هزینه جبرانناپذیر در تامین مسکن
تحلیل میدانی از چرایی شکست ابرپروژههای مسکن ملکی در شرایط فعلی اقتصاد ایران و دو گزینهی کمهزینهتر برای کاهش فشار اجارهبها بر مستاجران شهرهای بزرگ.
هزینه جبرانناپذیر در تامین مسکن دقیقاً همان چیزی است که این روزها در بودجهٔ دولت و سفرهٔ مستاجر همزمان دیده میشود: شروع یک ابرپروژهٔ ساخت ملکی در دل تورم بالا و ارز بیثبات، یعنی قفلکردن منابعی که شاید هیچوقت به مرحلهٔ تحویل نرسد و در عوض، یک موج تورمی تازه روی دوش همان خانواری بگذارد که قرار بود از او حمایت شود.
این جملهبندی، خلاصهٔ صریح بحثی است که میثم هاشمخانی، تحلیلگر اقتصادی و کارشناس سیاستهای حمایتی، در میزگرد «خانه اول» مطرح کرد. حرفش هم برای کسی که سالها از نزدیک با بازار مسکن کار کرده، عجیب نیست؛ بیشتر شبیه آن چیزی است که هر مشاور باتجربهای در بنگاههای تهران، کرج و مشهد طی دو سال اخیر با گوشت و پوست لمس کرده است.
چرا «ابرپروژهٔ ملکی» در شرایط فعلی، جواب فقر مسکن نیست؟
منطق ساده است. مسکن مهر در دورهای کلید خورد که دولت درآمد نفتی بالایی داشت، جمعیت کشور حدود ۱۵ میلیون نفر کمتر از امروز بود و قدرت خرید خانوار قابل قیاس با حالا نبود. با وجود همهٔ این شرایط مساعد، تحویل کامل آن طرح بیش از ۱۵ سال طول کشید. حالا تصور کنید همان مدل را در دل تحریم، ریسک جنگ، نرخ بهرهٔ اوراق بالای ۴۰ درصد و کسری بودجهٔ مزمن دولت تکرار کنیم.
نتیجهاش از قبل قابل پیشبینی است: یا پروژه نیمهکاره میماند، یا برای تامین مالیاش به چاپ پول و استقراض از بانک مرکزی پناه میبریم. هر دو سناریو به یک نقطه میرسد؛ تورم بالاتر. و تورم بالاتر یعنی اولین قربانیاش همان دهکهای پایین درآمدی هستند که قرار بود از این پروژهها بهره ببرند.
شروع پروژههای انبوه ساخت مسکن ملکی در شرایط فعلی، سیاهچالهای است که ممکن است هیچوقت به انتها نرسد.
این تشبیه برای کسی که از نزدیک با پروژههای مسکن دولتی کار کرده، اغراق نیست. وقتی نرخ ارز در یک فصل دو برابر میشود و قیمت مصالح هر ماه بازنگری میشود، برآورد اولیهٔ هیچ پروژهٔ بزرگی پایدار نمیماند. پیمانکار کار را رها میکند، متقاضی پول داده اما خانه نگرفته، و دولت بین فشار افکار عمومی و کسری بودجه گیر میافتد.
فقر مسکن یعنی چه و چرا الان جدیتر از همیشه است؟
آگهیهای زیرِ قیمت محلهتان را زودتر از همکاران پیدا کنید
داشبورد بِوقتش هر روز هزاران آگهی را رصد میکند و جایگاه قیمتی هر کدام را در محله میسنجد؛ آگهی تازه پیش از دیگران به دست شما میرسد.
استاندارد بینالمللی روشن است: اگر خانواری بیش از ۳۰ درصد درآمدش را صرف اجارهبها کند، دچار «فشار هزینهٔ مسکن» است و مداخلهٔ دولت توجیه پیدا میکند. مشکل اینجاست که در کلانشهرهای ایران، این عدد برای بخش بزرگی از مستاجران به ۷۰ تا ۸۰ درصد درآمد رسیده. یعنی خانوادهٔ مستاجر عملاً تمام عمر کاریاش را برای پرداخت اجاره میگذارد و هیچ پساندازی برای ودیعهٔ بزرگتر، رهن کامل یا حتی هزینههای اضطراری ندارد.
هر مشاوری که در منطقههای میانی تهران، اسلامشهر، پاکدشت یا حاشیهٔ کرج فایل اجاره میگیرد، میداند این عدد یک آمار خشک نیست. یعنی مستاجری که سال قبل ۳۰۰ میلیون ودیعه میداد، امسال برای همان واحد باید ۴۵۰ تا ۵۰۰ میلیون بیاورد و اجارهٔ ماهانهاش هم بالا رفته. در غیاب وام و پسانداز، تنها راهش جابهجایی به محلهای پایینتر یا واحد کوچکتر است. این یعنی فشردگی تقاضا در لایههای پایین بازار و رشد سریعتر اجاره در همان لایهها.
چرا بازار خرید هم آرام نمیگیرد؟
پاسخش ساده است؛ قحطی دارایی امن. وقتی ریسک سرمایهگذاری در بورس، تولید و حتی نگهداری طلای فیزیکی بالا میرود، سرمایه به سمت ملک سرریز میکند. مسکن همچنان بهعنوان «دارایی امن سنتی» شناخته میشود. همین فشار تقاضای سرمایهای، قیمت ملک را بالا میکشد، اما تورم اجاره به دلیل سقف درآمد خانوار، با تأخیر و کندتر دنبالش میآید. این شکاف، همان جایی است که مشاور حرفهای میتواند برای مالک و مستاجر، تصمیمهای واقعبینانهتری بسازد. اگر هنوز برای قیمتگذاری متری به حدس و حافظه تکیه میکنید، نگاهی به ابزار قیمتگذاری و کارشناسی قیمت بوقتش بیندازید؛ تفاوت تصمیم مبتنی بر داده با تصمیم احساسی، در همین فصلها مشخص میشود.
دو گزینهٔ کمهزینهتر روی میز سیاستگذار
هاشمخانی بهجای ابرپروژه، دو مسیر را پیشنهاد میکند که هر دو ریشه در تجربهٔ جهانی دارند و مهمتر از همه، بار مالی سنگینی روی بودجه نمیگذارند.
۱. یککاسهسازی املاک بلااستفادهٔ نهادهای حکومتی
دستگاههای دولتی، نهادهای عمومی و سازمانهای وابسته به نهادهای انقلابی در سالهای گذشته حجم قابلتوجهی واحد مسکونی نوساز یا چندسالساخت در اختیار گرفتهاند که بخش زیادی از آنها عملاً بدون استفاده یا با بهرهبرداری ناچیز رها شده است. منطق این طرح این است که این موجودی، شناسایی، یککاسه و با قیمت منطقی به گروههای آسیبپذیر اجاره داده شود.
این دقیقاً همان مسیری است که وزارت راه و شهرسازی تحت عنوان «طرح مسکن استیجار» در دستور کار قرار داده. گام اول یعنی شناسایی واحدها و توافق با دستگاههای مالک، طبق گزارشهای رسمی انجام شده و گام بعدی، فراخوان ثبتنام زوجهای جوان مستاجر است. جذابیت این طرح برای دولت روشن است: نه نیاز به ساخت دارد، نه نیاز به تامین مالی کلان؛ صرفاً بازتوزیع یک موجودی موجود.
۲. کالابرگ اجاره یا کمکهزینهٔ مستقیم اجاره
مدل دوم، چیزی است که در ادبیات جهانی با عنوان housing benefit شناخته میشود؛ پرداخت مستقیم کمکهزینهٔ اجاره به خانوارهای کمدرآمد. همان منطقی که در کالابرگ خوراکی استفاده میشود، اینجا روی اجارهبها اعمال میشود. مزیتش این است که سریع به نتیجه میرسد، نیاز به ساخت و ساز ندارد، و میتوان آن را با شدت و دامنهٔ متغیر، متناسب با بودجهٔ هر سال اجرا کرد.
اما یک هشدار جدی هم در دل این طرح هست: کمکهزینهٔ اجاره در همه جای دنیا یک ابزار کوتاهمدت است. اگر بدون اصلاح سمت عرضه، فقط پول در دست تقاضا تزریق کنیم، بخش زیادی از این یارانه در نهایت به جیب مالک میرود و سطح اجارهبها را بالا میکشد. به همین دلیل، اجرای آن باید موقت، هدفمند و بهشدت کنترلشده باشد.
| معیار | ابرپروژهٔ ساخت ملکی | یککاسهسازی استیجاری | کالابرگ اجاره |
|---|---|---|---|
| بار مالی روی بودجه | بسیار سنگین | پایین | متوسط |
| زمان تا نتیجه | چند سال | کوتاهمدت | بسیار کوتاه |
| ریسک تورمی | بالا (احتمال چاپ پول) | پایین | متوسط در صورت طولانی شدن |
| گروه هدف | متقاضی خرید | مستاجر کمدرآمد | مستاجر کمدرآمد |
| اثر بر سمت عرضه | افزایش بلندمدت | بدون اثر منفی | ممکن است تقاضا را بالا ببرد |
چرا سیاستهای کنترل اجاره، نتیجهٔ معکوس میدهند؟
بخش حساس ماجرا اینجاست. وقتی سیاستگذار با فشار افکار عمومی روبهرو میشود، طبیعی است که به سراغ سیاستهای سریع و جذاب برود: سقف رشد اجارهبها، تمدید اتوماتیک قرارداد، مالیات بر خانههای خالی. اما هر سه اینها، اگر در شرایط ریسک بالای سرمایهگذاری اجرا شوند، یک پیام واحد به سرمایهگذار بخش خصوصی میفرستند: از ساختوساز برای اجارهداری فاصله بگیر.
تجربهٔ سالهای اخیر همین را نشان داده. بخشی از سرمایهگذاران ساختوساز ایرانی، فعالیت خود را به ترکیه، گرجستان و امارات منتقل کردهاند. سرمایهای که از بازار ساخت ایران خارج شود، نه با بخشنامه برمیگردد و نه با تشویق. این یعنی در میانمدت، عرضهٔ واحد جدید کم میشود و فشار روی اجارهبها بیشتر. سیاست ضد تورم اجاره، در عمل به موتور تورم اجاره تبدیل میشود.
کنترل دستوری اجارهبها در شرایط پرریسک، نه قیمت را پایین میآورد، نه عرضه را بالا میبرد؛ فقط سرمایه را فراری میدهد.
پیام این تحلیل برای مشاور املاک و سرمایهگذار چیست؟
اگر کنار خبر بنشینید و فقط آن را بخوانید، صرفاً یک گفتوگوی اقتصادی است. اما اگر مشاور یا مدیر بنگاه باشید، چند درس عملی روشن از دل آن بیرون میآید:
- روی ابرپروژههای دولتی حساب باز نکنید. طراحی سبد فایل و استراتژی بنگاه نباید با فرض اجرای کامل و بهموقع پروژههای انبوهسازی دولتی چیده شود. این پروژهها در بهترین حالت سالها طول میکشند.
- تقاضای استیجاری در میانمدت قوی میماند. چه طرح مسکن استیجار اجرا شود چه نه، حجم بزرگی از خانوار بهسمت اجارهنشینی طولانیمدت سوق پیدا کرده. تخصص در بازار اجاره، دیگر یک گزینهٔ جانبی نیست؛ ستون اصلی درآمد بنگاه است.
- شکاف تورم ملک و تورم اجاره را جدی بگیرید. قیمت ملک امسال بهدلیل تقاضای سرمایهای جلوتر از اجاره حرکت میکند. این یعنی نسبت اجاره به قیمت (yield) برای مالک کم میشود و باید در مذاکره با مالکها این عدد را دقیق توضیح دهید.
- قیمتگذاری احساسی، در بازار پرنوسان نابودکننده است. در بازاری که هر ماه قیمتها جابهجا میشوند، اتکا به «حس بازار» اشتباه گرانی است. دادهٔ تجمیعشدهٔ فایلها، تنها لنگری است که میتوانید روی آن تکیه کنید.
- سرنخیابی فعال جای نشستن پشت میز را گرفته. در شرایطی که حجم معاملات کاهشی است، بنگاههایی برندهاند که زودتر از بقیه فایل تازه را شناسایی میکنند. ابزارهایی مثل رادیاب بوقتش برای رصد خودکار فایلهای منطبق با معیار شما، دقیقاً برای همین فصل از بازار طراحی شدهاند.
نقش داده در تصمیمهای روزانهٔ بنگاه
یکی از نکات تلخ اما واقعی این تحلیل، این است که سیاستگذار در شرایط فعلی ابزار محدودی برای حل ریشهای دارد. وقتی تورم عمومی بالاست، ریسکهای ژئوپلیتیک سنگین است و بودجه قفل شده، حتی بهترین وزیر مسکن هم فقط میتواند مسائل کوچک را حل کند. در چنین فضایی، وزن تصمیم به سطح خرد منتقل میشود: به انتخاب مشاور، به استراتژی بنگاه، به مدل سرمایهگذاری مالک.
بنگاهی که هنوز دفتر فایلهایش روی کاغذ است و گزارش ماهانهٔ کمیسیون و معاملاتش را در ذهن نگه میدارد، در بازار پرنوسان امروز عملاً نابینا کار میکند. داشبورد تحلیل بازار و مدیریت معاملات دیگر ابزار لوکس نیستند؛ کف استانداردی هستند که بقای حرفهای بنگاه را تضمین میکنند و املاک بوقتش دقیقاً همین ابزارها را یکجا در اختیار بنگاه میگذارد.
چشمانداز کوتاهمدت: امسال چه باید انتظار داشت؟
اگر شرایط شبهجنگی و ریسک بالای بینالمللی ادامه پیدا کند، پیشبینی هاشمخانی این است که تورم کشور تا پایان سال به محدودهٔ سهرقمی نزدیک شود. در چنین فضایی، سه روند برای بازار مسکن قابل انتظار است:
- تورم ملک جلوتر از تورم اجاره حرکت میکند، چون تقاضای سرمایهای بر تقاضای مصرفی غلبه دارد.
- تورم اجاره از تورم سبد کالاهای ضروری عقب میماند، چون سقف درآمد خانوار اجازهٔ پذیرش جهش اجاره را نمیدهد. خانواده ابتدا باید نان و دارو و شویندهٔ خود را تامین کند.
- سهم رهن کامل افزایش پیدا میکند؛ چون مالک ترجیح میدهد در فضای تورمی، ودیعهٔ بزرگتر بگیرد و آن را در دارایی دیگری نگه دارد.
درس مهم برای مشاور این است: مذاکرهٔ امسال با مالک و مستاجر، فرمولهای پارسال را نمیپذیرد. کسی که هنوز با همان منطق و همان جداول قدیمی وارد مذاکره میشود، یا فایل را از دست میدهد، یا مشتری را.
جمعبندی
هزینهٔ جبرانناپذیر در تامین مسکن، فقط هزینهٔ مالی نیست؛ هزینهٔ اعتبار سیاستگذار، هزینهٔ از دست رفتن سرمایهٔ بخش خصوصی و در نهایت هزینهای است که روی دوش مستاجر کمدرآمد مینشیند. شروع ابرپروژههای ملکی در دل تورم بالا و بودجهٔ خالی، شبیه باز کردن یک حساب جدید برای دولت است که احتمالاً هیچوقت بسته نمیشود. در مقابل، بازتوزیع املاک بلااستفادهٔ نهادهای حکومتی و طراحی هوشمند کالابرگ اجاره، دو مسیر کمهزینهتر و سریعترند که تجربهٔ جهانی پشتشان است.
برای ما که در بازار کار میکنیم، پیام روشن است: روی موعودهای دور حساب باز نکنیم، روی دادهٔ امروز و تصمیم درست همین فصل تکیه کنیم. سرمایهگذار و مشاوری برنده است که زودتر از بقیه واقعیت بازار را میپذیرد و ابزار درست را برای کار با آن انتخاب میکند.
سوالات متداول
هزینهٔ جبرانناپذیر در تامین مسکن یعنی چه؟
یعنی شروع پروژههای انبوه ساخت مسکن ملکی در شرایطی که دولت بودجهٔ کافی ندارد و تورم بالاست؛ پروژههایی که ممکن است هیچوقت به مرحلهٔ تحویل نرسند و تامین مالی آنها از طریق چاپ پول، خودش به موجی از تورم تازه دامن بزند که قربانی اصلیاش همان اقشار کمدرآمد هستند.
چرا تکرار الگوی مسکن مهر در شرایط فعلی توصیه نمیشود؟
چون مسکن مهر در دورهای اجرا شد که درآمد دولت بالا، جمعیت کمتر و قدرت خرید خانوار بهتر بود و با همهٔ این مزیتها بیش از ۱۵ سال طول کشید. در شرایط فعلی با کسری بودجه، تحریم و نرخ بهرهٔ بالا، هر پروژهٔ مشابه به احتمال زیاد نیمهکاره میماند یا تامین مالیاش به تورم منجر میشود.
دو راهکار جایگزین برای حمایت از مستاجران کمدرآمد چیست؟
اول، یککاسهسازی واحدهای مسکونی بلااستفادهٔ دستگاههای دولتی و نهادهای عمومی و اجارهٔ آنها به اقشار آسیبپذیر (مشابه طرح مسکن استیجار وزارت راه). دوم، پرداخت کمکهزینهٔ مستقیم اجاره یا «کالابرگ اجاره» به خانوارهای کمدرآمد، با قید اینکه این طرح به شکل کوتاهمدت و هدفمند اجرا شود.
چرا سیاستهای کنترل اجارهبها در عمل جواب ندادهاند؟
چون سقف رشد اجاره، تمدید اجباری قرارداد و مالیات بر خانههای خالی، در شرایط ریسک بالای سرمایهگذاری، پیام منفی به سرمایهگذار ساختوساز میفرستند. نتیجهاش کاهش عرضهٔ واحد جدید برای اجاره و در نهایت فشار بیشتر روی همان مستاجری است که قرار بود حمایت شود.
چشمانداز تورم اجاره نسبت به تورم ملک در سال جاری چگونه است؟
بهدلیل قحطی دارایی امن، تقاضای سرمایهای به سمت ملک سرریز شده و قیمت ملک جلوتر از اجاره حرکت میکند. اجاره بهدلیل سقف درآمد خانوار با تأخیر بالا میرود و احتمالاً حتی از تورم سبد کالاهای ضروری مثل خوراکی و شوینده هم عقب میماند.