مشکل تامین مالی مسکن ملی

مشکل تامین مالی مسکن ملی؛ پاشنه آشیل طرحی بزرگ

مشکل تامین مالی مسکن ملی، به‌ویژه در بخش آورده متقاضیان و تخصیص تسهیلات بانکی، به پاشنه آشیل این پروژه عظیم دولتی تبدیل شده و پیشرفت طرح را با چالش جدی مواجه کرده است. این مسئله نه تنها سرعت ساخت را کاهش می‌دهد، بلکه به دلیل تورم، هزینه نهایی واحدها را برای مردم افزایش می‌دهد و نیازمند تزریق ماهانه حداقل ۲ همت آورده به پروژه‌هاست.

بازار مسکن ایران، به‌خصوص در دهه‌های اخیر، همواره تحت تأثیر سیاست‌های کلان دولتی و نوسانات اقتصادی بوده است. طرح‌های بزرگ مقیاس مسکن‌سازی، با وجود اهداف بلندپروازانه‌شان برای تأمین سرپناه اقشار کم‌درآمد، اغلب در پیچ‌وخم‌های اقتصادی و بروکراسی اداری، به چالش کشیده می‌شوند.

یکی از مهم‌ترین و تکراری‌ترین این چالش‌ها، بحث تامین مالی است؛ مسئله‌ای که اکنون گریبان‌گیر «طرح نهضت ملی مسکن» نیز شده است. این طرح که با هدف ساخت و واگذاری میلیون‌ها واحد مسکونی آغاز شد، حالا با مانع جدی «تامین آورده متقاضیان» و «تسهیلات بانکی» دست و پنجه نرم می‌کند. این وضعیت، عملاً بخش قابل‌توجهی از بار ساخت‌وساز را از دوش دولت برداشته و به دوش متقاضیان و سیستم بانکی منتقل کرده، اما این انتقال بار، بدون چالش نبوده است.

تامین به موقع آورده متقاضیان برای کاهش هزینه ساخت ضروری است؛ هرچه آورده مردم و تسهیلات بانکی دیرتر به پروژه برسد، احتمال افزایش قیمت نهایی ساخت به‌دلیل اثر تورمی وجود دارد.

چالش اصلی: چرایی کمبود آورده متقاضیان و سهم تسهیلات

ریشه اصلی مشکل تامین مالی مسکن ملی را باید در چند جبهه بررسی کرد. از یک سو، قدرت خرید خانوارها در سال‌های اخیر به شدت کاهش یافته است. تورم لجام‌گسیخته و رشد نامتوازن درآمدها با هزینه‌های زندگی، توان پس‌انداز و تامین آورده‌های اولیه را برای بخش عظیمی از جامعه، خصوصاً دهک‌های هدف این طرح، از بین برده است. وقتی میانگین قیمت هر متر آپارتمان فروشی در تهران به ۲۸۶.۱ میلیون تومان (دادهٔ بوقتش، ۱۸ مرداد ۱۴۰۵) می‌رسد و دامنه متعارف آن بین ۱۸۲.۸ تا ۳۸۱.۶ میلیون تومان نوسان می‌کند، چطور می‌توان انتظار داشت متقاضیان طرح‌های دولتی، با درآمد محدود، آورده‌های سنگین را به موقع تامین کنند؟ این شکاف قیمتی، نشان می‌دهد که حتی با حمایت‌های دولتی، دسترسی به مسکن برای بسیاری دور از دسترس است.

اینجا دیگر فقط بحث وام نیست. اگرچه سقف تسهیلات فردی برای وام ساخت نهضت ملی مسکن از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته و صندوق ملی زمین و مسکن هم برای پروژه‌های با پیشرفت بالای ۸۰ درصد، تسهیلات قرض‌الحسنه ۲۰۰ میلیون تومانی به ازای هر متقاضی ارائه می‌کند، اما این ارقام در مقابل هزینه‌های واقعی ساخت و آورده‌های مورد نیاز، هنوز هم ناکافی به نظر می‌رسند. بر اساس اظهارات مسئولین وزارت راه و شهرسازی، تا کنون ۱۳۰ همت از محل تسهیلات بانکی و ۲۱۴ همت از محل آورده متقاضیان تامین شده است. با این حال، نیاز ماهانه ۲ همت آورده به این پروژه‌ها، نشان می‌دهد که شکاف بزرگی بین وضعیت موجود و آنچه باید باشد، وجود دارد و تکمیل واحدها در موعد مقرر به رویا تبدیل می‌شود.

این گپ مالی، به تعلل در پرداخت‌های بانکی و آورده‌های مردمی گره خورده است. بسیاری از بانک‌ها به دلایل مختلفی از جمله محدودیت منابع، نرخ سود، و عدم توجیه اقتصادی، در پرداخت تسهیلات تعلل می‌کنند. سیستم بانکی کشور، در شرایط کنونی، با چالش‌های عدیده‌ای از جمله ناترازی و محدودیت منابع روبه‌روست و تخصیص تسهیلات کلان به طرح مسکن ملی، فشار مضاعفی بر آن وارد می‌کند. از سوی دیگر، متقاضیانی که خودشان با چالش‌های اقتصادی دست و پنجه نرم می‌کنند، نمی‌توانند آورده‌های خود را به‌موقع و کامل واریز کنند. نتیجه این می‌شود که پروژه‌هایی که روی زمین ۹۹ ساله تعریف شده‌اند و در حال حاضر پیشرفت فیزیکی ۵۱ درصدی دارند، با کندی پیش می‌روند و تکمیل واحدها در موعد مقرر به رویا تبدیل می‌شود. این تاخیر، خود عامل مهمی در افزایش هزینه‌ها و بی‌اعتمادی مردم است.

پیامدهای تعلل در تامین مالی و تاثیر آن بر بازار مسکن

وقتی مشکل تامین مالی مسکن ملی به درازا می‌کشد، موجی از پیامدهای منفی بر سرتاسر بازار مسکن جاری می‌شود. اولین و ملموس‌ترین اثر، افزایش قیمت تمام‌شده واحدها است. همانطور که کارشناسان بارها تاکید کرده‌اند، هرچه آورده مردم و تسهیلات بانکی در زمانی طولانی‌تر به پروژه برسد، به دلیل اثر تورمی و افزایش قیمت مصالح (مانند فولاد و سیمان) و دستمزدها در گذر زمان، هزینه نهایی ساخت بالاتر می‌رود. این یعنی متقاضیانی که در ابتدا با امید خانه‌دار شدن به این طرح پیوستند، باید مبالغ بیشتری بپردازند و فشار مالی روی دوش آن‌ها دوچندان می‌شود. افزایش قیمت‌ها در ساخت‌وساز، حاشیه سود سازندگان را نیز تحت‌الشعاع قرار داده و آن‌ها را برای ادامه کار با تردید مواجه می‌کند.

تاخیر در تکمیل پروژه‌ها و تحویل واحدها، خود یک بحران دیگر است. متقاضیان سال‌ها در انتظار می‌مانند و این انتظار طولانی، نه تنها امید آن‌ها را کمرنگ می‌کند، بلکه هزینه‌های جبران‌ناپذیری را به اقتصاد خانوار تحمیل می‌کند؛ هزینه‌هایی مثل اجاره‌بهای سنگین در بازار آزاد، که حتی با وجود کاهش جزئی رشد قیمت مسکن کلان‌شهرها، همچنان فشار زیادی بر مستأجران وارد می‌کند. در حال حاضر، بازار اجاره در وضعیت خاصی قرار دارد که گاه رهن از اجاره ماهانه جلو می‌زند و این نشان از بی‌ثباتی عمیق در این بخش است (چرا رهن از اجاره ماهانه جلو زده است؟). این وضعیت، بار مضاعفی بر دوش مستأجرانی می‌گذارد که چشم‌انتظار خانه‌های ملی خود هستند.

علاوه بر این، رکود در پروژه‌های دولتی می‌تواند بر بازار مسکن آزاد نیز تاثیر بگذارد. زمانی که عرضه مسکن جدید از طریق این طرح‌ها کند می‌شود، فشار بر بازار موجود افزایش می‌یابد. هرچند داده‌های بوقتش نشان می‌دهد طی ۳۰ روز گذشته، ۱۸٬۶۵۹ آگهی تازه فروش آپارتمان در تهران (دادهٔ بوقتش، ۱۸ مرداد ۱۴۰۵) ثبت شده است، اما این عرضه پراکنده در بازار آزاد، نمی‌تواند جای خالی عرضه انبوه و هدفمند طرح ملی مسکن را پر کند. این امر به حفظ تعادل عرضه و تقاضا در کلان‌شهرها آسیب می‌رساند و قیمت‌ها را در بخش‌های دیگر نیز تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.

این وضعیت، سازندگان و سرمایه‌گذاران را نیز سردرگم می‌کند. عدم اطمینان از تکمیل پروژه‌ها، به کاهش میل به سرمایه‌گذاری در این بخش دامن می‌زند و می‌تواند دومینوی رکود مسکن را تشدید کند (دومینوی رکود مسکن از کجا شروع شد؟). این یک چرخه معیوب است: تاخیر در تامین مالی -> افزایش هزینه -> کاهش انگیزه متقاضیان -> کندی بیشتر پروژه -> افزایش بیشتر هزینه. در نهایت، کیفیت ساخت و ساز نیز ممکن است تحت‌الشعاع قرار گیرد، چرا که پیمانکاران برای جبران هزینه‌ها و تاخیرها، ممکن است به راهکارهایی روی آورند که از کیفیت نهایی می‌کاهد و عمر مفید ساختمان‌ها را کاهش می‌دهد.

راهکارهای احتمالی برای برون‌رفت از بحران مالی مسکن ملی

برای غلبه بر مشکل تامین مالی مسکن ملی، نیاز به یک رویکرد چندجانبه و واقع‌بینانه داریم. صرف افزایش سقف تسهیلات یا تزریق‌های مقطعی، راهکار پایدار نیست. یکی از اولین قدم‌ها، شفاف‌سازی کامل هزینه‌ها و زمان‌بندی دقیق پروژه‌ها برای متقاضیان است. این شفافیت می‌تواند به آن‌ها کمک کند تا با برنامه‌ریزی بهتری آورده‌های خود را تامین کنند و از انتظارات غیرواقعی جلوگیری شود.

بانک‌ها نیز باید نقش فعال‌تر و متعهدتری ایفا کنند. دولت می‌تواند با ایجاد سازوکارهای تشویقی یا تنبیهی، بانک‌ها را وادار به تسریع در پرداخت تسهیلات کند. ایجاد صندوق‌های ضمانت برای تسهیلات مسکن و یا تخصیص بودجه‌های خاص از منابع پایدار (مانند صندوق توسعه ملی)، می‌تواند به روان‌سازی جریان مالی کمک کند. این رویکرد به ویژه با توجه به اینکه سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی کاهش بی‌سابقه‌ای داشته و این وضعیت، خود «پاس گل به رکود مسکن» است، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

علاوه بر این، مدل‌های جدید تامین مالی، مانند مشارکت با بخش خصوصی توانمند و استفاده از ظرفیت‌های بورس کالا (برای مصالح) یا انتشار اوراق مشارکت پروژه‌محور، می‌تواند منابع مالی جدیدی را به این طرح تزریق کند. جذب سرمایه‌های خرد مردم از طریق مشوق‌های مطمئن و جذاب (مانند اوراق با سود تضمینی مرتبط با پروژه) نیز می‌تواند راهگشا باشد. همچنین، توجه به کاهش تورم ساخت‌وساز در تهران، که اخیراً روندی نزولی داشته (کاهش تورم ساخت‌وساز)، می‌تواند به کنترل هزینه‌های نهایی کمک کند، اما این نیازمند ثبات اقتصادی کلان و پیش‌بینی‌پذیری است.

تجربه نشان داده که تکیه صرف به آورده مردم در شرایط اقتصادی کنونی، غیرواقع‌بینانه است. باید برای نجات مسکن با وام جدید و بسته‌های حمایتی مالی فکر کرد که بتواند هم تسهیلات بانکی را در دسترس قرار دهد و هم به متقاضیان در تامین آورده کمک کند. استفاده از داده‌های دقیق و روزآمد املاک بوقتش برای رصد وضعیت بازار و نیازهای واقعی، می‌تواند به سیاست‌گذاران در اتخاذ تصمیمات بهتر کمک شایانی کند و به مشاوران املاک در ارائه مشاوره‌های دقیق‌تر یاری رساند.

مسکن استیجاری: مُسکن موقت یا راه‌حل پایدار برای معضل مسکن؟

در کنار چالش‌های مشکل تامین مالی مسکن ملی، طرح مسکن استیجاری یا «آشیان» به‌عنوان یک راهکار موازی برای کاهش فشار بر بازار اجاره و تأمین سرپناه موقت، مطرح شده است. مدیرکل دفتر طرح‌ریزی و پایش مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که حدود ۲۵۰۰ واحد در طرح آشیان برای شهرهای تهران و مشهد تامین خواهد شد و ثبت‌نام مسکن استیجاری برای تهران احتمالا از هفته دولت آغاز می‌شود.

اما آیا مسکن استیجاری می‌تواند راه‌حل پایداری برای معضل بزرگ مسکن در ایران باشد؟ از یک سو، این طرح می‌تواند به صورت موقت، بار اجاره‌بهای سنگین را از دوش خانواده‌های نیازمند بردارد و ثباتی نسبی را برای آن‌ها فراهم آورد. این رویکرد به خصوص در شرایطی که دسترسی به خانه اول، مسیری طولانی‌تر از میانگین جهانی است (راز سفر طولانی تا خانه اول)، اهمیت پیدا می‌کند و می‌تواند در کوتاه‌مدت، از شدت بحران‌های اجتماعی و اقتصادی بکاهد.

اما از سوی دیگر، با توجه به مقیاس نیاز مسکن در کلان‌شهرها، ۲۵۰۰ واحد در تهران و مشهد، قطره‌ای در برابر اقیانوس است. این طرح تنها می‌تواند مُسکنی برای بخش کوچکی از جامعه باشد و به تنهایی قادر به حل ریشه‌ای بحران مسکن نیست. معضل اصلی همچنان کمبود عرضه پایدار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم برای تملک است. طرح‌های استیجاری، هرچند لازم، اما نباید جایگزین برنامه‌ریزی برای خانه‌دار شدن مردم شود، بلکه باید مکملی برای آن باشد. سیاست‌گذاری باید به گونه‌ای باشد که ضمن حمایت از مستاجران، به تقویت بازار تولید مسکن و کاهش هزینه‌های ساخت نیز توجه کند. این یعنی باید راهکارهایی برای افزایش عرضه مسکن در مناطق پرتقاضا و همچنین مدیریت «انبار ملکی» در حومه پایتخت اندیشید تا از هدر رفت سرمایه‌ها جلوگیری شود.

جمع‌بندی

مشکل تامین مالی مسکن ملی، گرهی کور در مسیر خانه‌دار شدن میلیون‌ها ایرانی است. این چالش، نه فقط یک مسئله مالی، بلکه ترکیبی پیچیده از واقعیت‌های اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوارها، و موانع ساختاری در سیستم بانکی است. با پیشرفت فیزیکی ۵۱ درصدی در ۵۲۸ هزار واحد طرح نهضت ملی مسکن روی زمین ۹۹ ساله و نیاز مبرم به تزریق ماهانه ۲ همت آورده، این طرح در آستانه آزمونی بزرگ قرار دارد و آینده آن به تصمیمات راهبردی مسئولین بستگی دارد.

برای برون‌رفت از این وضعیت، رویکرد جزیره‌ای و مقطعی پاسخگو نیست. نیاز به یک برنامه جامع است که هم به تقویت توان مالی متقاضیان بپردازد (مثلاً از طریق افزایش یارانه سود تسهیلات یا تدوین بسته‌های حمایتی هدفمند) و هم بانک‌ها را به پرداخت به‌موقع تسهیلات ملزم کند. علاوه بر این، استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی و الگوهای نوین تامین مالی، در کنار شفافیت و نظارت دقیق، می‌تواند به احیای امید در طرح مسکن ملی کمک کند و آن را از سرنوشت پروژه‌های مشابه نجات دهد.

در نهایت، اگرچه طرح‌هایی مانند «آشیان» می‌توانند به عنوان یک مُسکن موقت عمل کنند، اما راهکار پایدار، رفع ریشه‌ای موانع تولید و تملک مسکن است. مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران بازار مسکن باید با رصد دقیق «نقشه حرارتی» بازار مسکن تهران و سایر نقاط کشور، تحولات این طرح‌ها را دنبال کنند تا بتوانند تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند و فرصت‌های پنهان را شناسایی کنند. بوقتش با ارائه داده‌های تحلیلی و به‌روز، در این مسیر همراه فعالان بازار است.