پوشش دهند. بله، شهرهای جدید میتوانند بخشی از این بار را بردارند، اما نه با مدل فعلی. یک «شهر» نیازمند اشتغال، حملونقل، مدرسه، خدمات، زیرساخت و مهمتر از همه، «هویت و زندگی شهری» است. صرفاً با ساخت واحد مسکونی نمیتوان مردم را به سکونت در یک مکان سوق داد. کمتوجهی به این الزامات سکونتی، به افزایش خانههای خالی و شکلگیری مشکلات اجتماعی و اقتصادی در این شهرها منجر شده است. نمونهاش را در بسیاری از شهرهای جدید اطراف تهران میبینیم که ساکنانش مجبورند برای کار و زندگی، روزانه ساعتها مسیر طی کنند و عملاً به خوابگاه تبدیل شدهاند.
مساله مسکن کوچکمتراژ هم قربانی یک انگاره غلط دیگر شده است. عدهای میگویند ساخت مسکن کوچک، «شأن خانوار» را زیر سوال میبرد. این در حالی است که بعد خانوار در ایران طی دهههای اخیر روندی کاهشی داشته و نمیتوان الگوی مسکن مورد نیاز امروز را بر اساس الگوی خانوار چند دهه قبل تعریف کرد. برای بسیاری از خانوارها، بهویژه خانوارهای یک یا دو نفره و جوان، واحد کوچکتر هم متناسبتر و هم قابلاجراتر است. تلاش برای ساخت خانههای «باشأن» و بزرگتر، اغلب آنها را آنقدر گران میکند که اساساً از دسترس خانوارها خارج میشوند؛ انگار که وعده پوچ مسکن ارزان را دنبال میکنیم. این موضوع حتی به شهرهای کوچکتر نیز رسیده و مانع «مسکن کوچک» به گرگان رسید.
در همین تهران، میانهٔ قیمت هر متر آپارتمان فروشی، ۳۰۵.۰ میلیون تومان است (دادهٔ بوقتش، ۲۹ مرداد ۱۴۰۵). با رشد هفتگی ۳.۳٪ نسبت به ۲۳ مرداد ۱۴۰۵، این ارقام نشان میدهد که قدرت خرید همچنان در حال کاهش است. در چنین بازاری، نادیده گرفتن نیاز به واحدهای کوچکتر و متناسبتر با بودجه خانوارها، تنها به تشدید بحران کمک میکند.
پرتگاه سوم: هدفگذاری عددی بدون پشتوانه و مداخله در اجارهبها
تبدیل «ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی» به یک هدف مستقل، بدون توجه به نیاز واقعی بازار، یک پرتگاه بزرگ دیگر است. عدد هدف باید با نیاز واقعی همسو باشد. برآورد نیاز باید بر اساس تحولات جمعیتی، مکان نیاز، قدرت خرید و تقاضای موثر انجام شود، نه یک عدد کلیگویی. چنین سیاستهایی، منابع محدود کشور را صرف پروژههایی میکند که شاید در مکان و زمان مناسبی قرار ندارند و نتیجهشان میشود افزایش واحدهای خالی یا ساختوسازهای بدون متقاضی واقعی. این مشکل تامین مالی و عدم تطابق با نیاز واقعی را در طرح مسکن ملی به وضوح دیدهایم.
مداخله در بازار اجارهبها از طریق نرخگذاری دستوری، یکی دیگر از این پرتگاههاست. بله، سهم اجاره در هزینه خانوار بسیار بالاست و این یک واقعیت درست است، اما از یک واقعیت درست، نباید یک سیاست غلط نتیجه گرفت. تجربه جهانی و داخلی نشان داده است که هرچند نرخگذاری دستوری ممکن است در کوتاهمدت آرامشی موقت ایجاد کند، اما در بلندمدت پیامدهای منفی شدیدی بر عرضه و رفتار مالکان دارد. مالکان تمایل کمتری به اجاره دادن ملک خود پیدا میکنند، یا به دنبال راههایی برای دور زدن قانون میگردند که در نهایت منجر به کاهش عرضه و افزایش اجارهبهای پنهان میشود. این اتفاق را در ردیابی نرخ بهره در بازار اجاره هم تحلیل کردهایم.
پرتگاه چهارم و پنجم: نادیده گرفتن سکونتگاههای غیررسمی و از دست رفتن سرمایه کارشناسی
نادیده گرفتن سکونتگاههای غیررسمی و تصور اینکه «رسمیتبخشی به آنها باعث گسترششان میشود»، یک اشتباه استراتژیک دیگر است. مسائل مالکیت، بانکپذیری پایین این املاک و دشواری تامین مالی، موانع اصلی ساماندهی این مناطق هستند. اما تجربه نشان داده است که دولتها در نهایت ناگزیر به ساماندهی و رسمیتبخشی به این سکونتگاهها هستند. نمیتوان صرفاً با نادیده گرفتن آنها، صورت مساله را پاک کرد. این چالش میتواند فرصتهای جدیدی برای املاک بوقتش و فعالان بازار باشد تا با دیدی واقعبینانه به این بخش از شهر، راهکارهای نوآورانهای ارائه دهند.
اما شاید یکی از پرتگاههای پنهان و کمتر دیده شده، «از دست رفتن سرمایه کارشناسی» در دستگاههای دولتی باشد. تغییرات گسترده مدیران میانی و کارشناسان در دورههای مختلف، باعث میشود «سرمایه کارشناسی» سالها تصمیمگیری، یکشبه از بین برود. این جابهجاییهای اتوبوسی، دستگاه سیاستگذار را از حافظه تاریخی و تجربه اندوخته شده محروم میکند. کارشناسان باسابقه، از نقاط ضعف و قوت طرحهای گذشته، ایرادات سیاستها، راههای آزموده شده و حتی ذینفعان تصمیمات ناپخته آگاهند. از بین رفتن این بدنه غنی کارشناسی، احتمال تکرار خطاهای گذشته را به شدت افزایش میدهد و شانس سیاستگذاری درست را کاهش میدهد. این موضوع حتی روی پروژههای بزرگ شهری مانند سلب «اختیار طلایی» شهردار تهران نیز تأثیر میگذارد.
پرتگاه ششم: بیتوجهی به واقعیتهای اقتصادی و قدرت خرید
آیا ایرانیها بحران «مسکن و غذا و لباس» دارند یا بحران «فقیرتر شدن»؟ این سوالی است که تحلیل عمیق بوقتش به آن پرداخته است. یکی از مهمترین پرتگاهها، بیتوجهی مستمر به قدرت خرید واقعی مردم در فرآیند سیاستگذاری مسکن است. قیمتگذاریها، برنامههای تسهیلاتی و حتی متراژهای پیشنهادی، اغلب با واقعیت درآمدی و پسانداز خانوارها همخوانی ندارند. وقتی میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران ۳۰۵.۰ میلیون تومان است (دادهٔ بوقتش، ۲۹ مرداد ۱۴۰۵) و دامنه متعارف از ۲۱۴.۵ میلیون تا ۴۲۰.۰ میلیون تومان میرسد، باید پرسید چند درصد از جمعیت توانایی خرید در این محدوده را دارند؟
این شکاف عمیق بین عرضه و تقاضای مؤثر، باعث میشود پروژههای دولتی که هدفشان خانه دار کردن مردم است، به دلیل ناتوانی متقاضیان در تامین آورده یا بازپرداخت تسهیلات، شکست بخورند. وامهای مسکن نیز قدرت خرید خود را از دست دادهاند و امروز قدرت خرید وام مسکن در ایران به کمترین میزان در ۳۳ سال گذشته رسیده است. این واقعیت تلخ، نشان میدهد که سیاستگذاران باید رویکردی واقعبینانهتر و متناسب با شرایط اقتصادی جامعه در پیش بگیرند، نه صرفاً تمرکز بر اهداف کمی بدون پشتوانه.
جمعبندی
6 پرتگاه جاده تامین مسکن، شش درسی است که سیاستگذاران و البته فعالان بازار املاک باید از دههها تجربه ناموفق در ایران بگیرند. این اشتباهات زنجیروار، مساله مسکن را از یک چالش اقتصادی به یک بحران اجتماعی تبدیل کرده است. اصلاح این مسیر، نیازمند بازنگری در نحوه صورتبندی مساله، شناخت دقیق پیچیدگیهای ذاتی بازار و مهمتر از همه، کنار گذاشتن انگارههای نادرست و سیاسیکاریهاست. به جای اهداف کمی بیمبنا و مداخلات دستوری، به یک نقشه راه جامع، ده ساله و واقعبینانه نیاز داریم که بر مبنای دادههای دقیق بازار و قدرت خرید واقعی مردم بنا شده باشد. بوقتش با ارائه ابزارهای تحلیلی و دادههای بهروز، تلاش میکند تا مشاوران املاک، مدیران بنگاهها و سرمایهگذاران را در درک عمیقتر این پیچیدگیها و یافتن مسیرهای هوشمندانه یاری کند. تنها با رویکردی مبتنی بر واقعیت و تجربه، میتوان امید به خروج از این پرتگاهها و رسیدن به ثبات در بازار مسکن داشت.
سوالات متداول
چرا تامین مسکن در ایران با وجود سیاستگذاریهای متعدد هنوز یک مشکل است؟
تامین مسکن در ایران با دو دسته پیچیدگی مواجه است: پیچیدگیهای ذاتی مسکن نظیر سرمایهبر و زمانبر بودن ساخت، ماهیت مکانمحور و سهم بالای آن در هزینه خانوار؛ و پیچیدگیهای ناشی از انگارههای نادرست سیاستگذاران که منجر به تصمیمات غیرکارشناسی شدهاند.
مهمترین سوءتفاهمها در سیاستگذاری مسکن کدامند؟
سوءتفاهمهای رایج شامل این باور غلط که دولت باید مسکن همه مردم را تامین کند، یکسان در نظر گرفتن 'زمین' و 'زمین قابل سکونت'، تصور اشتباه درباره کارایی شهرهای جدید، و نادیده گرفتن نیاز به مسکن کوچکمتراژ متناسب با قدرت خرید خانوارها هستند.
چرا نرخگذاری دستوری در بازار اجارهبها یک پرتگاه محسوب میشود؟
هرچند نرخگذاری دستوری با نیت کمک به مستأجران انجام میشود، اما در بلندمدت منجر به کاهش عرضه واحدهای اجارهای، خروج مالکان از بازار رسمی و در نتیجه تشدید بحران اجارهبها و ایجاد بازار سیاه میشود که به ضرر همه فعالان این حوزه است.
نقش 'سرمایه کارشناسی' در ناکامی سیاستهای مسکن چیست؟
تغییرات گسترده و بدون پشتوانه در بدنه کارشناسی دستگاههای دولتی، منجر به از دست رفتن حافظه تاریخی و تجربه انباشته میشود. این امر، احتمال تکرار اشتباهات گذشته و عدم بهرهگیری از دانش تخصصی در سیاستگذاریهای آتی را به شدت افزایش میدهد.