شهرها «ضدپهپاد» می‌شوند؟

آیا شهرها واقعاً «ضدپهپاد» می‌شوند؟ شفاف‌سازی یک تصور غلط

همین اول کار بگویم که خیر، شهرها قرار نیست یک‌شبه «ضدپهپاد» شوند. این یک فرض غلط رایج است که با شنیدن بحث پدافند غیرعامل در صنعت ساختمان شکل می‌گیرد. در واقع، صحبت از تاب‌آوری و مقاوم‌سازی هدفمند بخش‌هایی از ساختمان‌ها در برابر تهدیدات نوین است، نه ساخت دژهای نفوذناپذیر.

در دنیای امروز که تهدیدات امنیتی شکل پیچیده‌تری به خود گرفته‌اند، بحث تاب‌آوری شهری و مقاوم‌سازی ساختمان‌ها در برابر حملات هوایی و انفجاری به یکی از دغدغه‌های اصلی برنامه‌ریزان شهری و نهادهای نظارتی تبدیل شده است. اخیراً مرکز پژوهش‌های مجلس و مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران گزارش‌هایی در این خصوص منتشر کرده‌اند که بر ضرورت ارتقای ایمنی ساختمان‌ها تاکید دارند.

اما هدف این گزارش‌ها، مقاوم‌سازی تمام ساختمان‌های مسکونی در برابر حملات هوایی نیست. کارشناسان معتقدند این کار به دلیل عدم صرفه اقتصادی، تقریباً غیرممکن است. مثلاً حامد خانجانی، کارشناس ارشد مدیریت ساخت، تاکید می‌کند که شهرهای کشور «ضدپهپاد» نمی‌شوند؛ اما می‌توان با ایجاد «اتاق امن» در هر ساختمان، امنیت جانی ساکنان را در مقابل حملات غیرمستقیم تامین کرد. این تفاوت در رویکرد، برای مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران بازار مسکن بسیار حیاتی است.

چرا تاب‌آوری ساختمان‌ها، امروز دغدغه شده است؟ چشم‌انداز تهدیدات نوین

در سال‌های اخیر، تغییر ماهیت تهدیدات نظامی و غیرنظامی، لزوم بازنگری در پروتکل‌های ایمنی شهری را بیش از پیش آشکار کرده است. تجربیات جنگ‌های اخیر و گسترش استفاده از فناوری‌های نوین مانند پهپادها، نشان می‌دهد که زیرساخت‌های شهری، از جمله ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری، چقدر می‌توانند در برابر این نوع حملات آسیب‌پذیر باشند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با موضوع «راهکارهای معماری پدافند غیرعامل در ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری» بر همین ضرورت تاکید کرده است. این گزارش به روشنی بیان می‌کند که بسیاری از ساختمان‌های موجود کشور، بدون رعایت کافی الزامات پدافند غیرعامل ساخته شده‌اند و مقررات فعلی (مانند مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان) پاسخگوی تهدیدهای نوین، از جمله حملات پهپادی، سایبری، شیمیایی و میکروبی نیستند.

همین ضعف در طراحی و اجرای ملاحظات ایمنی، نقش مهمی در افزایش خسارات جانی و مالی در بحران‌ها داشته است. تصور کنید در شرایطی که سازه یک ساختمان در برابر زلزله ضعیف است، با تهدیدات جدیدی مانند انفجار نیز روبرو شود. اینجاست که اهمیت پیشگیری و مقاوم‌سازی قبل از وقوع فاجعه، با هزینه‌ای بسیار کمتر از بازسازی پس از بحران، روشن می‌شود. این رویکرد پیشگیرانه، تداوم خدمات حیاتی را در شرایط اضطراری تضمین می‌کند و از خسارات گسترده جلوگیری به عمل می‌آورد.

مقاوم‌سازی تمام ساختمان‌های مسکونی موجود در مقابل حملات هوایی، به دلیل عدم صرفه اقتصادی، میسر نیست.

تکالیف شهرداری‌ها و نهادهای ناظر: ضوابط جدید ساخت‌وساز

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، ۷ تکلیف کلیدی را برای تاب‌آوری ساختمان‌های جدید در جنگ‌های آتی و نظارت بر اجرای این ضوابط معرفی کرده است. این تکالیف، نقش محوری شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی و سازمان پدافند غیرعامل را در این فرآیند پررنگ می‌کنند. رعایت الزامات پدافندی قرار است شرط صدور پروانه ساختمانی و پایان‌کار باشد، که این مسئله، به‌طور مستقیم بر فعالیت سازندگان و سرمایه‌گذاران بازار املاک تأثیرگذار خواهد بود.

این ۷ تکلیف عبارتند از:

• مقاومت سازه در برابر انفجار و زلزله: سازه ساختمان‌های جدید باید علاوه بر مقاومت لرزه‌ای، در برابر انفجار نیز تاب‌آوری داشته باشد و از خرابی پیش‌رونده جلوگیری کند. در ساختمان‌های بلندمرتبه، استفاده از سیستم‌های مقاوم در برابر بارهای جانبی ضروری است.
• ایمن‌سازی اجزای غیرباربر: اجزای غیرباربر مانند نما و پنجره‌ها که در زمان انفجار می‌توانند به ترکش‌های ثانویه تبدیل شوند، باید ساده، یکپارچه و دارای اتصالات محکم باشند.
• پرهیز از تمرکز بلوک‌ها: در شهرک‌های مسکونی، باید از تمرکز بلوک‌ها در یک نقطه پرهیز شود تا از سرایت تخریب جلوگیری شود و امکان تجمع اضطراری ساکنان وجود داشته باشد.
• حفظ حریم آوار: حریم آوار در اطراف ساختمان‌های بلند باید حفظ شود تا خطر آسیب به ساختمان‌های مجاور کاهش یابد.
• خروج اضطراری مطمئن: درهای خروج ساختمان باید به سمت بیرون باز شوند تا تخلیه اضطراری سریع‌تر انجام شود.
• لابی و فضاهای ورودی مناسب: ساختمان‌های مسکونی باید دارای لابی و فضاهای ورودی مناسب برای تسهیل خروج ساکنان در شرایط بحران باشند.
• تقویت پارکینگ‌ها: پارکینگ‌ها به دلیل وجود خودروها در معرض خطر انفجار و آتش‌سوزی هستند و باید از دیوارها و سازه مقاوم برخوردار باشند.

این تغییرات بنیادین در ضوابط ساخت‌وساز، یعنی هزینهٔ بیشتری برای تولید مسکن. این موضوع، می‌تواند بر ریزش سرمایه ساختمانی و همچنین نظام تعدیل قراردادهای عمرانی تاثیر بگذارد و فعالان این حوزه را با چالش‌های جدیدی روبرو کند.

از پناه‌گاه‌های موقت تا نمای مقاوم: راهکارهای عملیاتی برای تاب‌آوری شهری

تمرکز بر تاب‌آوری شهری فقط به سازه‌های جدید محدود نمی‌شود. بسیاری از شهرهای بزرگ کشور، به ویژه تهران، دارای بافتی فرسوده یا ساختمان‌هایی هستند که در دهه‌های گذشته بدون در نظر گرفتن این الزامات ساخته شده‌اند. گزارش مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران بر ضرورت مقاوم‌سازی هم‌زمان سازه‌ها در برابر زلزله و انفجار تاکید دارد و راهکارهایی برای ارتقای ایمنی ساختمان‌های موجود ارائه می‌کند.

اهمیت فضاهای امن موقت و نمای ساختمان

یکی از راهکارهای مهم، ایجاد فضاهای امن موقت در داخل ساختمان‌هاست. همان‌طور که خانجانی اشاره کرد، ساخت یک پناه‌گاه ۲۰ تا ۳۰ متری با تهویه و تاسیسات مورد نیاز در طبقه همکف یا پارکینگ، با دیوارهای بتنی مناسب، می‌تواند خطر جانی شهروندان را در مقابل حملات هوایی غیرمستقیم به میزان قابل‌توجهی کاهش دهد. این پناهگاه‌ها نیاز به تهویه و امکانات اولیه برای بقای چند ساعته ساکنان دارند.

همچنین، نما و بازشوها به عنوان آسیب‌پذیرترین بخش ساختمان در برابر انفجار شناخته می‌شوند. استفاده از نماهای ساده، یکپارچه و دارای اتصالات مستحکم برای جلوگیری از ریزش و تبدیل شدن اجزای نما به ترکش توصیه شده است. شکل و فرم ساختمان نیز در میزان آسیب‌پذیری آن موثر است؛ ساختمان‌های با فرم ساده، محدب یا مدور، عملکرد بهتری در برابر موج انفجار دارند. پرهیز از قرارگیری مستقیم ورودی‌ها و بازشوها در امتداد یکدیگر و ایجاد شکست در مسیر راهروها نیز می‌تواند از نفوذ و گسترش موج انفجار در داخل ساختمان جلوگیری کند.

مقاوم‌سازی ساختمان‌های موجود: چالش‌ها و راهکارها

مقاوم‌سازی سازه‌ای و غیرسازه‌ای واحدهای مسکونی قدیمی کشور برای بحرانی نظیر انفجار به لحاظ اقتصادی میسر نیست. اما می‌توان با استفاده از روش‌های مقاوم‌سازی سریع و کم‌اختلال، ایمنی ساختمان‌هایی که در حال بهره‌برداری هستند را افزایش داد. فناوری‌هایی مانند تقویت موضعی با کامپوزیت‌های FRP، مهاربندی صنعتی اجزای غیرسازه‌ای و روش‌های سبک تقویت سازه‌ای می‌توانند با حداقل اختلال در عملکرد ساختمان اجرا شوند و سطح ایمنی را به‌طور قابل‌توجهی افزایش دهند. این اقدامات به ویژه برای مراکز حساس شهری مانند بیمارستان‌ها و مراکز داده ضروری است.

جایگاه «داده» در ارزیابی و تقویت تاب‌آوری شهری: دیدگاه «بوقتش»

در دنیای امروز، بدون داده‌های دقیق و به‌روز، هرگونه برنامه‌ریزی برای مقاوم‌سازی و افزایش تاب‌آوری شهری، مثل شلیک در تاریکی است. اینجا دقیقاً همان جایی است که پلتفرم‌های هوشمند تجمیع و تحلیل آگهی املاک مثل بوقتش، می‌توانند نقشی کلیدی ایفا کنند.

تصور کنید به عنوان یک مشاور املاک یا سرمایه‌گذار، در حال بررسی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در یک منطقه هستید. اطلاعات دقیق درباره قدمت بناها، نوع مصالح به کار رفته، و حتی تاریخچه تغییرات و نوسازی‌ها در یک محله، می‌تواند به شما دیدگاهی جامع از میزان تاب‌آوری آن منطقه بدهد. این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا ریسک‌های سرمایه‌گذاری را بهتر ارزیابی کنید و ارزش واقعی ملک را در بلندمدت بسنجید. با ابزارهای تحلیل بازار و قیمت‌گذاری بوقتش، می‌توانیم این داده‌ها را به اطلاعات عملیاتی تبدیل کنیم.

ما در املاک بوقتش، از تحلیل میلیون‌ها آگهی در پایگاه داده‌های خود، می‌توانیم الگوهای ساخت‌وساز، میانگین عمر بناها و حتی کیفیت تقریبی ساخت را در مناطق مختلف شناسایی کنیم. این اطلاعات می‌تواند به مدیران شهری کمک کند تا ساختمان‌های حیاتی و پرتجمع را شناسایی کرده و اولویت‌بندی دقیقی برای برنامه‌های مقاوم‌سازی انجام دهند. همچنین، برای سرمایه‌گذاران، این داده‌ها به معنی تصمیم‌گیری آگاهانه و کاهش ریسک است.

همان‌طور که مرکز مطالعات شهرداری تهران اشاره می‌کند، برنامه‌های ایمن‌سازی زمانی اثربخش خواهند بود که بر پایه اطلاعات دقیق و قابل به‌روزرسانی طراحی شوند. ایجاد بانک اطلاعاتی از وضعیت ایمنی ساختمان‌های حیاتی و پرتجمع، ثبت مشخصات فنی سازه‌ها و استفاده از سامانه‌های پایش سلامت سازه می‌تواند به مدیران شهری در شناسایی اولویت‌ها و برنامه‌ریزی مداخلات کمک کند. این دیدگاه داده‌محور، مسیری است که ما در بوقتش به آن اعتقاد داریم و ابزارهایش را در اختیار فعالان بازار قرار می‌دهیم.

چشم‌انداز بازار مسکن در پرتو ضوابط جدید پدافندی

طبیعتاً، هرگونه الزام جدید در حوزه ساخت‌وساز، به‌ویژه الزامات پدافند غیرعامل، بر بازار مسکن تأثیر خواهد گذاشت. این تأثیر را می‌توان از چند جنبه بررسی کرد:

• افزایش هزینه‌های ساخت: پیاده‌سازی الزامات جدید، مانند مقاوم‌سازی سازه در برابر انفجار، استفاده از مصالح خاص برای نما و پنجره‌ها، یا ایجاد فضاهای امن، نیازمند سرمایه‌گذاری و هزینه بیشتری در مراحل ساخت است. این افزایش هزینه، احتمالاً به افزایش قیمت تمام شده مسکن منجر خواهد شد.
• تأثیر بر ارزش ملک: ساختمان‌هایی که این استانداردها را رعایت می‌کنند، به دلیل ایمنی بالاتر، در بازار ارزش بیشتری پیدا خواهند کرد. این موضوع می‌تواند به ایجاد یک بخش تخصصی در بازار املاک برای ساختمان‌های «ایمن‌سازی شده» منجر شود. مشاوران املاک باید قادر به شناسایی و ارزش‌گذاری این ویژگی‌ها باشند.
• فرصت‌های جدید برای سازندگان: برای سازندگانی که بتوانند با استفاده از فناوری‌های نوین و مدیریت بهینه، این الزامات را با هزینه‌ای معقول پیاده‌سازی کنند، فرصت‌های جدیدی در بازار ایجاد می‌شود. رقابت بر سر «ایمنی» و «تاب‌آوری» می‌تواند یکی از معیارهای اصلی خریداران شود.
• چالش برای بافت فرسوده: مقاوم‌سازی بافت‌های فرسوده و ساختمان‌های قدیمی، به دلیل هزینه بالا و پیچیدگی‌های فنی، چالش بزرگ‌تری خواهد بود. این مسئله می‌تواند بر سیاست‌های بازسازی و نوسازی شهری نیز تأثیر بگذارد و نیازمند مشوق‌های دولتی بیشتر است.
• پایش و ارزیابی مداوم: با توجه به پویایی تهدیدات، نیاز به پایش و ارزیابی مداوم ایمنی ساختمان‌ها و زیرساخت‌ها وجود دارد. این مسئله می‌تواند به ایجاد صنایع و خدمات جدید در حوزه پایش سلامت سازه و نگهداری پیشگیرانه منجر شود.

در نهایت، این تحولات نشان می‌دهد که بازار املاک، دیگر صرفاً به عوامل اقتصادی یا جمعیتی محدود نمی‌شود، بلکه ابعاد امنیتی و پدافندی نیز نقش فزاینده‌ای در آن ایفا می‌کنند. مشاوران و سرمایه‌گذاران هوشمند، باید این متغیرهای جدید را در تحلیل‌ها و تصمیم‌گیری‌های خود لحاظ کنند تا بتوانند از فرصت‌ها بهره‌برداری کرده و از چالش‌ها با موفقیت عبور کنند.

جمع‌بندی

بحث «ضدپهپاد» شدن شهرها، بیش از آنکه به معنای ساخت دژهای نفوذناپذیر باشد، به مفهوم افزایش تاب‌آوری و ایمنی ساختمان‌ها در برابر طیف وسیعی از تهدیدات نوین است. گزارش‌های اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس و شهرداری تهران، نقشه راهی را برای این تحول ترسیم کرده‌اند که بر مقاوم‌سازی هدفمند، ایمن‌سازی اجزای غیرباربر و نقش کلیدی نهادهای نظارتی تاکید دارد.

برای فعالان بازار املاک، این تحولات به معنای تغییر در معادله هزینه‌های ساخت، ارزش‌گذاری ملک و فرصت‌های سرمایه‌گذاری است. درک عمیق از این الزامات جدید، استفاده از داده‌های دقیق برای تحلیل ریسک و همگام شدن با فناوری‌های نوین، کلید موفقیت در بازار آینده خواهد بود. ما در بوقتش متعهدیم که با ارائه ابزارهای تحلیلی و داده‌های معتبر، این مسیر را برای شما هموارتر کنیم.