درباره «تورم صفر»

مفهوم «تورم صفر» در سبد خانوار و واقعیت بازار مسکن

وقتی صحبت از «تورم صفر» می‌شود، ذهن ناخودآگاه ما به سمت ثبات قیمت‌ها و آرامش اقتصادی می‌رود. اما در بازار پرنوسان مسکن ایران، این مفهوم چه معنایی دارد و آیا اصلاً قابل تحقق است؟ اجازه دهید همین اول صریح بگویم: ادعای «تورم صفر» در حوزه مسکن، بیشتر شبیه یک شوخی تلخ است، به‌خصوص وقتی نهادهایی مثل شهرداری که نقش پررنگی در قیمت‌گذاری این کالا دارند، خودشان عامل تحریک‌کننده محسوب می‌شوند.

ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، وظیفه تعیین نرخ اجناس مورد نیاز عمومی، از خواربار و پوشاک گرفته تا آب و برق و کرایه وسایل نقلیه و حتی حق‌الزحمه را بر عهده مدیریت شهری گذاشته است. این ماده در ظاهر ابزاری برای کنترل بازار و حمایت از شهروندان است. اما بیایید واقع‌بین باشیم؛ مسکن، مهم‌ترین و پرهزینه‌ترین قلم در سبد مصرفی خانوارهای شهری است، به‌ویژه در شهری مثل تهران. پس اگر قرار است مدیریت شهری قدمی در راستای مهار تورم بردارد، این قدم باید اول از همه در بازار مسکن حس شود.

متأسفانه، به جای مهار تورم، گاهی شاهد سیاست‌هایی هستیم که درست برعکس عمل می‌کنند. شهرداری اگر توان ارزان‌کردن مستقیم قیمت آپارتمان یا اجاره‌بها را هم نداشته باشد، قطعاً می‌تواند از تحریک بیشتر بازار جلوگیری کند. اما در عمل، این اتفاق نمی‌افتد.

«تورم صفر» در مسکن، شعاری است که پشت‌پرده‌اش را باید در سیاست‌های درآمدزای شهری جستجو کرد.

شهرداری و ابزار پنهان تحریک قیمت مسکن: تراکم‌فروشی

یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها و شاید بتوان گفت «آسیب‌ها»یی که شهرداری به بازار مسکن وارد می‌کند، بحث «اعطای تراکم مازاد» است. این یک ابزار پنهان اما فوق‌العاده مؤثر در بالا بردن قیمت زمین و در نتیجه قیمت نهایی آپارتمان‌هاست. وقتی شهرداری برای تأمین درآمد، فراتر از طرح‌های جامع و تفصیلی شهر، اقدام به فروش تراکم می‌کند، در واقع در حال تزریق هورمون رشد به کالبد متورم قیمت مسکن است.

این بازی چه شکلی است؟ سازندگان، به‌خصوص در مناطق برخوردارتر و شمالی تهران، به‌خاطر قیمت بالای زمین و تقاضای سوداگرانه، حاضرند هزینه‌های گزافی برای دریافت تراکم مازاد بپردازند. این هزینه بالا، مستقیماً وارد قیمت تمام‌شده ساخت می‌شود. نتیجه چیست؟ ملکی که با تراکم مازاد ساخته شده، با قیمتی به‌مراتب بالاتر روانه بازار می‌شود. این افزایش قیمت، فقط در مناطق شمالی باقی نمی‌ماند. مثل اثر دومینو، کل بازار را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

تصور کنید یک سازنده، میلیاردها تومان برای تراکم بیشتر می‌پردازد. او این مبلغ را روی قیمت هر متر مربع آپارتمان سرشکن می‌کند. وقتی قیمت هر متر مربع در مناطق گران‌قیمت بالا می‌رود، به‌طور طبیعی، انتظارات قیمتی در مناطق میانی و حتی جنوبی هم تحت تأثیر قرار می‌گیرد. این فقط به پایتخت محدود نمی‌شود؛ اثر این افزایش قیمت می‌تواند به سایر شهرهای کشور نیز سرایت کند.

این سیاست «به خرج فردا» در واقع مشکلات مالی امروز شهرداری را با فروختن آینده شهر و افزایش بار مالی بر دوش شهروندان حل می‌کند. اگر شهرداری واقعاً دغدغه مهار هزینه‌های مسکن را دارد، اولین و مؤثرترین گام می‌تواند توقف کامل فروش تراکم مازاد باشد. اما تا به امروز، علاقه چندانی به این موضوع نشان داده نشده است.

رد پای سیاست‌های شهری در بهای نهایی اجاره و خرید ملک

شاید به نظر برسد که تراکم‌فروشی و سایر سیاست‌های درآمدزای شهرداری فقط بر قیمت خرید ملک تأثیر می‌گذارد، اما واقعیت این است که دامنه اثر آن بسیار گسترده‌تر است. قیمت خرید ملک، مستقیماً بر قیمت اجاره‌بها نیز تأثیر می‌گذارد. وقتی ارزش دارایی یک مالک افزایش پیدا می‌کند، انتظار او برای دریافت اجاره بیشتر نیز بالا می‌رود. این یک چرخه معیوب است که از یک سو قیمت خرید را بالا می‌برد و از سوی دیگر، توان پرداخت اجاره را از مستأجران سلب می‌کند.

تحلیل داده‌های «بوقتش» نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، همبستگی بالایی بین رشد قیمت خرید و رشد قیمت اجاره دیده شده است. تفاوت سرسام‌آور اجاره‌بها بین شمال و جنوب تهران، نه تنها بازتاب نابرابری‌های اقتصادی است، بلکه نتیجه مستقیم تفاوت در قیمت خرید و انتظارات مالکان در این مناطق است.

همانطور که قبلاً در مقاله «رد پای دولت در تورم مسکن» اشاره کردیم، نهادهای دولتی و عمومی (از جمله شهرداری) با دریافت سهم‌های مختلف از پروژه‌های ساختمانی، بهای تمام‌شده را بالا می‌برند و این هزینه‌ها در نهایت به خریدار نهایی منتقل می‌شود. این سهم‌ها می‌توانند شامل عوارض، مالیات، و همین دریافت بابت تراکم مازاد باشند. برای مثال، سهم تأمین اجتماعی از پروژه‌های ساختمانی نیز از جمله این هزینه‌هاست که مستقیم یا غیرمستقیم، قیمت نهایی را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

ماجرای «تورم صفر» برای مسکن زمانی بغرنج‌تر می‌شود که نگاهی به وضعیت کلی تهران بیندازیم. وقتی «نصف تهران کم‌برخوردار است» و حتی در رتبه‌بندی‌های جهانی، تهران جایگاه مناسبی ندارد، این سیاست‌های درآمدزا، نه تنها کمکی به کاهش فشار بر اقشار کم‌درآمد نمی‌کند، بلکه نابرابری را تشدید می‌نماید. مشاوران املاک هوشمند می‌دانند که درک این پویایی‌ها، به آن‌ها کمک می‌کند تا توصیه‌های دقیق‌تر و واقع‌بینانه‌تری به موکلین خود، چه خریدار و چه فروشنده، ارائه دهند.

از میادین تره‌بار تا بازار مسکن: تناقض در مهار تورم

مدیریت شهری در حالی به دنبال کنترل قیمت چند قلم کالای خاص است که در بخش مسکن، دست به کارهایی می‌زند که نتیجه‌اش دقیقاً برعکس است. مقایسه عملکرد شهرداری در میادین میوه و تره‌بار با بازار مسکن، اوج تناقض را نشان می‌دهد.

میادین میوه و تره‌بار، در ابتدا با هدف تنظیم بازار و عرضه مستقیم محصولات از تولیدکننده به مصرف‌کننده با قیمتی مناسب شکل گرفتند. این مکانیسم بسیار مؤثر بود؛ طبق پیمایش انجام‌شده در سال‌های ۹۷ و ۹۸، قیمت عرضه محصولات در میادین میوه و تره‌بار تهران حدود ۴۰ درصد کمتر از متوسط قیمت در سطح شهر بود. این ارزانی، نتیجه حذف واسطه‌ها و اتصال مستقیم به تولیدکنندگان عمده بود.

اما طی سال‌های اخیر، روند اداره این میادین تغییر کرد. غرفه‌ها به جای اجاره به تولیدکننده واقعی، از طریق مزایده به بالاترین پیشنهاددهنده واگذار می‌شوند. نتیجه؟ هدف اصلی که عرضه ارزان و تنظیم بازار بود، کمرنگ شد. واسطه‌ها دوباره وارد شدند و حاشیه سود غرفه‌داران، قیمت نهایی کالاها را بالا برد. این تغییر سیاست، اثرگذاری میادین تره‌بار را در مهار تورم کالاهای اساسی تا حد زیادی کاهش داده است.

حالا این موضوع چه ربطی به بازار مسکن دارد؟ نکته اینجاست که در هر دو مورد، مدیریت شهری ابزارهایی برای تأثیرگذاری بر قیمت‌ها در اختیار دارد: در تره‌بار، با شیوه واگذاری غرفه‌ها؛ و در مسکن، با سیاست‌های شهرسازی و تراکم‌فروشی. اما در هر دو مورد، به نظر می‌رسد انتخاب‌ها در جهت افزایش درآمد (از طریق مزایده یا فروش تراکم) انجام شده، به جای مهار واقعی تورم و حمایت از شهروندان. این رویکرد، خصوصاً برای «غیرتهرانی‌ها از سبد «تورم صفر» حذف شدند؟» این پرسش را مطرح می‌کند که آیا تمرکز بر اقلام خاص و محدود، به معنای نادیده گرفتن اقلام اصلی‌تر و کلان‌تر است؟

چشم‌انداز مشاوران و سرمایه‌گذاران: واقع‌بینی بجای شعار

برای مشاوران املاک، مدیران بنگاه‌ها و سرمایه‌گذاران، درک این تناقض‌ها و سیاست‌های جاری مدیریت شهری حیاتی است. نمی‌شود با شعار «تورم صفر» وارد بازار شد، در حالی که زیر پوست شهر، تصمیماتی گرفته می‌شود که دقیقاً به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند. واقع‌بینی، کلید موفقیت در چنین بازاری است.

چه باید کرد؟

• تحلیل عمیق سیاست‌ها: به جای تکیه بر اخبار سطحی، سیاست‌های شهرسازی و تصمیمات شهرداری را از منظر تأثیرگذاری بر عرضه و تقاضا و قیمت تمام‌شده ملک بررسی کنید. طرح‌های تفصیلی و جامع شهر را بشناسید و هرگونه انحراف از آن‌ها را زیر نظر بگیرید.

• رصد مناطق: تأثیر تراکم‌فروشی و سایر سیاست‌ها در مناطق مختلف تهران یکسان نیست. مثلاً تأثیر آن در شهرک غرب که هویت خاص خود را دارد، می‌تواند متفاوت باشد. تحلیل کنید که کدام مناطق بیشترین رشد قیمت را از این ناحیه تجربه کرده و کدام مناطق پتانسیل ثبات یا حتی تعدیل دارند.

• مشاوره صادقانه: به مشتریان خود، چه خریدار و چه فروشنده، واقعیت‌های بازار را بگویید. چشم‌انداز آینده قیمت‌ها را با در نظر گرفتن این عوامل تحلیلی تبیین کنید، نه بر اساس حدس و گمان یا شعار. شفافیت در مشاوره، اعتماد را بالا می‌برد.

• استفاده از داده: پلتفرم‌های تحلیلی مثل داشبورد تحلیل بازار و قیمت‌گذاری ملک بوقتش به شما کمک می‌کنند تا از میلیون‌ها آگهی فعال و تاریخچه قیمت‌ها، بینش درستی از بازار پیدا کنید. در مواجهه با نوسانات هیجانی، داده‌ها بهترین راهنما هستند. مثلاً، در روز «تهدید ترامپ»، بازار مسکن تهران به جای نوسان، ثبات نسبی نشان داد، که این از قدرت تحلیل داده می‌آید.

• پتانسیل «املاک بوقتش»: برای درک عمیق‌تر پویایی‌های بازار مسکن و دسترسی به اطلاعات کلیدی، املاک بوقتش به شما کمک می‌کند تا همیشه یک قدم جلوتر باشید. با تحلیل میلیون‌ها آگهی در بوقتش، شما می‌توانید به‌روزترین اطلاعات بازار را در دسترس داشته باشید.

جمع‌بندی

مفهوم «تورم صفر» در بازار مسکن ایران، نه تنها یک واقعیت نیست، بلکه در بسیاری از موارد با سیاست‌های خودِ مدیریت شهری در تضاد است. شهرداری، با ابزارهایی مانند فروش تراکم مازاد، ناخواسته (و شاید گاهی خواسته) به افزایش قیمت زمین و آپارتمان دامن می‌زند، در حالی که در تلاش است تا تورم اقلام دیگر را کنترل کند.

این تناقض، چالشی جدی برای ثبات اقتصادی و رفاه شهروندان است. برای فعالان بازار املاک، از مشاوران باتجربه گرفته تا سرمایه‌گذاران بلندمدت، درک دقیق این پویایی‌ها و نگاه واقع‌بینانه به بازار، حیاتی است. تنها با تحلیل داده‌ها و شناخت ریشه‌های واقعی نوسانات قیمت، می‌توانیم از شعارزدگی پرهیز کرده و تصمیمات هوشمندانه‌تری برای آینده سرمایه‌گذاری در مسکن اتخاذ کنیم.

بازار مسکن تهران و ایران، پیچیده‌تر از آن است که بتوان با تک‌بعدی دیدن و نادیده‌گرفتن عوامل پنهان، از آن سر درآورد. با بوقتش، نگاه شما به بازار عمیق‌تر و دقیق‌تر خواهد شد.