سبک اروپایی مسکن حمایتی

سبک اروپایی مسکن حمایتی؛ راهکاری برای ثبات بازار اجاره ایران؟

وقتی از سبک اروپایی مسکن حمایتی حرف می‌زنیم، کمتر کسی به مدل «ساخت و ساز دولتی» که سال‌ها در ایران پیاده شده و به ناکارآمدی رسیده، فکر می‌کند. این مدل، در حقیقت، نقشی تسهیل‌گرانه برای دولت تعریف می‌کند؛ نقشی که با ابزارهایی مثل واگذاری زمین با شرایط ویژه، وام‌های ارزان‌قیمت و معافیت‌های مالیاتی، بخش خصوصی را ترغیب به ساخت «مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه» می‌کند. این همان مسیری است که بسیاری از کشورهای پیشرفته برای حل بحران مسکن طی کرده‌اند و شاید وقت آن رسیده که ما هم از این تجربه هوشمندانه بهره ببریم.

چالش جهانی مسکن و راهکار اجاره‌ای حمایتی

بحران مسکن دیگر فقط مختص کشورهای در حال توسعه نیست. آمارهای سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) نشان می‌دهد که حتی در کشورهای غربی هم بخش قابل توجهی از خانوارها برای تامین مسکن خود تحت فشارند. به‌طور میانگین، نزدیک به ۱۵٪ از مستاجران و ۱۰٪ از خانواده‌هایی که وام مسکن دارند، بیش از ۴۰٪ از درآمد قابل‌تصرف خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. این ارقام در خانوارهای کم‌درآمد تا ۳۹٪ از درآمد نیز می‌رسد.

در واکنش به این بحران، بسیاری از کشورهای عضو OECD سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن حمایتی را افزایش داده‌اند. در حال حاضر، حدود ۲۸ میلیون واحد مسکونی در کشورهای OECD و اتحادیه اروپا زیر چتر مسکن حمایتی قرار دارند که به‌طور متوسط معادل ۶ تا ۷٪ از کل موجودی مسکن است. این سهم در کشورهایی مثل هلند، دانمارک و اتریش حتی به بیش از ۲۰٪ می‌رسد.

اینجا دیگر بحث صرفاً خانه‌دار کردن مردم با ساخت انبوه نیست؛ بلکه هدف، ایجاد یک «بازار مسکن اجاره‌ای در استطاعت» برای خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط است. رویکردی که ثبات‌بخشی به کل بازار مسکن را هم در پی دارد و می‌تواند فشار تقاضا در بازار خرید و نرخ اجاره‌بها در اقتصاد تورمی را تعدیل کند.

معادلات سه‌گانه: زمین، تامین مالی و مشوق‌های مالیاتی

تجربه موفق اروپا در سبک اروپایی مسکن حمایتی بر سه ستون اصلی استوار است که به‌طور هماهنگ عمل می‌کنند و جاذبه‌های سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی را افزایش می‌دهند. این سه اهرم، کاهش هزینه ساخت‌وساز را تضمین می‌کنند و مسکن مقرون‌به‌صرفه را به واقعیت نزدیک می‌سازند.

زمین با شرایط ویژه: کاهش بار اولیه

اولین گام، «سیاست‌های مرتبط با زمین» است. این سیاست‌ها شامل واگذاری زمین‌های دولتی یا عمومی با قیمت‌های حمایتی، اجاره بلندمدت زمین، یا اختصاص زمین‌های شهری به پروژه‌های مسکن حمایتی می‌شود. این تدابیر به شکل مستقیم هزینه‌های اولیه توسعه و ساخت‌وساز را به شدت کاهش می‌دهد و راه را برای احداث واحدهای اجاره‌ای با قیمت‌های پایین‌تر هموار می‌کند. وقتی سرمایه‌گذار نگران قیمت نجومی زمین نباشد، انگیزه بیشتری برای ورود به پروژه‌های حمایتی پیدا می‌کند.

تامین مالی ترجیحی: تزریق خون به رگ پروژه‌ها

گام دوم، «تامین مالی ترجیحی» است. این بخش از طریق اعطای وام‌های کم‌بهره یا بلندمدت توسط بانک‌های توسعه‌ای و نهادهای عمومی محقق می‌شود. این تسهیلات معمولاً با نرخ‌هایی به مراتب پایین‌تر از نرخ‌های رایج بازار عرضه شده و بخش عمده‌ای از هزینه‌های سرمایه‌گذاری را پوشش می‌دهند. در برخی مدل‌ها، تلفیق وام با کمک‌های بلاعوض یا یارانه‌های سود بانکی نیز به‌کار گرفته می‌شود تا بنیه مالی پروژه‌ها بیش از پیش تقویت شود. بانک سرمایه‌گذاری اروپا در این زمینه نقش کلیدی ایفا می‌کند.

مشوق‌های مالیاتی: جذب سرمایه‌های بخش خصوصی

و در نهایت، «مشوق‌های مالیاتی» که نقشی بسزا در جذب سرمایه‌های بخش خصوصی دارد. این مشوق‌ها می‌توانند شامل معافیت یا کاهش مالیات برای ساخت مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه، تخفیف در مالیات بر درآمد حاصل از اجاره، یا اعمال معافیت‌های موقت برای پروژه‌های مسکن حمایتی باشند. این سیاست‌ها به‌طور هدفمند برای سازندگان بخش خصوصی و نهادهای غیرانتفاعی طراحی می‌شوند. ترکیب پویای این ابزارهای سه‌گانه، به دولت‌ها امکان می‌دهد تا چالش‌های ساختاری بازار مسکن را مدیریت کنند و مسیر خانه‌دار شدن گروه‌های آسیب‌پذیر را هموار سازند.

بدون مشارکت هوشمندانه بخش خصوصی و تشویق هدفمند آن، هیچ طرح مسکن حمایتی پایداری به سرانجام نمی‌رسد.

مدل‌های درآمدی و پایداری مالی در مسکن حمایتی

پایداری مالی پروژه‌های مسکن حمایتی در گرو مدل‌های درآمدی هوشمندانه است. در اروپا، دو الگوی اصلی برای تعیین اجاره‌بها دنبال می‌شود:

• **اجاره‌بها بر مبنای هزینه‌های تمام‌شده:** در این الگو، اجاره‌بها با در نظر گرفتن تمام هزینه‌های ساخت، نگهداری و اداره واحدها محاسبه می‌شود تا پایداری مالی پروژه در بلندمدت تضمین شود.
• **اجاره‌بها درصدی پایین‌تر از بازار آزاد:** در این رویکرد، نرخ اجاره‌بها با اعمال درصدی مشخص پایین‌تر از نرخ رایج در بازار آزاد تعیین می‌شود. این مدل امکان دسترسی خانوارها و گروه‌های کم‌درآمد به سرپناه مناسب را فراهم می‌کند.

یکی دیگر از سازوکارهای برجسته در این حوزه، بهره‌گیری از «صندوق‌های گردشی» است. در این الگو، درآمدهای حاصل از اجاره‌بها یا بازپرداخت وام‌ها، مجدداً در ساخت واحدهای مسکونی جدید سرمایه‌گذاری می‌شود. به این ترتیب، چرخه‌ای پایدار و خوداتکا برای تامین مالی پدید می‌آید. علاوه بر این، دولت‌ها و نهادهای اروپایی با به کار بستن سازوکارهای ضمانت مالی، ریسک سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را کاهش می‌دهند تا مشارکت این بخش در توسعه مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه تسهیل شود.

تجربه‌های عملی موفق: نروژ و فرانسه

برای درک بهتر سبک اروپایی مسکن حمایتی، مرور دو نمونه موفق نروژ و فرانسه بسیار روشنگر است:

نروژ: مشارکت دولت مرکزی و شهرداری‌ها

در نروژ، تامین مالی مسکن حمایتی عمدتاً بر مشارکت نظام‌مند دولت مرکزی و شهرداری‌ها استوار است. بانک دولتی مسکن نروژ به عنوان کارگزار اصلی تامین مالی، وام‌های یارانه‌ای برای ساخت، خرید یا نوسازی واحدها در اختیار سازندگان و شهرداری‌ها قرار می‌دهد. تمرکز اصلی این بانک بر حمایت از گروه‌های اولویت‌دار جامعه، از جمله خانوارهای کم‌درآمد، پناهجویان، سالمندان و افراد دارای نیازهای ویژه است.

شهرداری‌ها نیز با واگذاری یا اجاره بلندمدت زمین‌های تحت مالکیت خود، بار مالی اولیه ساخت را کاهش می‌دهند. آن‌ها با طرح «تخصیص مسکن مقرون‌به‌صرفه»، سازندگان را متعهد می‌کنند تا در ازای برخورداری از تسهیلات ترجیحی، سهم مشخصی از واحدهای احداث‌شده را در قالب قراردادهای بلندمدت (مثل ۲۰ ساله) به شهرداری واگذار کنند. این واحدها در نهایت با اجاره‌بهای تحت‌کنترل، به خانوارهای واجد شرایط اختصاص می‌یابند. کمک‌هزینه ماهانه مسکن و وام‌های «آغاز زندگی» نیز از دیگر حمایت‌های نظام رفاهی نروژ هستند.

فرانسه: کیفیت بالا و سهم اجباری

فرانسه با بیش از ۴.۵ میلیون واحد مسکن حمایتی، یکی از گسترده‌ترین نظام‌های مسکن حمایتی در اروپا را دارد. این واحدها برای خانوارهای کم‌درآمد، متوسط و حتی برخی گروه‌های شغلی ضروری فراهم شده‌اند.

یک قانون مهم از سال ۲۰۰۰ شهرداری‌های شهری را موظف کرده که حداقل ۲۵٪ از موجودی مسکن خود را به مسکن حمایتی اختصاص دهند و در صورت عدم تحقق این سهم، مشمول جریمه می‌شوند. نتیجه این سیاست، ساخت حدود ۱.۸ میلیون واحد مسکن حمایتی جدید بین سال‌های ۲۰۰۱ تا ۲۰۱۹ بوده است.

ویژگی شاخص الگوی فرانسوی، کیفیت بالای ساخت، طراحی معماری و امکانات رفاهی مسکن حمایتی است که تفاوت محسوسی با مسکن خصوصی ندارد. دسترسی به نور طبیعی، فضای باز، بالکن و فضای سبز به عنوان حقوقی برای همه شهروندان تلقی می‌شود. این رویکرد به معنای واقعی کلمه، عدالت اجتماعی را در حوزه مسکن محقق می‌کند.

چشم‌انداز پیاده‌سازی سبک اروپایی در ایران

برای ایران، جایی که پروژه‌های دولتی تامین مسکن مانند مسکن مهر و مسکن ملی، همواره با چالش‌های جدی و «جعبه‌سیاه انحراف در تامین مسکن» مواجه بوده‌اند، ایده سبک اروپایی مسکن حمایتی می‌تواند بسیار کارآمد باشد. به جای تلاش برای ساخت و ساز انبوه که غالباً با تورم، کندی و کیفیت پایین همراه است، می‌توان بر نقش تسهیل‌گرایانه دولت تمرکز کرد.

یکی از بزرگترین موانع در بازار مسکن ایران، قیمت بالای زمین و هزینه‌های ساخت‌وساز است. با ارائه زمین‌های دولتی با شرایط ویژه، می‌توان این بار را از دوش سازندگان برداشت. همچنین، با تزریق وام‌های کم‌بهره و بلندمدت از سوی بانک‌های توسعه‌ای مانند بانک مسکن، می‌توان جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش اجاره‌ای را افزایش داد. در شرایطی که رشد قیمت مسکن در کلان‌شهرها کند شده و بازار نیازمند شوکی مثبت برای خروج از رکود است، این مدل می‌تواند راهگشا باشد.

بوقتش با ابزارهای تحلیل بازار و قیمت‌گذاری ملک خود، می‌تواند به سیاست‌گذاران و سرمایه‌گذاران کمک کند تا با دیدی دقیق‌تر به بازار نگاه کنند و پتانسیل‌های سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن حمایتی را شناسایی نمایند. تحلیل میلیون‌ها آگهی در پایگاه دادهٔ املاک بوقتش نشان می‌دهد که نیاز مبرمی به توسعه واحدهای اجاره‌ای با قیمت مناسب وجود دارد.

به‌جای تکرار «هزینه‌ جبران‌ناپذیر در تامین مسکن»، وقت آن است که به راهکارهای هوشمندانه و پایدار روی بیاوریم. مشوق‌های مالیاتی برای سازندگانی که متعهد به ساخت مسکن اجاره‌ای با نرخ‌های کنترل‌شده می‌شوند، می‌تواند نقدینگی را به این بخش هدایت کند و همزمان، فشار را از روی مستاجران بردارد.

جمع‌بندی

سبک اروپایی مسکن حمایتی، فراتر از یک رویکرد صرفاً ساخت‌وساز، یک استراتژی جامع برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن است. این مدل، با بهره‌گیری هوشمندانه از اهرم‌های زمین، تامین مالی و مشوق‌های مالیاتی، بخش خصوصی را به بازیگری فعال در تامین مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه تبدیل می‌کند. درس‌های آموخته از نروژ و فرانسه نشان می‌دهد که می‌توان با کیفیت بالا و پایداری مالی، سرپناهی مناسب برای همه اقشار جامعه فراهم کرد.

برای بازار مسکن ایران، که همواره با چالش‌های تامین مسکن و ناترازی عرضه و تقاضا روبرو بوده، نگاه به این تجربیات بین‌المللی می‌تواند فرصتی باشد برای خروج از الگوهای ناکارآمد و حرکت به سمت یک بازار مسکن عادلانه‌تر و باثبات‌تر. این مسیر نیازمند اراده سیاسی، بازنگری در قوانین و مهم‌تر از همه، همکاری موثر دولت با بخش خصوصی است تا بتوانیم از پتانسیل‌های موجود در کشور به بهترین شکل برای حل بحران مسکن بهره ببریم.