اجاره‌بهای تهران در نیمه دوم ۱۴۰۴: تحلیل مقایسه‌ای مناطق و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار رهن و اجاره

اگر هنوز فکر می‌کنی بازار اجاره تهران یک «بازار همگن» است که با میانگین‌گیری ساده می‌شود تحلیلش کرد، بهتر است این مقاله را تا آخر بخوانی. واقعیت میدانی نیمه دوم ۱۴۰۴ این است که تهران دیگر یک بازار اجاره نیست؛ دست‌کم چهار بازار جداگانه است که هرکدام منطق قیمتی، کشش تقاضا و سقف رشد متفاوتی دارند. مشاوری که این چهار بازار را با یک عینک نگاه می‌کند، نه می‌تواند فایل اجاره جذب کند، نه می‌تواند به موکل سرمایه‌گذارش بگوید کجا پول بگذارد.

در این تحلیل، با تکیه بر داده‌های تجمیعی پلتفرم بوقتش از آگهی‌های فعال و قراردادهای ثبت‌شده در شش ماه گذشته، یک تصویر واقعی از بازار اجاره تهران ارائه می‌کنم. تصویری که با گزارش‌های رسمی فرق دارد، چون فاصله بین «قیمت پیشنهادی موجر» و «قیمت نهایی قرارداد» را هم در نظر می‌گیرد ـ فاصله‌ای که در بعضی مناطق به ۱۸ درصد رسیده است.

چرا تحلیل میانگین کشوری در تهران بی‌معناست

وقتی رسانه‌ها می‌گویند «اجاره‌بها در تهران ۴۰ درصد رشد کرد»، عملاً هیچ اطلاعات قابل‌استفاده‌ای به مشاور املاک نداده‌اند. این عدد، میانگین یک توزیع به‌شدت چوله است. در منطقه ۲۲، رشد سالانه اجاره برای آپارتمان‌های ۱۲۰ تا ۱۵۰ متری به مرز ۵۲ درصد رسیده، در حالی که در همان بازه زمانی، اجاره آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ متری در منطقه ۱۵ زیر ۲۸ درصد رشد داشته. این یعنی دو بازار کاملاً متفاوت با دو منطق تقاضای متفاوت.

دلیل این واگرایی ساده است: تقاضای اجاره در مناطق ۱، ۲، ۳ و ۲۲ عمدتاً «تقاضای کیفی» است ـ مستاجرانی که دنبال آپارتمان نوساز، پارکینگ، آسانسور و امنیت هستند و بودجه نسبتاً انعطاف‌پذیری دارند. اما تقاضا در مناطق ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۲۰، «تقاضای اجباری» است ـ مستاجرانی که سقف بودجه‌شان سفت است و حاضرند کیفیت را قربانی قیمت کنند. وقتی شوک تورمی می‌آید، گروه اول قدرت پرداخت دارند و قیمت را بالا می‌برند؛ گروه دوم با چانه‌زنی، رفتن به حاشیه شهر یا اشتراکی کردن واحد، فشار را پس می‌زنند.

این تفکیک، اولین درسی است که هر مشاور باید درونی کند. وقتی موکل سرمایه‌گذار از تو می‌پرسد «کجا ملک اجاره‌ای بخرم؟»، پاسخ «شمال شهر بهتر است» یک پاسخ آماتوری است. باید بدانی او دنبال بازدهی نقدی است یا رشد سرمایه؛ بازه نگهداری‌اش سه ساله است یا ده ساله؛ تحمل ریسک خالی ماندن واحد را دارد یا نه.

نقشه واقعی اجاره‌بها در نیمه دوم ۱۴۰۴

بر اساس تجمیع داده‌های بوقتش از حدود ۸۴ هزار آگهی فعال اجاره در تهران طی شهریور و مهر ۱۴۰۴، چهار خوشه قیمتی قابل تشخیص است. این خوشه‌بندی را با یک متراژ مرجع (۸۰ متر، دو خواب، حدوداً ده ساله، با پارکینگ و آسانسور) استاندارد کرده‌ام تا قابل مقایسه باشد:

خوشه اول ـ بازار پریمیوم (مناطق ۱، ۳ و بخش‌هایی از ۲): رهن کامل برای واحد مرجع در محدوده ۶ تا ۹ میلیارد تومان، یا ترکیب رهن ۲ میلیاردی با اجاره ماهانه ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان. مستاجر این بازار به‌ندرت چانه می‌زند، اما توقع کیفیت ساخت بالا، بازسازی به‌روز و مدیریت حرفه‌ای ساختمان دارد. نرخ خالی ماندن واحد در این خوشه پایین است ـ حدود ۳ تا ۵ هفته بین دو قرارداد.

خوشه دوم ـ بازار میانی-بالا (مناطق ۲، ۵، ۶، ۲۲ و بخش‌هایی از ۴): رهن کامل ۳.۵ تا ۵.۵ میلیارد، یا ترکیب رهن ۸۰۰ میلیون تا ۱.۲ میلیارد با اجاره ۴۵ تا ۷۰ میلیون. این پرتقاضاترین خوشه بازار است و رقابت موجران برای پیدا کردن مستاجر «خوش‌حساب و کم‌دردسر» جدی است.

خوشه سوم ـ بازار میانی (مناطق ۴، ۷، ۸، ۱۰، ۱۴ و بخش‌هایی از ۱۱): رهن کامل ۱.۸ تا ۳ میلیارد، یا رهن ۴۰۰ تا ۷۰۰ میلیون با اجاره ۲۵ تا ۴۰ میلیون. این خوشه از نظر حجم معاملات، بزرگ‌ترین بخش بازار است و معمولاً سریع‌ترین گردش فایل را دارد.

خوشه چهارم ـ بازار اقتصادی (مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۰، ۲۱): رهن کامل ۸۰۰ میلیون تا ۱.۵ میلیارد، یا رهن ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون با اجاره ۱۲ تا ۲۲ میلیون. اینجا میدان اصلی فشار تورمی است و فاصله قیمت پیشنهادی با قیمت نهایی قرارداد گاهی به ۱۵ تا ۱۸ درصد می‌رسد.

بازار اجاره تهران را نمی‌شود با یک عدد توضیح داد. باید با چهار عدد توضیحش داد ـ و حتی آن هم ساده‌سازی است.

محاسبه بازدهی اجاره: کجا واقعاً برای سرمایه‌گذاری صرف می‌کند؟

اینجاست که اکثر تحلیل‌های عمومی، خطای فاحش می‌کنند. وقتی می‌گوییم «بازدهی اجاره مسکن در تهران حدود ۴ درصد است»، باز هم یک میانگین بی‌خاصیت ارائه می‌دهیم. واقعیت این است که نسبت اجاره سالانه به قیمت ملک (gross rental yield) بین مناطق تهران از زیر ۲.۸ درصد تا بالای ۶.۲ درصد نوسان دارد. این اختلاف برای یک سرمایه‌گذار، تفاوت بین یک سرمایه‌گذاری عاقلانه و یک سرمایه‌گذاری احساسی است.

این جدول یک پارادوکس آشکار می‌کند: هرچه به سمت جنوب تهران می‌رویم، بازدهی ناخالص اجاره بالاتر می‌رود. پس چرا سرمایه‌گذاران حرفه‌ای همچنان شمال شهر می‌خرند؟ پاسخ در دو جزء پنهان است که در محاسبه بازدهی ناخالص دیده نمی‌شود:

• رشد سرمایه‌ای ملک: آپارتمان منطقه ۱ در پنج سال گذشته به‌طور میانگین سالانه ۳۸ درصد رشد قیمت داشته، در حالی که آپارتمان منطقه ۱۸ حدود ۲۹ درصد. این اختلاف ۹ درصدی سالانه، در افق پنج‌ساله، بازدهی ۶ درصدی اجاره را کاملاً جبران می‌کند.
• هزینه‌های پنهان: نرخ خالی ماندن واحد در مناطق جنوبی بالاتر است (گاهی تا ۱۲ هفته بین دو قرارداد)، احتمال نکول مستاجر بیشتر است، و هزینه نگهداری ملک قدیمی‌تر در نسبت با اجاره دریافتی، رقم قابل‌توجهی می‌شود.

پس توصیه عملی برای سرمایه‌گذار این است: اگر افق نگهداری زیر سه سال داری و دنبال جریان نقدی هستی، مناطق ۱۰، ۱۴، ۱۸ گزینه‌های جدی‌ترند. اگر افق بالای پنج سال داری و رشد سرمایه برایت مهم‌تر است، مناطق ۲، ۵ و ۲۲ بهترین ترکیب بازدهی و رشد را ارائه می‌دهند. مناطق ۱ و ۳ بیشتر برای حفظ سرمایه در برابر تورم مناسب‌اند تا کسب درآمد.

مناطقی که در نیمه دوم ۱۴۰۴ بیشترین رشد اجاره را تجربه کردند

اگر فقط دنبال یک عدد هستی که نشان دهد بازار کجا داغ‌تر است، این بخش را با دقت بخوان. بر اساس تجمیع داده‌های قراردادهای ثبت‌شده در شش ماه دوم ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل:

منطقه ۲۲ همچنان قهرمان رشد اجاره است. دلیل ساده است: عرضه واحدهای نوساز با کیفیت بالا در دیگر نقاط تهران به‌شدت محدود شده و خانواده‌های جوان متخصص با درآمد ارزی یا درآمد بالا، به سمت چیتگر، شهرک گلستان و دریاچه شهدای خلیج‌فارس می‌روند. واحدهای ۱۰۰ متر به بالای منطقه ۲۲ در نیمه دوم سال میانگین ۴۸ تا ۵۲ درصد رشد اجاره داشته‌اند.

منطقه ۵ (پونک، سازمان برنامه، جنت‌آباد) با میانگین رشد ۴۱ درصد، دومین منطقه پررشد است. این منطقه به دلیل دسترسی به مترو، تنوع تیپ ساختمانی و قیمت معقول‌تر نسبت به منطقه ۲، بدل به مقصد اصلی مهاجرت داخلی از مناطق گران‌تر شده.

منطقه ۴ (تهرانپارس و نارمک) با رشد حدود ۳۸ درصد، یک سورپرایز کوچک بود. تصور می‌شد این منطقه به دلیل بافت قدیمی، رشد محدودی داشته باشد، اما موج بازسازی واحدهای دهه ۷۰ و ۸۰ و عرضه آن‌ها به بازار اجاره با کیفیت بالاتر، نرخ‌ها را قابل‌توجه بالا کشید.

در مقابل، مناطق ۱۵، ۱۷ و ۲۰ با وجود فشار تورمی، رشد اسمی پایین‌تری (حوالی ۲۶ تا ۳۲ درصد) ثبت کرده‌اند. این پایین بودن، نه نشانه آرامش بازار، که نشانه «سقف توان پرداخت» مستاجران است. در این مناطق، آنچه می‌بینیم تبدیل رهن کامل به ترکیب رهن و اجاره، کوچک‌تر شدن متراژ قراردادها، و اشتراکی شدن واحدها بین دو خانواده است ـ پدیده‌ای که در آمار میانگین دیده نمی‌شود.

توصیه عملی به مشاوران: چگونه در این بازار فایل اجاره جذب کنیم

بازار اجاره نیمه دوم ۱۴۰۴ یک ویژگی منحصربه‌فرد دارد: کمبود فایل با کیفیت، نه کمبود مستاجر. مشاوری که می‌تواند فایل خوب به دست بیاورد، در هفته اول قرارداد می‌بندد. اما اکثر مشاوران در دور باطل «منتظر تماس بودن» گیر کرده‌اند. اگر می‌خواهی از این چرخه بیرون بیایی، چند کار مشخص باید بکنی:

• سراغ موجران فایل‌خواب برو. در داده‌های بوقتش، حدود ۱۹ درصد آگهی‌های اجاره بیش از ۴۵ روز فعال مانده‌اند بدون اینکه قرارداد بسته شود. این فایل‌ها معمولاً قیمت‌گذاری اشتباه دارند یا تصاویرشان ضعیف است. یک تماس مشاوره‌ای حرفه‌ای با موجر، می‌تواند فایل را به دست تو بیاورد. روش‌های منسجم جذب فایل در دوره‌های کم‌رمق معاملاتی دقیقاً برای همین موقعیت طراحی شده‌اند.
• سیگنال‌های فشار موجر را یاد بگیر. موجری که تازه ملکش را به ارث گرفته، موجری که در شهر دیگری ساکن است، موجری که چند ماه است واحدش خالی مانده ـ این‌ها فایل‌های قابل‌قبولی برای اجاره با شرایط منعطف هستند. شناسایی این سیگنال‌ها همانقدر در بازار اجاره مهم است که در بازار فروش.
• روی قیمت‌گذاری درست تخصص پیدا کن. فایلی که ۱۵ درصد بالاتر از نرخ بازار قیمت‌گذاری شده، در شش هفته اول هیچ قراردادی نمی‌بندد و موجر را افسرده می‌کند. مشاوری که می‌تواند با داده‌های میدانی، نرخ منصفانه را به موجر بقبولاند، در ماه دوم به دیگران می‌رسد.
• قراردادها را رسمی ثبت کن. الزام ثبت معاملات در سامانه ایران‌املاک فقط یک تکلیف اداری نیست؛ یک ابزار اعتبار حرفه‌ای است. مستاجر و موجر هر دو ترجیح می‌دهند با مشاوری کار کنند که فرایند ثبت رسمی را به‌درستی انجام می‌دهد.

در این بازار، مشاوری که فقط منتظر تماس ورودی است، در حال از دست دادن سهم بازار به نفع مشاورانی است که فعالانه به سراغ فایل می‌روند.

چشم‌انداز شش ماهه آینده: چه چیزی را زیر نظر بگیریم

پیش‌بینی دقیق برای بازار اجاره تهران تقریباً غیرممکن است، چون تحت تأثیر سه متغیر بی‌ثبات است: نرخ تورم عمومی، سیاست‌های ارزی، و میزان عرضه واحد نوساز. اما چند گرایش قابل تشخیص است که هر مشاور و سرمایه‌گذار باید زیر نظر بگیرد.

اول، فاصله رهن کامل و رهن-اجاره ترکیبی در حال گشاد شدن است. نرخ تبدیل سنتی ۳ درصد ماهانه (هر ۱۰۰ میلیون رهن = ۳ میلیون اجاره) دیگر در همه مناطق صادق نیست. در مناطق ۱ تا ۵، این نرخ به ۲.۵ درصد رسیده (یعنی موجران ترجیح می‌دهند رهن بیشتر بگیرند)، اما در مناطق ۱۵ تا ۲۰، نرخ به ۳.۵ تا ۴ درصد رسیده (یعنی مستاجران رهن کافی ندارند و مجبورند اجاره بیشتر بپردازند). این یعنی یک مشاور باهوش می‌تواند با پیشنهاد تبدیل هوشمندانه، هم برای موجر هم برای مستاجر ارزش ایجاد کند.

دوم، عرضه واحدهای نوساز تا اواسط ۱۴۰۵ محدود خواهد ماند. پروژه‌های ساختمانی که در ۱۴۰۲ متوقف شدند، تازه دارند به فاز پایانی می‌رسند. این کمبود عرضه، فشار قیمتی را در مناطق ۲، ۵ و ۲۲ حفظ خواهد کرد و احتمالاً منطقه ۴ هم به این جمع اضافه می‌شود.

سوم، رفتار مستاجران در حال تغییر است. مستاجران جوان‌تر، به‌خصوص در دهه ۲۰ و ۳۰ زندگی، آستانه تحمل بالاتری برای زندگی در محله‌های دورتر دارند به شرطی که دسترسی به مترو و کیفیت ساختمان مناسب باشد. این یعنی محله‌هایی مثل شهرک اکباتان، شهرک غرب، و حتی پرند برای دسته خاصی از فایل اجاره، کشش تقاضای پایداری دارند.

جمع‌بندی

بازار اجاره تهران در نیمه دوم ۱۴۰۴ یک بازار همگن نیست؛ یک مجموعه از چهار بازار با منطق‌های متفاوت است که میانگین‌گیری از آن‌ها بیشتر گمراه‌کننده است تا روشنگر. مشاوری که می‌خواهد در این بازار حرف برای گفتن داشته باشد، باید بداند مستاجر و موجر هر منطقه با چه منطقی تصمیم می‌گیرند، نسبت بازدهی به ریسک در هر خوشه چقدر است، و کجا فرصت میانجی‌گری ارزش‌آفرین وجود دارد. سرمایه‌گذاری که بدون درک این تفاوت‌ها وارد بازار شود، احتمالاً پولش را در منطقه‌ای می‌گذارد که نه با افق زمانی‌اش سازگار است و نه با تحمل ریسکش. داده، تنها ابزار قابل‌اعتماد در این بازار است ـ و دسترسی به داده دقیق، دیگر یک مزیت رقابتی نیست، بلکه شرط بقای حرفه‌ای است.