رد پای دولت در تورم مسکن

۲۸ درصد؛ سهمی که به هدف نخورد

اغلب گمان می‌کنند تورم مسکن صرفاً نتیجه نوسانات بازار ارز یا رشد عمومی اقتصاد است، اما واقعیت پیچیده‌تر از این حرف‌هاست. تحلیل داده‌های بوقتش و بررسی سیاست‌های دولتی نشان می‌دهد که رد پای دولت در تورم مسکن، به‌خصوص در هزینه تمام‌شده ساخت، عمیق‌تر از تصور است. یکی از همین ردپاها، سهم ۲۸ درصدی تأمین اجتماعی از فروش تراکم ساختمانی است که نه‌تنها هدف اصلی خود، یعنی پوشش بیمه‌ای کارگران، را محقق نکرده، بلکه به عاملی برای افزایش قیمت‌ مسکن تبدیل شده است.

زمانی که پای قانون بیمه کارگران ساختمانی به میان آمد، انتظار می‌رفت که با دریافت حق بیمه از سازندگان، امنیت شغلی و اجتماعی این قشر زحمتکش تأمین شود. اما فرمولی که برای این منظور در نظر گرفته شد، از ابتدا با رویکرد رایج در سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت بود. در حالی که معمولاً حق بیمه کارفرما بر اساس درصدی از حداقل دستمزد و لیست کارگران محاسبه می‌شود، در بخش ساخت‌وساز، این نرخ را به «درآمد تراکم‌فروشی شهرداری‌ها» گره زدند.

زمانی که فرمول بیمه را به تراکم‌فروشی گره می‌زنیم، هر تصمیم شهرداری برای افزایش طبقات یا تغییر کاربری، مستقیماً جیب سازنده و در نهایت خریدار نهایی را هدف می‌گیرد.

این گره‌خوردگی، دو ایراد اساسی به همراه دارد که مستقیماً به افزایش هزینه‌های ساخت دامن می‌زند:

• بی‌معنایی محاسبه حق بیمه بر پایه فروش تراکم: وقتی شهرداری بر اساس افزایش طبقات یا تغییر کاربری، مبلغ دریافتی بابت تراکم را تا سه برابر افزایش می‌دهد، حق بیمه کارگران ساختمانی نیز به همان نسبت بالا می‌رود. این در حالی است که دستمزد کارگران و ماهیت فعالیت آن‌ها در طبقات مختلف یا کاربری‌های متفاوت (مسکونی و تجاری) یکسان است. یک کارگر برای ساخت یک مترمربع دیوار در طبقه اول، همان دستمزد و همان حجم کاری را دارد که در طبقه پنجم. افزایش سهم بیمه در اینجا منطقی ندارد.
• تفاوت در پروژه‌های مسکونی و تجاری: مبلغ فروش تراکم برای کاربری تجاری به مراتب بیشتر از مسکونی است. این یعنی سازنده برای یک پروژه تجاری باید چند برابر یک پروژه مسکونی، بابت حق بیمه کارگران بپردازد، در صورتی که جنس کار و دستمزد کارگران در هر دو یکسان است و حتی ممکن است ساخت پروژه تجاری، زمان کمتری هم ببرد. این اختلاف قیمتی بی‌مورد، منجر به افزایش کاذب هزینه ساخت پروژه‌های تجاری و در نهایت، گران‌تر شدن آن‌ها برای فعالان اقتصادی می‌شود.

نتیجه این فرمول نامتعارف چه شد؟ آمارهای رسمی نشان می‌دهد که این سیاست نه‌تنها به پوشش کامل بیمه‌ای کارگران منجر نشده، بلکه وضعیت را بدتر هم کرده است. طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس (منبع: ایسنا)، از جمعیت ۱.۲ میلیون نفری کارگران ساختمانی، تنها حدود ۵۸۲ هزار نفر تحت پوشش بیمه هستند و این تعداد نسبت به سال ۱۳۹۷، کاهش ۳۰ درصدی را نشان می‌دهد. این آمار فاجعه‌بار، نشان می‌دهد که دریافتی‌های سنگین به نام بیمه، به جای رسیدن به دست کارگران، در مسیر دیگری صرف شده است.

تاثیر مستقیم بر هزینه ساخت و قیمت نهایی

اینکه دولت در کجای پروسه ساخت‌وساز، رد پایی مستقیم روی قیمت نهایی می‌گذارد، موضوعی است که مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران بازار باید به آن اشراف کامل داشته باشند. بر اساس تحلیل‌های موجود، سهم عوارض شهرداری در هزینه ساخت هر مترمربع خانه در تهران به حدود ۲۰ درصد رسیده است. رقمی که پیش‌تر حدود ۱۰ درصد بود و به دلیل رشد افسارگسیخته قیمت تراکم در سال‌های اخیر، دو برابر شده است. حال اگر در نظر بگیریم که ۲۸ درصد از همین رقم را تأمین اجتماعی به عنوان حق بیمه از سازنده مطالبه می‌کند، متوجه می‌شویم که دولت حدود ۶ درصد در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نقش مستقیم دارد (منبع: مهرنیوز). این ۶ درصد شاید در نگاه اول ناچیز به نظر برسد، اما در بازاری که حاشیه سود سازنده با ریسک‌های فراوان همراه است و نوسانات قیمتی تراکم بیداد می‌کند، تأثیر قابل توجهی بر تصمیم‌گیری سازندگان و در نهایت قیمت آگهی‌های فروش می‌گذارد.

وقتی میانگین قیمت هر متر آپارتمان فروشی در تهران ۲۵۳.۸ میلیون تومان (دادهٔ بوقتش، ۲۸ شهریور ۱۴۰۵) است و دامنه متعارف از ۱۴۰.۴ میلیون تومان تا ۳۴۹.۵ میلیون تومان متغیر است، حتی ۶ درصد افزایش هزینه ساخت به معنای چند ده میلیون تومان افزایش قیمت نهایی برای خریدار است. این یعنی فشار مضاعف بر توان خرید مردم و کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری برای سازندگان.

این هزینه‌های اضافی، نتیجه مستقیمی بر بازار عرضه و تقاضا دارد. بسیاری از سازندگان، به دلیل همین فشارهای مالی و عدم بازگشت سرمایه منطقی، از سرعت پروژه‌های خود کاسته‌اند یا به کلی دست از کار کشیده‌اند. این کاهش عرضه، در شهری مانند تهران که همین حالا هم با کمبود مسکن مواجه است، چرخ تورم را با سرعت بیشتری به حرکت درمی‌آورد. بر اساس داده‌های بوقتش، در ۳۰ روز گذشته ۱۲٬۱۱۶ آگهی تازه فروش آپارتمان در تهران ثبت شده است؛ این عدد در مقایسه با نیاز بازار و جمعیت شهری تهران، می‌تواند زنگ خطر کاهش عرضه را به صدا درآورد.

در بازار فعلی، هر درصد افزایش در هزینه ساخت، مثل یک زنجیر به پای سازنده است. گاهی همین یک درصدها، پروژه را از توجیه اقتصادی خارج می‌کند.

این فشار هزینه‌ای، به طور مستقیم و غیرمستقیم، بر تحریک قیمت مسکن تأثیرگذار بوده است. در شرایطی که دولت‌ها مدعی تلاش برای کاهش هزینه دسترسی خانوارها به مسکن بوده‌اند، نحوه اجرای همین قوانین، عملاً در خلاف جهت این سیاست عمل می‌کند. این تناقض در سیاست‌گذاری، مانع از حرکت رو به جلو بازار و حل معضل مسکن می‌شود.

چالش‌های اجرای قانون و ناکارآمدی سیستم

صرف نظر از فرمول محاسبه، خودِ اجرای این قانون نیز با چالش‌های جدی و ناکارآمدی‌های سیستماتیک روبه‌رو است که بر رد پای دولت در تورم مسکن می‌افزاید. همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، تعداد کارگران بیمه‌شده کاهش یافته و حدود نیمی از آن‌ها هنوز پوشش بیمه‌ای ندارند. این آمار به تنهایی نشان‌دهنده انحراف جدی در هزینه‌کرد منابعی است که به نام حق بیمه کارگران ساختمانی دریافت می‌شود.

بر اساس تحقیقات مرکز پژوهش‌های مجلس، حساب مربوط به ورودی درآمد حاصل از حق بیمه کارگر ساختمانی و هزینه‌های آن، ارقام قابل تأملی را نشان می‌دهد: ۲.۳ همت بابت «هزینه اجرایی» قید شده است. صرف چنین هزینه‌ای برای کارهای اجرایی بیمه کارگران، آن‌هم با توجه به تعداد فعلی کارگران بیمه‌شده، از نظر کارشناسی معقول نیست و نیاز به شفاف‌سازی دارد. این عدم شفافیت، خود می‌تواند منبعی برای سوءمدیریت و عدم تخصیص بهینه منابع باشد.

علاوه بر این، مشکل اساسی دیگری که در این سیستم وجود دارد، کسری ۹ همتی است که بخش زیادی از آن به دلیل «عدم پایبندی دولت به سهم خود در پرداخت حق بیمه کارگر ساختمانی» است. دولت نه خود به موقع سهم خود را می‌پردازد و نه پوشش کامل و درستی ارائه می‌دهد. این عدم تعهد دولتی، باعث شده تا بار مالی تأمین اجتماعی بر دوش سازندگان سنگین‌تر شود و در نهایت، این هزینه به خریدار نهایی منتقل گردد.

وقتی می‌خواهیم چالش‌های تاریخی بازار مسکن را بررسی کنیم، نمی‌توانیم از این ناکارآمدی‌های سیستمی چشم‌پوشی کنیم. این عوامل، نه تنها هزینه ساخت را افزایش می‌دهند، بلکه با ایجاد عدم اطمینان در بازار، سرمایه‌گذاران را از ورود به پروژه‌های جدید باز می‌دارند. این چرخه معیوب، به کاهش تولید مسکن و تشدید شکاف عرضه و تقاضا می‌انجامد.

بازآرایی خدمات مهندسی و اصلاح حکمرانی ساختمان، نه تنها به بهبود کیفیت ساخت‌وساز کمک می‌کند، بلکه با حذف هزینه‌های زائد و ناعادلانه، می‌تواند راه را برای تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن هموار سازد.

سیاست‌گذاری متناقض؛ وعده مسکن ارزان، عملکردهای تورم‌زا

یکی از مهم‌ترین ابعاد رد پای دولت در تورم مسکن، تناقض آشکار میان وعده‌های دولت‌ها و عملکرد واقعی آن‌هاست. سال‌هاست که دولت‌های مختلف، از تلاش برای کاهش هزینه‌های دسترسی خانه‌اولی‌ها به مسکن و ساخت مسکن ارزان‌قیمت سخن می‌گویند. حتی برای تحقق این هدف، دست به پروژه‌های کلان مسکن‌سازی نیز زده‌اند. اما در عمل، شاهد آن هستیم که برخی از سیاست‌ها و قوانین، نه تنها به این هدف کمکی نکرده، بلکه خود به عاملی برای افزایش قیمت‌ها تبدیل شده‌اند.

همین قانون بیمه کارگران ساختمانی که مورد بررسی قرار گرفت، نمونه بارز این تناقض است. با وجود شعارهایی برای کاهش هزینه مسکن، این قانون عملاً ۶ درصد به قیمت تمام‌شده ساخت می‌افزاید. این ۶ درصد، نه به پوشش کامل بیمه‌ای کارگران منجر شده و نه شفافیت لازم در هزینه‌کرد آن وجود دارد، بلکه صرفاً بار مالی مضاعفی را بر دوش سازندگان و در نهایت، خریداران می‌گذارد. اینجاست که وعده پوچ مسکن ارزان در شهرهای بزرگ، بیش از پیش نمایان می‌شود.

این رویکرد دوگانه، پیامدهای منفی متعددی برای بازار مسکن دارد. وقتی سازندگان با هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده و بعضاً غیرمنطقی مواجه می‌شوند، انگیزه آن‌ها برای تولید مسکن کاهش می‌یابد. کاهش تولید به معنای کمبود عرضه و در نتیجه، افزایش قیمت‌ها در یک بازار نیازمند به مسکن است. این چرخه، به‌جای اینکه به نفع خانوارها و به‌خصوص زوج‌های جوان باشد، آن‌ها را در گرداب دشوارتری برای خانه‌دار شدن گرفتار می‌کند. در واقع، دولت با یک دست تسهیلات مسکن می‌دهد و با دست دیگر، با اعمال عوارض غیرمنطقی، قیمت تمام‌شده را بالا می‌برد.

این ناترازی در سیاست‌گذاری، بر تمامی ابعاد بازار مسکن از قیمت خرید و فروش گرفته تا اجاره، تأثیر می‌گذارد. مشاوران املاک در مواجهه با مشتریان خود، بارها با این سؤال مواجه می‌شوند که چرا با وجود رکود نسبی در بخش‌هایی از بازار، قیمت‌ها همچنان در حال افزایش است. بخشی از پاسخ به همین عوامل ساختاری و سیاست‌گذاری‌های دولتی بازمی‌گردد که به جای تسهیل، بر پیچیدگی و گرانی بازار می‌افزاید. مشکل تأمین مالی مسکن ملی نیز از دیگر نمونه‌های این چالش‌هاست که نشان می‌دهد، صرف برنامه‌ریزی برای ساخت، بدون حل مشکلات زیربنایی و مالیاتی، گره‌ای از مشکلات باز نمی‌کند.

جمع‌بندی

بررسی دقیق بازار مسکن، فراتر از نگاه به عرضه و تقاضای صرف، نیازمند واکاوی عوامل زیربنایی و تأثیر سیاست‌گذاری‌هاست. رد پای دولت در تورم مسکن، به‌ویژه از طریق قوانینی مانند سهم ۲۸ درصدی تأمین اجتماعی از تراکم‌فروشی، مثالی بارز از نحوه تأثیرگذاری سیاست‌های غیرهدفمند بر افزایش هزینه‌های ساخت و در نهایت، قیمت نهایی مسکن است. این سیستم که نه‌تنها به هدف اصلی خود یعنی بیمه کارگران نرسیده، بلکه با افزایش ۶ درصدی قیمت تمام‌شده ساخت، به تورم مسکن دامن زده است.

برای مشاوران املاک، مدیران بنگاه‌ها و سرمایه‌گذاران، درک این عوامل پنهان و اثرات زنجیره‌ای آن‌ها، حیاتی است. در بازاری که هر آگهی فروش، میانگین قیمت هر متر آپارتمان فروشی در تهران ۲۵۳.۸ میلیون تومان (دادهٔ بوقتش، ۲۸ شهریور ۱۴۰۵) را نشان می‌دهد، کوچک‌ترین تغییر در هزینه‌های ساخت می‌تواند تأثیر بزرگی بر تصمیمات خرید و فروش بگذارد. ما در بوقتش، با ارائه تحلیل بازار و قیمت‌گذاری ملک مبتنی بر داده‌های روز، تلاش می‌کنیم تا این تصویر پیچیده را شفاف کرده و ابزارهای لازم برای تصمیم‌گیری آگاهانه را در اختیارتان قرار دهیم.

امیدواریم با نگاهی عمیق‌تر به این مسائل و مطالبه شفافیت و اصلاح قوانین، شاهد بازاری منطقی‌تر و دسترسی آسان‌تر به مسکن باشیم. در این مسیر، املاک بوقتش کنار شماست تا با ارائه دقیق‌ترین داده‌ها و تحلیل‌ها، به شما در ناوبری این بازار پیچیده یاری رساند.