۱۶ فرمان سراسری تامین مسکن

۱۶ فرمان سراسری تامین مسکن؛ نقطه پایانی بر نگاه تک‌بعدی؟

۱۶ فرمان سراسری تامین مسکن، اگر با نگاهی جامع و فراتر از آمارهای صرف اجرا شود، می‌تواند نقطه عطفی در تاریخ سیاست‌گذاری مسکن ایران باشد. در بوقتش، با تحلیل میلیون‌ها آگهی املاک بوقتش، می‌بینیم که بازار مسکن تهران سال‌هاست با چالش‌های عمیقی دست و پنجه نرم می‌کند. چالش‌هایی که ریشه در رویکردهای گذشته و نگاه تقلیل‌گرایانه به مسکن به‌عنوان صرفاً یک کالای اقتصادی دارند و حالا وقت آن رسیده که این نگاه تغییر کند. این فرمان‌ها فرصتی برای درس گرفتن از اشتباهات گذشته و حرکت به سمت یک بازار باثبات‌تر است.

مسکن را هرگز نمی‌توان صرفا کالایی تجاری یا دارایی مالی برای سرمایه‌گذاری و سوداگری پنداشت.

بحران جهانی مسکن: چرا نسخه‌های قدیمی کارساز نیستند؟

طی نیم‌قرن گذشته، دولت‌ها در سراسر جهان برای حل معضل مسکن، رویکردهای متفاوتی را آزموده‌اند؛ از ورود مستقیم حاکمیت به عرصه ساخت‌وساز و اعطای یارانه‌های گسترده گرفته تا تکیه بر سازوکارهای بازار آزاد و تشویق مالکیت فردی. اما واقعیت این است که بحران جهانی مسکن نه‌تنها فروکش نکرده، بلکه عمیق‌تر و پایدارتر از گذشته خود را نشان می‌دهد. میلیون‌ها نفر در سراسر دنیا همچنان با شکاف‌هایی عمیق در توان مالی، استانداردهای شایسته سکونت و دسترسی عادلانه به سرپناه مواجه هستند. اینجاست که نیاز به یک رویکرد جامع مانند آنچه که در این «۱۶ فرمان» می‌جوییم، پررنگ می‌شود.

در تحلیل‌هایی که توسط «برنامه اسکان بشر ملل متحد» (هبیتات) صورت گرفته، یک آموزه کلیدی بارها تکرار شده است: هر جا دولت‌ها بیش از اندازه به نیروهای بازار و الگوی مالکیت شخصی دل خوش کردند، سیاست‌های مسکن از حمایت خانوارهای کم‌درآمد بازماند و به مالی‌شدن اقتصاد مسکن، رشد سفته‌بازی و تعمیق نابرابری‌های اجتماعی انجامید. در سوی دیگر، طرح‌های انبوه‌سازی صرفاً دولتی نیز در بسیاری موارد راه به جایی نبردند؛ به‌ویژه زمانی که این مجتمع‌ها فرسنگ‌ها دورتر از کانون‌های اشتغال، شبکه‌های حمل‌ونقل کارآمد و امکانات پایه شهری احداث شده و به جزایری جداافتاده و فاقد حیات شهری تبدیل شدند.

از رویکرد «توانمندساز» تا مالی‌شدن مسکن: درس‌های تلخ گذشته

زمانی، دولت‌ها بار اصلی ساخت و تامین مسکن را به دوش می‌کشیدند، اما این رویکرد به تدریج جای خود را به الگویی داد که «رویکرد توانمندساز» نام گرفت. چرخشی که بر اساس آن، دولت دیگر سازنده نبود، بلکه موظف شد بسترهای لازم را برای ایفای نقش بازار و پیشتازی بخش خصوصی فراهم سازد. این دگرگونی بنیادین، ماهیت مسکن را از یک «فرآیند پویا، پایدار و اجتماعی‌اقتصادی» به یک «کالای صرف و محصولی نهایی» فروکاست. با تفویض تدریجی مسئولیت‌ها به بخش خصوصی، «مالکیت فردی» در رأس اهداف کلان جای گرفت.

در کشورهای توسعه‌یافته، پیوند عمیق مسکن با تسهیلات بانکی و وام‌های رهنی، پدیده‌ای به نام «مالی‌شدن مسکن» را رقم زد. جریانی که بازار مسکن را در برابر چرخه‌های ویرانگر سوداگری به‌شدت آسیب‌پذیر کرد. بحران مالی سال ۲۰۰۸ به وضوح شکنندگی این ساختار متکی به تسهیلات رهنی را برملا ساخت و پیامد آن، اعمال سیاست‌های ریاضت اقتصادی بود که دقیقا در اوج نیاز اقشار جامعه به مسکن مقرون‌به‌صرفه، به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های عمومی انجامید.

در کشورهای در حال توسعه نیز که بازارهای مالی و ساختارهای رسمی وام مسکن هنوز بلوغ نیافته بودند، این نسخه‌های بازارمحور بحران‌زا شدند. هجوم سرمایه‌گذاران بزرگ و اوج‌گیری سفته‌بازی بر سر اراضی شهری، جوامع فرودست را با تهدیدهایی نظیر تملک زمین، جابه‌جایی‌های ناگزیر و رانده‌شدن به حاشیه روبه‌رو ساخت. این درس‌ها تلخ‌اند، اما راهگشا؛ نشان می‌دهند که نوسازی یا کوچ پنهان نباید تنها خروجی سیاست‌های مسکن باشد.

چرا افزایش آمار ساخت‌وساز به‌تنهایی گره‌گشا نیست؟ خطای «پیرامونی‌سازی»

از آغاز دهه ۲۰۱۰، درک آشکار این آسیب‌ها سبب شد تا دولت‌ها بار دیگر به کانون مدیریت مسکن بازگردند. یارانه‌ها افزایش یافت، سرمایه‌گذاری‌های دولتی احیا شد و کلنگ طرح‌های انبوه‌سازی بر زمین خورد. با وجود این، این مداخله مجدد به معنای احیای نظام‌های جامع «مسکن حمایتی» به سبک دهه‌های پس از جنگ جهانی دوم نبود، بلکه در بیشتر موارد تنها به تزریق نقدینگی و تولید حجیم و فیزیکی سرپناه محدود ماند. نتایج این دور تازه از اقدامات نیز ناهمگون و پرمساله بود و این تجربه به خوبی نشان می‌دهد که «افزایش صرف ارقام و آمار ساخت»، کلید گشایش بحران مسکن نیست.

یکی از خطاهای مکرر در این برنامه‌ها، پدیده «پیرامونی‌سازی مسکن» (گسترش مسکن به مناطق پیرامونی شهر) بود؛ به این معنا که واحدهای نوساز، فرسنگ‌ها دورتر از کانون‌های کار و اشتغال، شبکه‌های حمل‌ونقل و زیرساخت‌های پایه شهری احداث شدند. این جداماندگی و فقر زیرساختی، ارزش کاربردی و حتی استطاعت‌پذیری واقعی این واحدها را از میان برد. مسکنی که شاید روی کاغذ ارزان به نظر برسد، اما دسترسی به محل کار و خدمات در آن دشوار باشد، بار سنگینی از هزینه‌های سرسام‌آور حمل‌ونقل، اتلاف زمان در ترددهای طولانی و انزوای گزنده اجتماعی را بر دوش خانوارها می‌گذارد.

به بیانی روشن‌تر، تولید آجر و بتن به‌تنهایی نمی‌تواند بر بحران مسکن غلبه کند. میانهٔ قیمت هر متر آپارتمانِ فروشی در تهران بر اساس داده‌های بوقتش، ۲۸۳.۹ میلیون تومان (۱۱ مهر ۱۴۰۵) است و در ۳۰ روز گذشته، ۳٬۶۳۸ آگهی تازهٔ فروش آپارتمان در تهران ثبت شده است. این اعداد نشان می‌دهند که صرفاً افزایش عرضه، بدون در نظر گرفتن موقعیت مکانی، زیرساخت‌ها و توان مالی واقعی خریدار، به معنای حل مشکل نیست. تناقض تاریخی در بازار مسکن ایران نیز همین واقعیت را برجسته می‌کند.

فلسفه «۱۶ فرمان»: بازگشت به رویکردی جامع و حق‌محور

آموزه‌های برآمده از تحلیل‌های «برنامه اسکان بشر ملل متحد» نشان می‌دهد که دولت‌ها برای برون‌رفت از بحران کنونی باید به دورانی از انفعال پایان دهند و نقشی به‌مراتب مقتدرانه‌تر و راهبردی‌تر را بر عهده گیرند. حاکمیت باید زمام هدایت و نظارت بر بازار زمین و مسکن را بازپس گیرد، منابع مالی را بسیج کند و اطمینان یابد که نظام اسکان در خدمت رفاه عمومی و عدالت اجتماعی قرار دارد، نه در انحصار امواج ویرانگر سوداگری. این همان رویکردی است که می‌توانیم آن را در فلسفه احتمالی «۱۶ فرمان سراسری تامین مسکن» مشاهده کنیم.

البته این هرگز به معنای آن نیست که دولت خود به سازنده‌ای انحصاری تبدیل شود و تمام بار فیزیکی ساخت‌وساز را بر دوش کشد. بلکه رسالت راستین حاکمیت، فراهم‌آوردن بسترهای حقوقی، مالی و مقرراتی پایداری است که امکان هم‌افزایی و مشارکت مؤثر همه بازیگران را در تامین مسکن شایسته محقق سازد. در این مسیر، هدایت درازمدت بازار زمین و اعمال نظارت عمومی بر آن ضرورتی گریزناپذیر است.

سیاست‌های مسکن باید از دام تقلیل‌گرایانه «مالکیت‌محوری» رهایی یابند. مسکن استیجاری، مسکن حمایتی، الگوهای جمعی و تعاونی، و حتی شیوه‌های غیررسمی اما پایدار تصرف، همگی اجزای مشروع و کارآمد یک نظام جامع سکونت به شمار می‌روند. از این رو، ارتقای عرضه مسکن نباید تنها در ساخت واحدهای نوساز برای فروش خلاصه شود. در همین پیوند، اولویت‌بخشی به دارایی‌های مسکونی موجود همپای احداث بناهای جدید اهمیتی مضاعف می‌یابد. روتوش مسکن دولتی نیز باید در همین چارچوب جامع دیده شود.

شایستگی یک مسکن را نمی‌توان صرفاً با اتکا به کیفیت کالبدی و مصالح آن سنجید، بلکه موقعیت جغرافیایی و دسترسی عادلانه آن به کانون‌های اشتغال، مدارس، مراکز خدمات درمانی و ناوگان حمل‌ونقل عمومی، اهمیتی هم‌سنگ با خود بنا دارد. تحقق چنین یکپارچگی فضایی نیازمند اصلاح ساختار حکمرانی و بازتعریف توازن قدرت میان دولت مرکزی و مدیریت‌های شهری است. در نهایت، موفقیت پایدار این راهبردها در گرو مشارکت فعال جوامع محلی، نهادهای مدنی و بخش خصوصی در سراسر فرآیند سیاست‌گذاری است. این نگاه را می‌توان در سبک اروپایی مسکن حمایتی نیز مشاهده کرد.

سنگاپور: الگویی الهام‌بخش برای حکمرانی مسکن

سنگاپور نمونه‌ای درخشان و الهام‌بخش از نتایجی است که می‌توان در سایه مداخله مستمر و هدفمند دولت به‌دست آورد؛ به‌ویژه آنجا که سیاست مسکن در تاروپود مدیریت زمین، نظام تامین مالی، طراحی شهری و برنامه‌ریزی اجتماعی تنیده می‌شود. از دهه ۱۹۶۰ میلادی، «هیات مسکن و توسعه» سنگاپور موسوم به «اچ‌دی‌بی»، سنگ‌بنای تامین فراگیر مسکن عمومی را بنا نهاد. این ساختار چنان گسترده است که امروزه نزدیک به ۸۰ درصد از ساکنان این کشور در این مجموعه‌ها زندگی می‌کنند و حدود ۹۰ درصد از این خانوارها نیز مالک واحدهای خود هستند.

این نظام هرچند در آغاز پاسخی اضطراری به کمبود حاد سرپناه بود، اما به‌مرور به الگویی چندوجهی برای گره‌زدن مسکن، حس تعلق مالکیت و ثبات پایدار اجتماعی تکامل یافت. حاکمیت در این فرآیند، نقشی پیش‌برنده و محوری را در دو حوزه برنامه‌ریزی شهری و مدیریت مالی ایفا می‌کند. یارانه‌های دولتی هدفمند، اعطای کمک‌هزینه برای خرید نخستین خانه و اتکا به سازوکار «صندوق پس‌انداز مرکزی» (CPF)، بستر مالی توانمندسازی خانوارها را فراهم آورده‌اند. واحدها معمولاً در قالب قراردادهای اجاره بلندمدت ۹۹ساله واگذار می‌شوند و این نظام از رهگذر تعیین سقف‌های درآمدی، چتری فراگیر برای شمول بخش‌های مختلف جامعه فراهم کرده است. درس‌های سنگاپور برای ما نشان می‌دهد که بازآرایی خدمات مهندسی یا اصلاح حکمرانی ساختمان می‌تواند نتایج متفاوتی در پی داشته باشد.

جمع‌بندی

۱۶ فرمان سراسری تامین مسکن باید به معنای پایان دورانی باشد که مسکن را صرفاً یک کالا یا ابزار سوداگری می‌دیدیم. تجارب جهانی نشان می‌دهد که نه رویکرد صرفاً بازارمحور و نه انبوه‌سازی بی‌برنامه دولتی، هیچ‌کدام به تنهایی گره‌گشا نیستند. راه حل، در یک رویکرد جامع، چندوجهی و حق‌محور نهفته است که بر مدیریت هوشمندانه زمین، تنوع در شیوه‌های تامین مسکن (فراتر از مالکیت فردی)، تقویت زیرساخت‌ها، مکان‌یابی صحیح و مشارکت همه ذی‌نفعان تاکید دارد.

برای فعالان بازار املاک، این تحول به معنای نیاز به درک عمیق‌تر از پویایی‌های بازار و عوامل مؤثر بر آن است. دیگر صرفاً آمار ساخت‌وساز یا قیمت اسمی ملک نیست که ارزش آگهی را تعیین می‌کند؛ بلکه دسترسی، خدمات، پایداری و موقعیت در بافت شهری، فاکتورهای حیاتی‌تری هستند. در بوقتش، ما این داده‌ها و تحلیل‌ها را در اختیار شما قرار می‌دهیم تا در این مسیر پر چالش، هوشمندانه تصمیم بگیرید و آینده سرمایه‌گذاری‌های خود را با اطمینان بیشتری بسازید.