قمار چین با فروپاشی مسکن

قمار چین با فروپاشی مسکن: بازی با کارت ۴۰ ساله وام، چه پیامی دارد؟

چین دیگر صرفاً به دنبال ترمیم بازار مسکن خود نیست؛ پکن با اتخاذ سیاست‌هایی بی‌سابقه، وارد یک قمار تمام‌عیار شده. وقتی از «قمار چین با فروپاشی مسکن» حرف می‌زنیم، منظورمان تعهداتی است مثل وام‌های خرید مسکن ۴۰ ساله و اعمال محدودیت‌های سخت‌گیرانه بر سازندگان. این رویکرد، بیش از آنکه یک طرح بازیابی متعارف باشد، تلاشی است برای تزریق اجباری اعتماد به بازاری که از بحران سال ۲۰۲۱ به شدت بی‌اعتماد شده.

دولت چین در اواخر سال گذشته میلادی، مقررات جدیدی ابلاغ کرد که به بانک‌ها اجازه می‌دهد وام‌های مسکنی با بازپرداخت حداکثر ۴۰ ساله ارائه دهند. یعنی تسویه بهای یک ملک می‌تواند به اندازه تمام سال‌های کاری یک فرد طول بکشد. این تصمیم، بخشی از بسته نجات پکن برای بازاری است که از سال ۲۰۲۱ در گرداب رکودی عمیق دست‌وپا می‌زند. بحرانی که اگرچه عمرش به ۴۰ سال نمی‌رسد، اما سنگینی‌اش حس یک بن‌بست طولانی را تداعی می‌کند.

این گشایش‌های تازه فقط به خریداران محدود نشد. دوره بازپرداخت وام‌های توسعه‌ای برای پروژه‌های پیش‌فروش تا پنج سال و برای پروژه‌های تکمیل‌شده و املاک تجاری تا هفت سال افزایش یافت. همزمان، به سازندگان اجازه داده شد بهای زمین را به‌صورت اقساطی پرداخت کنند. تصاحب زمین همیشه سنگین‌ترین بار مالی در آغاز هر پروژه بوده و این پرداخت مرحله‌ای می‌تواند فشار هزینه اولیه را تعدیل کند.

اما این بسته سیاستی با یک پارادوکس اساسی روبه‌روست: دولت چین همزمان دو مسیر متفاوت را دنبال می‌کند؛ از یک‌سو با افزایش سقف دوره بازپرداخت وام مسکن، تلاش کرده فشار مالی بر خریداران را کاهش دهد و از سوی دیگر، با محدود کردن دسترسی سازندگان به وجوه پیش‌فروش، ریسک مالی پروژه‌ها و احتمال تکرار بحران واحدهای نیمه‌تمام را کاهش دهد. این دو جهت‌گیری، یک چالش جدی برای پویایی بازار ایجاد می‌کند.

ریشه بحران: پیش‌فروش‌های افسارگسیخته و درس اورگرند

برای درک عمق مشکل، باید به سازوکار پیش‌فروش در چین نگاهی بیندازیم. سازندگان پیش از تکمیل بنا، واحدها را می‌فروختند و چرخ احداث را با پیش‌پرداخت‌های دریافتی می‌چرخاندند. این الگو در سال‌های طلایی رونق، ستون فقرات تأمین مالی صنعت ساختمان چین بود. اما شرکت‌های بزرگ، به‌ویژه «اورگرند» معروف، پا را فراتر نهادند.

آنها به‌جای تزریق مبالغ پیش‌فروش به پیکره همان ساختمان‌ها، این وجوه امانی را به سوخت محرک بلندپروازی‌های تازه و پروژه‌های شتاب‌زده بعدی تبدیل کردند.

این بازی پرمخاطره تا زمانی که تقاضا بالا بود و قیمت‌ها صعودی، ادامه داشت. اما با ترکیدن حباب مسکن، نقدینگی ناگهان از تپش افتاد. شرکت‌ها یکی پس از دیگری در تأمین هزینه‌های پایانی درماندند و صدها هزار خانوار با اندوخته‌های بربادرفته، در برابر اسکلت‌های بتنی و نیمه‌کاره رها شدند. اورگرند نماد همین فروپاشی مالی بود که سامان‌دادن به طرح‌های ناتمامش دست‌کم پنج سال زمان می‌طلبید و بنیان‌گذارش به حبس ابد محکوم شد.

سقوط آزاد اورگرند زنگ بیدارباشی پرطنین برای نهادهای ناظر چین بود. درسی گزنده که نشان داد پیش‌فروش، اگر بدون نظارت دقیق بر گردش وجوه خریداران رها شود، بستری پرخطر است که می‌تواند ثبات کل اقتصاد را به لرزه درآورد. در همین راستا، مقررات تازه برای پیشگیری از تکرار چنین رویدادهای تلخی، نحوه استفاده سازندگان از وجوه پیش‌فروش را محدودتر و نظارت بر آن را شدیدتر کرده است.

از این پس، وجوه پیش‌فروش باید به حساب‌های امانی و تحت نظارت دقیق واریز شوند و دسترسی سازندگان به آن‌ها تابع مراحل پیشرفت ساخت خواهد بود. هدف این است که منابع خریداران به جای تأمین مالی بی‌ضابطه فعالیت‌های دیگر شرکت، صرف تکمیل همان پروژه شود. البته این اصلاحات، فشار سنگینی بر شریان نقدینگی سازندگان وارد می‌کند.

بر اساس تحلیل‌های منتشرشده، تنها در هفت‌ماه نخست سال گذشته میلادی، پیش‌پرداخت‌ها، سپرده‌ها و منابع حاصل از وام‌های مسکن با رقم ۲.۰۴ تریلیون یوآن، ۴۴.۶ درصد از کل منابع مالی سازندگان را تشکیل داده‌اند. بنابراین، محدود شدن دسترسی آزادانه به این منابع می‌تواند در کوتاه‌مدت هزینه تأمین مالی را افزایش داده و فشار بیشتری بر نقدینگی آن‌ها وارد کند. سازندگان برای ادامه پروژه‌ها ناچار خواهند شد بیش از گذشته به سرمایه داخلی، وام‌های بانکی و سایر منابع تأمین مالی متکی شوند.

واکنش بازار و تبعات ناهمگون: از سهامداران تا شهرهای کوچک

واکنش اولیه بازار مسکن چین به بسته سیاستی جدید، دست‌کم حاکی از تردید و بدبینی است. بلافاصله پس از اعلام این اصلاحات ساختاری، سهام شرکت‌های ساختمانی و غول‌های املاک روندی نزولی به خود گرفت. سرمایه‌گذاران بیم آن دارند که محدود شدن دسترسی سازندگان به منابع پیش‌فروش، شریان نقدینگی آن‌ها را تضعیف کند و رکود سرمایه‌گذاری را عمیق‌تر سازد. در معاملات اواخر تابستان سال گذشته میلادی، شاخص املاک CSI300 حدود ۴.۷ درصد، شاخص انبوه‌سازان چینی در بورس هنگ‌کنگ ۶.۲ درصد و شاخص املاک هنگ‌کنگ ۴.۸ درصد افت را ثبت کردند.

ریشه اصلی این اضطراب در دگرگونی بنیادین الگوی تأمین مالی نهفته است. دهه‌ها بود که سازندگان چینی پیش از تکمیل ساختمان‌ها، واحدها را پیش‌فروش می‌کردند و با تکیه بر سرمایه مستقیم خریداران، چرخ پروژه‌های خود را می‌چرخاندند. در سال گذشته میلادی، حدود ۶۸ درصد از فروش مسکن نوساز چین از طریق سازوکار پیش‌فروش انجام شد. حال، پرداخت وام مسکن به خریداران و آزادسازی منابع مالی مرتبط با پروژه، بیش از گذشته به پیشرفت و تکمیل ساختمان گره خواهد خورد.

این چرخش رویکرد، برای بازاری که شاهرگ حیاتش به پیش‌فروش گره خورده، شوکی سنگین به شمار می‌رود. انبوه‌سازان ناگزیرند برای پیشبرد پروژه‌ها بیشتر به نقدینگی داخلی، استقراض بانکی و انتشار اوراق بدهی متکی شوند. محدود شدن دسترسی آزادانه به پیش‌پرداخت‌های متقاضیان، توان مالی و تاب‌آوری سرمایه‌گذاری این شرکت‌ها را به شدت تضعیف می‌کند؛ روندی که می‌تواند به افت محسوس خرید اراضی، توقف یا تعویق کلنگ‌زنی پروژه‌ها و افت کلی انباشت سرمایه در بخش مسکن منجر شود. حجم سرمایه‌گذاری در ساخت و توسعه املاک چین در هفت‌ماه نخست سال گذشته میلادی، کاهشی ۱۹.۲ درصدی را تجربه کرده است.

علاوه بر این، قواعد جدید خواه‌ناخواه زمین‌بازی را به نفع شرکت‌های دولتی دگرگون می‌کند. این بنگاه‌های حکومتی با اتکا به اعتبار دولتی، منابع مالی را با نرخ بهره ناچیز ۲ تا ۳ درصد تأمین می‌کنند؛ مزیتی دست‌نیافتنی در مقایسه با انبوه‌سازان بخش خصوصی که ناچارند زیر بار بهره‌های سنگین ۵ تا ۶ درصدی بروند. از همین رو، انتظار می‌رود شکاف میان این دو قطب تعمیق شده و زمینه برای ادغام ناگزیر یا خروج بازیگران کوچک‌تر و ضعیف‌تر بخش خصوصی هموار شود.

جغرافیای بحران در سراسر پهنه چین یکنواخت نیست. در میان ۷۰ شهر مورد بررسی در ماه ژوئیه سال گذشته میلادی، تنها ۱۷ شهر شاهد رشد ماهانه قیمت‌ها بودند. کلان‌شهرهایی چون پکن و شانگهای تا حدی ساحل ثبات را حفظ کرده‌اند، اما شهرهای کوچک‌تر همچنان زیر بار مضاعف افت قیمت و انباشت خانه‌های خالی دست‌وپنجه نرم می‌کنند. اقتصاددانان این وضعیت را نوعی احیای K‌شکل توصیف می‌کنند؛ وضعیتی ناهمگون که در آن بخش‌های مختلف یک بازار در دو مسیر کاملاً واگرا و متضاد گام برمی‌دارند.

همین ناهمگونی منطقه‌ای، دولت را به اتخاذ بسته‌های حمایتی تفکیک‌شده ناگزیر ساخته است: در کلان‌شهرها، نوک پیکان سیاست‌ها به سمت تحریک تقاضای «ارتقا و تبدیل به احسن ملک» نشانه رفته، درحالی‌که دغدغه محوری در شهرهای کوچک‌تر، تخلیه و کاستن از حجم سنگین واحدهای فروش‌نرفته است.

مشابه آنچه در ایران نیز تجربه می‌شود، برای مدیریت ریسک در بازارهای ناهمگون، نیاز به ابزارهای تحلیل بازار و قیمت‌گذاری ملک بوقتش داریم که بتوانند داده‌های منطقه‌ای را با دقت بالا پردازش کنند و تصویر روشنی از وضعیت موجود ارائه دهند. این ابزارها برای مشاوران املاک حرفه‌ای و سرمایه‌گذاران ضروری هستند.

چرخش استراتژیک پکن: مهار ریسک در برابر تحریک تقاضا

بازار مسکن چین حتی پیش از به اجرا درآمدن مقررات جدید نیز در گرداب رکود تقاضا گرفتار بود؛ وضعیتی که داده‌های ژوئیه سال گذشته میلادی نشان می‌دهد هنوز هیچ دگرگونی محسوسی در آن رخ نداده است. طی این ماه، بهای مسکن نوساز با افتی ۰.۱ درصدی نسبت به ماه قبل روبه‌رو شد و در مقایسه سالانه نیز، ارقام از ریزش ۳.۲ درصدی قیمت‌ها حکایت دارند. این برآیند آماری گواه آن است که بازار کماکان از ورود به یک مسیر پایدار برای بازیابی ناتوان مانده است.

دامنه این رخوت هرگز در مرزهای بخش مسکن محصور نمانده و تبعات آن به شریان‌های کلان اقتصاد سرایت کرده است. کاهش معاملات و افت ارزش دارایی‌های ملکی، نه‌تنها دارایی خالص خانوارها و توان مصرفی شهروندان را تحلیل برده، بلکه انگیزه سرمایه‌گذاری داخلی را نیز زیر فشاری مضاعف قرار داده است. این چالش در شرایطی رخ‌نمایی می‌کند که نبض کلی اقتصاد چین نیز کند شده است؛ اقتصادی که در سه‌ماه دوم سال گذشته میلادی رشدی فراتر از ۴.۳ درصد را تجربه نکرد که نازل‌ترین رقم در بیش از سه سال گذشته محسوب می‌شود.

در واقع، چین الگوی حمایتی خود از بازار مسکن را بازتعریف کرده است؛ چرخشی بنیادین از «تحریک صرف تقاضا و پمپاژ اعتبار» به سوی «مهار ریسک‌های مالی سازندگان و نظارت آهنین بر پیش‌پرداخت‌های خریداران». این جراحی ساختاری، گرچه سدی محکم در برابر تکرار فجایعی نظیر فروپاشی اورگرند برپا می‌کند، اما در کوتاه‌مدت شریان نقدینگی شرکت‌های ساختمانی، به‌ویژه انبوه‌سازان بخش خصوصی را زیر فشاری خردکننده قرار می‌دهد.

مشابه این نوع راهبردهای حمایتی، در ایران نیز شاهد بسته‌هایی بوده‌ایم که به دنبال تعادل بین عرضه و تقاضا هستند، مانند بسته حمایتی یک همتی برای تولید که با هدف تسهیل دسترسی بنگاه‌ها به منابع مالی توزیع شد. اما تفاوت‌های بنیادین در ساختار بازارها، نتایج متفاوتی را رقم می‌زند.

از همین رو، توفیق نهایی این راهبرد به یک تعادل ظریف و دشوار وابسته است: اینکه آیا سیاستگذار می‌تواند مهار مخاطرات مالی را دوشادوش احیای تقاضای واقعی پیش ببرد، یا این انضباط سخت‌گیرانه پیش از درمان کامل بازار، رمق آن را خواهد گرفت؟

آیا «قمار چین با فروپاشی مسکن» به بازار جهانی سرایت می‌کند؟

نگرانی اصلی از قمار چین با فروپاشی مسکن، تنها به مرزهای این کشور محدود نمی‌شود. اقتصاد چین، به‌عنوان دومین اقتصاد بزرگ دنیا، با چالش‌های بازار مسکن خود می‌تواند موج‌های بزرگی را به بازارهای جهانی، به‌ویژه در حوزه کالاها و بازارهای نوظهور، بفرستد. رکود در ساخت‌وساز چین به معنای کاهش تقاضا برای مواد اولیه ساختمانی مانند فولاد، سیمان و سایر مصالح است که می‌تواند بر قیمت‌های جهانی این کالاها تأثیر بگذارد.

علاوه بر این، اگر بحران بی‌اعتمادی و افت قیمت‌ها ادامه یابد، دارایی‌های خارجی شرکت‌های چینی یا سرمایه‌گذاران بزرگ این کشور ممکن است تحت فشار قرار گیرد و این می‌تواند بازارهای مالی بین‌المللی را نیز متأثر سازد. پیامدهای سیاست‌هایی نظیر ترمز «توافق» به بازار مسکن در ایران یا بحث نوسازی وام مسکن که قدرت خرید تسهیلات را بررسی می‌کند، نشان می‌دهد که هر تصمیمی در حوزه مسکن، فراتر از ابعاد داخلی، می‌تواند بازتاب‌های گسترده‌ای داشته باشد.

گرچه تمدید سقف بازپرداخت وام‌های مسکن از ۳۰ به ۴۰ سال ممکن است تا حدی از بار اقساط ماهانه بکاهد؛ اما تحلیلگران بر این باورند که احیای بنیادین تقاضا با ترفندهای اعتباری حاصل نمی‌شود؛ کلید بازگشت رونق به بازار همچنان در گرو عواملی چون بهبود اشتغال، ترمیم قدرت خرید خانوارها و مهم‌تر از همه، تغییر چشم‌انداز عمومی نسبت به آینده قیمت مسکن است. این دقیقاً همان «ضعف مفرط تقاضای مؤثر» است که بازتعریف الگوهای تأمین مالی برای سازندگان، به‌تنهایی چاره‌ساز نخواهد بود.

در این شرایط پرنوسان، دسترسی به داده‌های لحظه‌ای و تحلیل‌های دقیق برای فعالان بازار املاک بوقتش حیاتی است. این بحران جهانی به ما می‌آموزد که همواره باید آماده تغییرات ناگهانی و تأثیرات دومینویی باشیم.

جمع‌بندی

قمار چین با فروپاشی مسکن، تلاشی جسورانه و پرریسک برای حل یکی از عمیق‌ترین چالش‌های اقتصادی این کشور است. از یک سو، دولت تلاش می‌کند با وام‌های بلندمدت، خریداران را تشویق کند و از سوی دیگر، با نظارت آهنین بر پیش‌فروش، جلوی تکرار فجایعی مانند اورگرند را بگیرد. این دوگانگی در سیاست‌گذاری، فشاری مضاعف بر شریان نقدینگی سازندگان وارد می‌کند و احیای کامل بازار را به تعویقی نامعلوم می‌اندازد.

در نهایت، موفقیت این راهبرد نه فقط به تصمیمات پکن، بلکه به بازگشت اعتماد عمومی، بهبود وضعیت اشتغال و افزایش قدرت خرید خانوارها وابسته است. این وضعیت، درسی مهم برای سایر بازارهای مسکن جهان، از جمله ایران، دارد: مدیریت ریسک و نیاز به داده‌های دقیق و تحلیل‌های عمیق، بیش از هر زمان دیگری حیاتی است تا بتوانیم در مواجهه با عدم قطعیت‌ها، تصمیمات هوشمندانه‌تری بگیریم.