سراب فرزندآوری با زمین رانتی

قانون «جوانی جمعیت»: انگیزه‌ای برای فرزندآوری یا بستری برای رانت زمین؟

قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» که با هدف افزایش نرخ موالید و حل مشکل مسکن در ایران وضع شد، نه تنها به اهداف جمعیتی خود نرسید، بلکه با واگذاری زمین‌های دولتی به‌شکل رانتی، به ابزاری برای سوداگری در بازار ملک تبدیل شد. این سیاست، در عمل، سراب فرزندآوری را در پی داشت و به جای خانه‌دار کردن، زمینه را برای حراج گسترده زمین‌های خام شهری فراهم آورد.

شاید در ابتدا این طرح ایده‌ای وسوسه‌کننده به نظر می‌رسید؛ واگذاری یک قطعه زمین ۲۰۰ مترمربعی به خانوارهای دارای فرزند سوم و بیشتر، آن هم با قیمتی معادل «هزینه آماده‌سازی» و شرایط پرداخت اقساطی ۱۰ ساله (پس از دو سال تنفس). امتیاز «فرم جیم قرمز» (یعنی سابقه استفاده از امتیازات دولتی مسکن) هم برای مشمولان این قانون بی‌اثر شد تا هیچ مانعی برای دریافت این «هدیه» باقی نماند.

اما داستان به همین سادگی نبود. از سال ۱۴۰۰ تاکنون، تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد که به دلیل میانگین تورم سالانه زمین در کشور و تفاوت چشمگیر «هزینه آماده‌سازی» با «قیمت روز زمین» در شهرهای هدف، بهای تمام‌شده این زمین‌ها برای مشمولان حداکثر به یک هفتم ارزش واقعی آن‌ها می‌رسد. این یعنی خلق یک رانت بزرگ در ابعادی وسیع. نزدیک به یک میلیون خانوار در سراسر کشور ثبت‌نام کردند، اما حدود ۳۵۰ هزار خانوار مشمول شناخته شده و تاکنون برای حدود ۱۲۵ هزار خانوار تامین زمین صورت گرفته است.

وقتی یک سیاست اجتماعی با اهرم زمین دولتی پیوند می‌خورد، نتیجه اغلب نه عدالت اجتماعی است و نه تحقق اهداف اصلی؛ بلکه تنها خلق رانت است.

چرا «سراب» شد؟ آمارها چه می‌گویند؟

تاریک‌ترین بخش این ماجرا، سرنوشت همین زمین‌های واگذارشده است. طبق قانون، قرار بود این اراضی به خانه‌های ملکی تبدیل شوند، اما آمارهای مستندی از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده یا واحدهای مسکونی ساخته‌شده روی این زمین‌ها در دست نیست. تجربه سالیان گذشته، از جمله در طرح‌های مسکن مهر، به ما نشان می‌دهد که بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد، به‌محض دریافت امتیاز، آن را در بازار غیررسمی به دلالان می‌فروشند تا نیازهای فوری زندگی‌شان را تأمین کنند.

به‌عنوان مثال، در جریان مسکن مهر در اواخر دهه ۸۰، مشمولان امتیاز خود را با قیمت‌هایی ناچیز (مثلاً ۲ میلیون تومان در سال ۸۸) واگذار می‌کردند. این پدیده امروز هم در اشکال مختلف تکرار می‌شود. در شهر جدید پرند، نتایج یک پیمایش دولتی که میزان مصرف برق کنتورهای خانگی را بررسی کرده، نشان می‌دهد حدود ۴۰ درصد واحدهای مسکونی مسکن مهر «خالی از سکنه» هستند. این آمار نشان می‌دهد که نه تنها این طرح‌ها به هدف اصلی خود نمی‌رسند، بلکه زمینه را برای ورود گروه‌های غیرمشمول و سوداگری فراهم می‌کنند.

جالب‌تر اینکه، آمارهای رسمی جمعیتی، نه تنها بهبود، بلکه «پسرفت» را در طول اجرای این قانون نشان می‌دهد:

• میزان ولادت‌ها در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال ۱۴۰۰ (پیش از اجرای قانون)، حدود ۱۹٪ کاهش یافته است.
• حجم ازدواج‌ها نیز در همین فاصله زمانی با افت ۲۵٪ مواجه شده است.
• بعد خانوار از ۳.۱۹ به ۳.۱ کاهش یافته است.

این آمارها به‌وضوح بیانگر آن است که سیاست واگذاری زمین، نه تنها به بهبود نبض جمعیت کشور کمک نکرده، بلکه در دوره‌ای که قرار بود اوضاع بهتر شود، شاهد روندی معکوس بوده‌ایم. شاید بتوان ادعا کرد که «اگر زمین واگذار نمی‌شد، وضعیت بدتر بود»، اما پاسخ این ادعا در اشکالات ساختاری خود این سیاست نهفته است. در واقع، این همان تناقض تاریخی است که می‌بینیم؛ با وجود برنامه‌های دولتی، بحران مسکن عمیق‌تر می‌شود. در این باره بیشتر بخوانید: آیا ایرانی‌ها بحران «مسکن و غذا و لباس» دارند یا بحران «فقیرتر شدن»؟

ریشه‌های شکست: از تغییرات جمعیتی تا ناترازی اقتصادی

دلایل شکست این سیاست، عمیق‌تر از صرفاً مشکلات اجرایی است و ریشه در دو عامل اصلی جمعیتی و اقتصادی دارد:

۱. تغییرات جمعیتی و عبور از موج ازدواج

جامعه ایران از «موج ازدواج‌های دهه ۶۰» عبور کرده است. در اواخر دهه ۸۰ تا اواسط دهه ۹۰، به‌طور متوسط سالی ۸۲۰ هزار ازدواج به‌عنوان تقاضای جدید مسکن به ثبت می‌رسید. اما در سال‌های دهه ۱۴۰۰، به دلیل افت نرخ ولادت‌ها در دهه‌های ۷۰ و ۸۰، میزان ازدواج به‌شدت کاهش یافته است. متوسط ولادت در دهه ۶۰ بیش از ۲ میلیون فرزند در سال بود، در حالی که در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ به ۱.۳ میلیون نفر رسید. بنابراین، یکی از دلایل اصلی افت تشکیل خانوار و به تبع آن فرزندآوری، اثر تغییرات جمعیتی و تغییر سبک زندگی است که سیاست‌های مقطعی مسکن نمی‌توانند آن را جبران کنند. برای درک بهتر این تغییرات، بد نیست نگاهی به ماجرای «راحت خانه‌دارشدن» نیمه دهه۹۰ بیندازیم و ببینیم چه عواملی در آن دوران به کمک خانوارها می‌آمد.

۲. ناترازی اقتصادی و فقر فزاینده

طی دهه ۹۰ و سال‌های اخیر، شرایط معیشت خانوارهای ایرانی به دلیل رشد اقتصادی پایین و متزلزل از یک سو و صعود ممتد تورم عمومی از سوی دیگر، به شدت سخت شده است. درآمد واقعی سرانه در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۶٪ کمتر از ابتدای دهه ۹۰ بوده است. همچنین، متوسط نرخ رشد «هزینه‌های تأمین سبد مصرف» در چهار سال اخیر از متوسط ۲۱٪ سه دهه گذشته به ۵۰٪ جهش کرده است. این اتفاقات، تأثیر مستقیم و عمیقی بر تصمیم افراد برای ازدواج یا تأخیر در آن، و همچنین فرزندآوری یا به تعویق انداختن آن داشته است. در چنین شرایطی، انگیزه‌هایی مانند واگذاری زمین نمی‌توانند بر چالش‌های بنیادین اقتصادی غلبه کنند.

اشکالات اجرایی و کج‌فهمی از بازار مسکن

فراتر از عوامل جمعیتی و اقتصادی، خود طراحی و اجرای این قانون نیز دارای اشکالات اساسی بود:

۱. اشتباه در تعیین جامعه هدف

مطالعات نشان می‌دهد احتمال اینکه زوج‌های بدون فرزند با دریافت زمین، تحریک به فرزندآوری شوند بیشتر از آن است که این مشوق بر «ولادت فرزند سوم یا بیشتر» اثر معناداری داشته باشد. حتی احتمال اصابت سیاست به هدف در حالت «مشمول کردن زوج‌های تک‌فرزند به آوردن فرزند دوم» نیز بیشتر از گروه هدف تعریف‌شده بود. این یعنی منابع مالی و زمین به جامعه‌ای تخصیص داده شد که اثربخشی کمتری داشت.

۲. غفلت از الگوی درآمد در چرخه زندگی

زوج‌ها معمولاً بر اساس روند رشد درآمد و میزان پس‌اندازشان، به‌مرور زمان از نردبان مسکن بالا می‌روند. اینکه به اعتبار «واگذاری زمین خام» انتظار داشته باشیم زوج خانه‌دار شود، با این الگوی طبیعی ناسازگار است. خانوارها، به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد، عموماً سازنده مسکن نیستند و قادر هم نیستند زمین خام را با صرفه اقتصادی به آپارتمان تبدیل کنند. این انتظار غیرواقعی، عملاً به جای خانه‌دار کردن، صرفاً زمینه را برای فروش زمین و سوداگری فراهم آورد. در این باره، نگاهی به چاه ویل مسکن ۹۹ ساله هم می‌تواند درس‌آموز باشد.

۳. ظرفیت‌کشی زمین‌های خام و نادیده‌گرفتن فرصت‌ها

اختصاص یک قطعه ۲۰۰ مترمربعی به یک خانوار، به معنای محروم کردن دست‌کم سه خانوار دیگر از ظرفیت ساخت مسکن در همان قطعه است. در شرایطی که هزینه‌های آماده‌سازی زمین رقم قابل‌توجهی است و منابع مالی محدود، لازم است از فرمول صرفه در مقیاس برای تأمین زمین مورد نیاز ساخت مسکن استفاده شود. این واگذاری‌های انفرادی، فرصت توسعه‌ی شهری هوشمند و بلندمرتبه‌سازی را از بین برد و هزینه‌های زیرساختی را بالا برد.

۴. سلب امکان مانور سیاست‌گذار از اولویت‌ها

چنین تکالیفی که تضمینی برای اصابت به هدف در آن‌ها وجود ندارد، امکان مانور سیاست‌گذار را در جاهایی که «ضرورت فوری» برای انجام آن‌ها وجود دارد، سلب کرده است. یکی از این فوریت‌ها، مسکن استیجاری است که تأمین مسکن را برای گروه‌های کم‌درآمد و جوانان امکان‌پذیر می‌کند. اما این موضوع حیاتی پشت تکالیف غیرضرور و پرهزینه پنهان مانده است. این یعنی راه‌حل بحران مسکن یا بخشی از مشکل؟ خود این سیاست‌های دولتی، گاهی می‌توانند به بخشی از مشکل تبدیل شوند.

در این بازار پیچیده، برای تصمیم‌گیری‌های هوشمندانه، مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران نیاز به تحلیل‌های دقیق و به‌روز دارند. ابزارهایی مانند املاک بوقتش، با فراهم آوردن داده‌های جامع از آگهی‌های فعال در بازار، به شما کمک می‌کنند تا از ورای چنین سراب‌هایی، واقعیت‌های بازار را ببینید و بهترین تصمیم را برای خود و مشتریانتان بگیرید.

جمع‌بندی: درس‌هایی برای سیاست‌گذاران و فعالان بازار

تجربه قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» در بخش مسکن، درس بزرگی برای سیاست‌گذاران و البته برای همه فعالان بازار املاک دارد. درس این است که چالش‌های عمیق جمعیتی و اقتصادی را نمی‌توان با راه‌حل‌های سطحی و رانت‌آفرین، آن هم از جنس واگذاری زمین، حل کرد. بازار مسکن، یک سیستم پویا و متأثر از عوامل کلان اقتصادی، اجتماعی و جمعیتی است. هرگونه مداخله‌ای که این پیچیدگی‌ها را نادیده بگیرد، به جای حل مشکل، به خلق معضلات جدید و انحراف منابع منجر خواهد شد.

برای مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران، پیام این تحلیل واضح است: اتکا به سیاست‌های دولتی که با واقعیت‌های میدانی و اقتصادی همخوانی ندارند، می‌تواند ریسک‌های جدی به همراه داشته باشد. در عوض، شناخت عمیق بازار، تحلیل داده‌های معتبر و درک ریشه‌های واقعی تغییرات، ابزارهای کلیدی برای موفقیت در این فضای پیچیده هستند. پلتفرم‌هایی مانند بوقتش با ارائه تحلیل بازار و ابزارهای قیمت‌گذاری ملک بر پایه میلیون‌ها آگهی واقعی، دیدی جامع و واقع‌بینانه به شما می‌دهند تا همیشه یک گام جلوتر باشید.