راندمان «مسکن‌مهر» سالی چقدر بود؛ «مسکن‌ملی» چطور؟

راندمان مسکن ملی در برنامه هفتم: تحقق ۸۰ درصدی و درس‌هایی از گذشته

وقتی از راندمان طرح‌های کلان مسکن‌سازی دولتی مثل «مسکن‌مهر» و حالا «مسکن‌ملی» صحبت می‌کنیم، واقع‌بینی حرف اول را می‌زند. بر اساس روایت رسمی از عملکرد دو سال اول برنامه هفتم، عرضه مسکن در کشور ۸۰ درصد هدف‌گذاری اولیه را محقق کرده است. این عدد در نگاه اول امیدوارکننده به نظر می‌رسد، اما برای مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران بازار، فراتر از یک درصد، باید به عمق داده‌ها و جزئیات چالش‌ها نگاه کرد تا تصویر واقعی‌تری از تأثیرگذاری این طرح‌ها بر بازار به دست آید. بوقتش اینجا است تا این تصویر را روشن کند.

عملکرد مسکن ملی در برنامه هفتم: اعداد چه می‌گویند؟

برنامه هفتم توسعه، با اهداف جاه‌طلبانه‌اش در بخش مسکن، قرار بود در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، حدود ۱ میلیون و ۷۴۵ هزار واحد مسکونی به بازار عرضه کند. گزارشی که اخیراً منتشر شده، نشان می‌دهد که در مجموع ۱.۴ میلیون واحد مسکونی جدید در این دو سال به موجودی مسکن کشور اضافه شده است.

این رقم به معنای تحقق ۸۰ درصدی برنامه است. اگر بخواهیم دقیق‌تر شویم، باید بخش‌های مختلف این عرضه را بررسی کنیم:

• مسکن حمایتی (سهم دولت): هدف برای این بخش در دو سال، ۳۸۵ هزار واحد بود که ۲۹۴ هزار واحد آن احداث شده است. این یعنی نرخ تحقق ۷۵ درصدی برای بخش مسکن حمایتی.
• مسکن تولیدی بخش خصوصی: قرار بود بخش خصوصی سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کند؛ یعنی در دو سال ۸۰۰ هزار واحد. اما در عمل، ۶۶۶ هزار واحد از این محل عرضه شده است. این عدد نشان‌دهنده تحقق ۸۳ درصدی سهم بخش خصوصی است.
• سایر عرضه‌ها: ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده و مسکن روستایی نیز بخش دیگری از این ۱.۴ میلیون واحد را تشکیل می‌دهند.

این آمار رسمی، تصویری کلی از میزان تعهد و عمل دولت و بخش خصوصی در برنامه تأمین مسکن نشان می‌دهد. اما سوال اینجاست که این راندمان، در مقایسه با تجربیات قبلی مثل مسکن مهر، چقدر قابل دفاع است و چه تأثیری بر بازار واقعی، به‌ویژه در شهرهایی مثل تهران، خواهد داشت؟

تحقق ۸۰ درصدی اهداف ساخت مسکن، گرچه از صفر بهتر است، اما برای حل بحران ریشه‌ای مسکن، نیازمند تحلیل عمیق‌تر و راهکارهای پایدارتری هستیم.

میراث مسکن مهر و تفاوت‌های آن با مسکن ملی

برای درک بهتر عملکرد «مسکن ملی» (که در قالب برنامه هفتم اجرا می‌شود)، بد نیست نگاهی به سلفش، یعنی «مسکن مهر»، بیندازیم. مسکن مهر، بزرگ‌ترین طرح خانه‌سازی دولتی در تاریخ ایران بود که با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد و متوسط روی کار آمد. این طرح با تمام نقاط مثبت و منفی‌اش، درس‌های زیادی برای برنامه‌ریزی‌های بعدی به همراه داشت.

• مشکلات مسکن مهر: اصلی‌ترین چالش‌های مسکن مهر، عدم توجه کافی به زیرساخت‌ها (آب، برق، فاضلاب، خدمات شهری) و موقعیت مکانی (اغلب در حاشیه شهرها و مناطق کم‌جاذبه) بود. تورم افسارگسیخته نیز باعث شد هزینه‌های ساخت و تکمیل پروژه‌ها بسیار فراتر از پیش‌بینی‌ها برود و فشار مالی سنگینی بر متقاضیان وارد کند. همین عوامل به «جعبه‌سیاه انحراف در تامین مسکن» تبدیل شد.
• تفاوت‌های مسکن ملی: «مسکن ملی» سعی کرده از برخی اشتباهات مسکن مهر دوری کند. تأکید بر تأمین زمین در داخل شهرها (به‌جای بیابان‌های اطراف)، مشارکت بیشتر بخش خصوصی و توجه به تسهیلات بانکی، از جمله تفاوت‌های کلیدی است. با این حال، سایه چالش‌های گذشته، از جمله تورم ساخت‌وساز و محدودیت منابع، همچنان بر سر این طرح نیز هست. بحث «استطاعت‌سنجی» متقاضیان و پایش دقیق‌تر بازار نیز از دیگر تفاوت‌هاست که در مقالاتی مثل «پالایش مستاجرهای متقاضی توسط دو سامانه «رفاه‌ایرانیان» و «استطاعت‌سنجی»» به آن پرداخته‌ایم.

راندمان ۷۵ درصدی در بخش حمایتی مسکن ملی (در دو سال اول برنامه هفتم) در مقایسه با حجم وسیع تعهدات مسکن مهر، شاید در نگاه اول کمتر به نظر برسد، اما باید دید که آیا این درصد پایین‌تر، با کیفیت بالاتر در تأمین زیرساخت‌ها و مکان‌گزینی همراه بوده است یا خیر. این سوالی است که تأثیر واقعی این طرح‌ها بر زندگی مردم و بازار را تعیین می‌کند.

چالش‌های پیش‌روی عرضه مسکن: از بروکراسی تا ناترازی منابع

تحقق ۸۰ درصدی اهداف ساخت مسکن در دو سال، گرچه مثبت است، اما نمی‌تواند چالش‌های ریشه‌ای را نادیده بگیرد. دلایل متعددی وجود دارد که مانع از تحقق ۱۰۰ درصدی این اهداف می‌شود و بر بازار املاک تأثیر مستقیم می‌گذارد:

• بروکراسی و مجوزها: فرآیندهای طولانی و پیچیده اخذ مجوزهای ساخت‌وساز، خود یکی از موانع بزرگ برای بخش خصوصی و حتی دولتی است. این تأخیرها، هزینه پروژه‌ها را افزایش داده و زمان‌بندی را به هم می‌ریزد.
• تأمین زمین: با وجود تأکید بر تأمین زمین در داخل شهرها، همچنان چالش «آیا پایتخت هنوز ظرفیت ساخت‌وساز دارد؟» به خصوص در کلان‌شهرها مانند تهران، یک مانع جدی است. زمین‌های دولتی مناسب، کمیاب و گران هستند و زمین‌های خصوصی نیز با قیمت‌های بالایی وارد بازار می‌شوند.
• هزینه‌های ساخت: نوسانات قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها، برنامه‌ریزی مالی پروژه‌ها را دشوار می‌کند. این تورم نه تنها توان سازندگان را کاهش می‌دهد، بلکه قیمت تمام‌شده مسکن را نیز بالا می‌برد و از قدرت خرید متقاضیان می‌کاهد.
• ناترازی انرژی و زیرساخت: مشکلاتی مانند «اختلال برق در تامین آب» یا ناترازی در سایر منابع، می‌تواند اجرای پروژه‌ها را کند کرده و حتی واحدهای ساخته‌شده را با چالش خدمات‌دهی مواجه کند. این مسائل زیرساختی، فراتر از عدد و رقم، کیفیت زندگی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.
• پایش بازار و نیاز واقعی: اینکه چه نوع مسکنی و در کدام مناطق مورد نیاز است، بسیار حیاتی است. گاهی اوقات، تولید مسکن بدون توجه به نیاز واقعی بازار (مثلاً تولید واحدهای بزرگ‌تر در مناطق خاص) می‌تواند به «انبار ملکی» در حومه پایتخت منجر شود، در حالی که تقاضا برای مسکن کوچک‌تر و ارزان‌تر در جای دیگری وجود دارد.

این چالش‌ها نه تنها بر سرعت اجرای طرح‌ها، بلکه بر کیفیت و اثربخشی آن‌ها در بلندمدت تأثیر می‌گذارند. در شرایطی که میانگین قیمت هر متر آپارتمانِ فروشی در تهران ۲۸۶.۱ میلیون تومان (دادهٔ بوقتش، ۱۵ مرداد ۱۴۰۵) است، با دامنه‌ای متعارف از ۲۰۱.۲ تا ۳۸۱.۶ میلیون تومان، و تنها در ۳۰ روز گذشته، ۱۸٬۵۶۱ آگهی تازهٔ فروش آپارتمان در تهران ثبت شده است (دادهٔ بوقتش)، اهمیت این چالش‌ها دوچندان می‌شود.

اثرگذاری بر بازار املاک: چشم‌انداز مشاوران و سرمایه‌گذاران

حال این سوال پیش می‌آید که این ۸۰ درصد تحقق هدف عرضه مسکن، چه معنایی برای مشاوران املاک، مدیران بنگاه‌ها و سرمایه‌گذاران بازار مسکن دارد؟

• تأثیر بر قیمت‌ها: افزایش عرضه (حتی اگر به ۱۰۰ درصد نرسد) می‌تواند در تئوری، به مهار رشد قیمت‌ها کمک کند یا حداقل از جهش‌های قیمتی کاسته شود. اما واقعیت این است که مسکن حمایتی اغلب به طبقات خاصی تعلق می‌گیرد و تأثیر مستقیمی بر بخش لوکس یا میان‌رده بازار ندارد. «ردیابی «قیمت ملک» از دوربین ۱۵ کارشناس اقتصادی» نشان می‌دهد که عوامل متعددی فراتر از عرضه دولتی بر قیمت‌ها مؤثرند.
• فرصت‌های سرمایه‌گذاری: سرمایه‌گذاران باید به این نکته توجه کنند که محل قرارگیری و زیرساخت‌های پروژه‌های مسکن ملی، تعیین‌کننده ارزش آتی آن‌هاست. سرمایه‌گذاری در مناطقی که زیرساخت‌ها ضعیف‌اند، حتی با وجود قیمت اولیه پایین‌تر، ممکن است سودآوری کمتری داشته باشد.
• نقش مشاوران املاک: مشاوران باید با دانش کافی درباره جزئیات این طرح‌ها، به متقاضیان راهنمایی دهند. از سوی دیگر، بخش خصوصی که ۸۳ درصد اهدافش را محقق کرده، همچنان بازیگر اصلی بازار است و فعالیت‌های این بخش، کماکان فرصت‌های اصلی را برای مشاوران ایجاد می‌کند. ابزارهای تحلیل بازار و قیمت‌گذاری ملک بوقتش به مشاوران کمک می‌کند تا دید دقیق‌تری نسبت به روندهای قیمتی و نقاط داغ بازار داشته باشند.
• بحران اجاره: حتی با وجود افزایش عرضه مسکن، بحران اجاره همچنان پابرجا است. مسکن ملی غالباً به تملک منجر می‌شود و کمک مستقیمی به بازار اجاره نمی‌کند. برای درک عمیق‌تر این موضوع، می‌توانید به مقاله «ریشه بحران اجاره‌نشینی کجاست؟» مراجعه کنید.

داده‌های بوقتش نشان می‌دهد که تغییر هفتگی میانهٔ قیمت هر متر آپارتمان در تهران نسبت به ۹ مرداد ۱۴۰۵، ۰٪ بوده است. این ثبات نسبی می‌تواند هم ناشی از انتظار بازار و هم اثرگذاری محدود عرضه جدید باشد.

راهکارهای افزایش راندمان و پایداری در طرح‌های مسکن

برای آنکه طرح‌های مسکن ملی بتوانند به اهداف واقعی خود دست یابند و تأثیر ملموس‌تری بر بازار بگذارند، نیاز به بازبینی و اصلاحاتی در رویکردها داریم:

• تسهیل‌گری به جای تصدی‌گری: دولت به جای ساخت‌وساز مستقیم، باید نقش تسهیل‌گر را ایفا کند. این یعنی تأمین زمین ارزان، ارائه تسهیلات بانکی کم‌بهره و کاهش بروکراسی برای بخش خصوصی. این رویکرد را می‌توان در «سبک اروپایی مسکن حمایتی» مشاهده کرد.
• مشارکت هدفمند بخش خصوصی: تشویق و حمایت از بخش خصوصی برای ساخت مسکن در بخش‌های مختلف (حمایتی، متوسط، لوکس) با ضوابط روشن و مشوق‌های پایدار، حیاتی است. این مشارکت باید با شفافیت و دسترسی به اطلاعات دقیق بازار همراه باشد.
• توسعه زیرساخت‌ها: همزمان با ساخت‌وساز، توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل، آب، برق، گاز و خدمات شهری (مدارس، درمانگاه‌ها، فضاهای سبز) باید در دستور کار قرار گیرد تا «مسکن ملی» به «شهرک‌های ملی» تبدیل شود.
• پایش دقیق بازار و تطبیق با نیازها: استفاده از پلتفرم‌هایی مانند بوقتش برای رصد دقیق عرضه و تقاضا، و تطبیق برنامه‌های ساخت‌وساز با نیازهای واقعی جامعه، می‌تواند راندمان را به شدت افزایش دهد. پلتفرم املاک بوقتش به شما کمک می‌کند تا همیشه به جدیدترین آگهی‌های بازار دسترسی داشته باشید و از روندهای آن باخبر شوید.
• پایداری مالی: ایجاد صندوق‌های مالی پایدار و متنوع برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن، به جای اتکا صرف به بودجه دولتی یا تسهیلات بانکی، می‌تواند به پایداری طرح‌ها کمک کند.

این رویکردها می‌تواند ضامن این باشد که درصد بالای تحقق اهداف، به رضایت‌مندی واقعی مردم و تعادل پایدار در بازار مسکن منجر شود.

جمع‌بندی

عملکرد ۸۰ درصدی طرح «مسکن ملی» در دو سال اول برنامه هفتم، اگرچه در ظاهر امیدوارکننده است، اما نباید ما را از تحلیل عمیق‌تر و درس‌گرفتن از تجربیاتی مانند «مسکن مهر» باز دارد. چالش‌هایی از قبیل بروکراسی، تأمین زمین و نوسانات هزینه‌های ساخت‌وساز، کماکان بر سر راه تحقق کامل این اهداف قرار دارند. برای مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران، فهم این جزئیات حیاتی است تا بتوانند تصمیمات آگاهانه‌تری در بازاری بگیرند که همواره تحت تأثیر سیاست‌های دولتی و تحولات کلان اقتصادی است.

ابزارهای تحلیلی بوقتش به شما کمک می‌کند تا فارغ از آمارهای کلی، تصویر دقیقی از واقعیت بازار در مناطق مختلف به دست آورید و فرصت‌های واقعی را شناسایی کنید. بازار مسکن پیچیده‌تر از آن است که تنها با یک عدد یا درصد بتوان آن را فهمید؛ نیاز به تحلیل مستمر و عمیق دارد.