اقتصاد سیاسی بحران اجاره

ریشه‌های عمیق بحران اجاره: فراتر از اقتصاد کلان

«اقتصاد سیاسی بحران اجاره» در ایران، صرفاً معلول نوسانات تورم یا وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی نیست؛ بلکه ریشه‌های عمیق‌تری دارد که به دو دهه انحراف و ساده‌سازی سیاست‌گذاری در بخش مسکن بازمی‌گردد. این بحران، یک پدیده‌ی پیچیده چندبعدی است که ابعاد اجتماعی، اقتصادی و سیاسی را در هم آمیخته و پیامدهای گسترده‌ای بر زندگی میلیون‌ها خانوار ایرانی گذاشته است.

مسئولان سال‌ها با تمرکز صرف بر وعده «خانه‌دار شدن ارزان» و سیاست‌هایی مثل واگذاری زمین ۹۹ ساله برای ساخت مسکن ملکی، عملاً از بازار اجاره غافل شدند. این غفلت، باعث شد تا آسیب‌پذیری مستأجران در برابر تورم و شوک‌های اقتصادی به‌شکل تصاعدی افزایش یابد و به مرور زمان، طبقه متوسط و کم‌درآمد جامعه، توان اولیه خود برای تأمین مسکن مناسب را از دست بدهند.

از اواخر دهه ۹۰، نه تنها خرید خانه‌اول برای جمعیت قابل‌توجهی از دهک‌های متوسط و متوسط رو به بالا در مسیر جدایی از «استطاعت مالی خانوارها» قرار گرفت، بلکه قدرت اجاره مسکن نیز در برابر تورم مدام تبخیر شد. این وضعیت تا جایی پیش رفت که در ابتدای دهه ۱۴۰۰، برای اولین‌بار، شاهد «مهاجرت مستأجران» از مرکز شهرها به حومه و جابه‌جایی‌های درون‌شهری خانوارهای اجاره‌نشین از مناطق باکیفیت به نقاط ضعیف‌تر کلان‌شهرها شدیم.

اینجا دیگر فقط صحبت از افزایش اجاره‌بها نیست؛ بلکه از بین رفتن دسترسی به کیفیت زندگی، آموزش و خدمات شهری برای بخش بزرگی از جامعه است که آینده نسلی را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد. تحلیل‌های بوقتش نشان می‌دهد، چگونه این معضل در بلندمدت بر پویایی بازار املاک و تصمیمات سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارد.

سراب مسکن ملکی و غفلت از اجاره‌ای حمایتی

از دهه ۸۰ به بعد، رویکرد سیاست‌گذاران در مواجهه با تقاضای ضعیف‌شده مسکن، تنها به توزیع زمین ۹۹ ساله برای ساخت ملک خلاصه شد. اما این سیاست، خود به تنهایی ناکارآمد بود و حتی در بدترین شکل اجرا، با مداخله مستقیم دولت در ساخت و نادیده گرفتن ظرفیت بخش خصوصی و نیازهای محلی هر شهر یا استان، به بیراهه رفت. این اشتباه استراتژیک، منجر به انحرافات جدی در تامین مسکن شد و منابع محدود کشور را به پروژه‌هایی سرازیر کرد که تناسبی با نیاز واقعی بازار نداشتند.

جالب اینجاست که از سال ۱۳۷۷ تا به امروز، سه قانون مصوب مجلس و یک طرح جامع برای «عرضه مسکن اجاره‌ای حمایتی» به تصویب رسیده، اما سهم آپارتمان اجاره‌ای حمایتی از کل موجودی مسکن در کشور صفر است. این به آن معناست که در ۲۸ سال گذشته، علی‌رغم تکالیف قانونی صریح، هیچ دولتی به این وظیفه حیاتی عمل نکرده است.

این در حالی است که در اقتصادهای توسعه‌یافته اروپایی، طبق گزارش‌های منتشر شده، حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از عرضه مسکن به خانه‌های اجاره‌ای حمایتی اختصاص دارد و این نه تنها به تعادل بازار کمک می‌کند، بلکه امنیت سکونت را برای اقشار کم‌درآمد تضمین می‌کند. این تفاوت فاحش، ریشه در «جعبه‌سیاه انحراف در تامین مسکن» در ایران دارد، جایی که دولتمردان، شاید به دلیل دشواری ورود به این حوزه یا تصور «عدم اقبال عمومی و وعده‌های خوشایندتر خانه‌دار شدن»، از اجرای این قوانین شانه خالی کردند و بازار را از ظرفیت بزرگی محروم ساختند. این بی‌توجهی، امروز به شکل هزینه‌های جبران‌ناپذیر در تامین مسکن و فشار مضاعف بر مستأجران بروز کرده است.

ساده‌سازی مسائل پیچیده مسکن و تمرکز بر یک راه‌حل واحد، ریشه‌ی اصلی انحراف سیاست‌گذاری در این حوزه است.

این انحراف به حدی جدی است که همه منابع به سمت عرضه مسکن ملکی هدایت شده و تنوع در سبد سیاست‌گذاری مسکن از یاد رفته است. درحالی‌که ممکن است در برخی مناطق، پرداخت کمک‌هزینه مسکن مؤثرتر باشد و در مناطق دیگر، اصلاً نیازی به مداخله دولت نباشد. مداخله بی‌مورد در بازارهایی که ۸۰ درصد ساکنان مالک هستند و تنها درصد کمی از ۲۰ درصد اجاره‌نشینان مشکل دارند، نه تنها اتلاف منابع ملی است، بلکه باعث عدم تخصیص صحیح سرمایه می‌شود. این همان نقطه‌ای است که ما شاهد ریزش سرمایه ساختمانی در بخش‌های حیاتی و سوق دادن آن به پروژه‌های بی‌اثر هستیم. باید پذیرفت که مشکلات عدم دسترسی به مسکن مناسب، «یک راه‌حل» ندارد و رویکردهای تک‌بعدی محکوم به شکست‌اند.

راه‌حل‌های جدید: مسکن اجاره‌ای دولتی و نقش بخش خصوصی

خوشبختانه اخیراً قانون «خاک‌خورده» مربوط به عرضه مسکن اجاره‌ای عمومی یا حمایتی، مجدداً روی میز سیاست‌گذاران قرار گرفته است. دولت قصد دارد با به‌روزرسانی تکالیف اجرانشده و قدیمی، متناسب با شرایط فعلی اقتصاد و منابع در دسترس، فاز اول عرضه این آپارتمان‌ها را در تعدادی از استان‌ها آغاز کند. این حرکت، نشانه‌ای از درک ضرورت تنوع‌بخشی به سیاست‌های مسکن است.

تمرکز اصلی در این رویکرد جدید، بر استفاده از ظرفیت عظیم بخش خصوصی است. وزارت راه‌وشهرسازی با اهرم کردن زمین‌های دولتی خود، تأمین تسهیلات ساخت (که در حال هماهنگی با بانک مرکزی است) و وضع قوانین مالیاتی پشتیبان، در تلاش است تا عرضه مسکن اجاره‌ای را شروع و تقویت کند. این طرح، با ظرفیت کلی ۸۵ هزار واحد مسکونی طی سه سال، سه بخش کلیدی دارد که هر یک از آنها به نوعی به پویایی و مشارکت ذی‌نفعان مختلف بازار کمک می‌کند:

1. واحدهای مسکونی در اختیار وزارتخانه که برای اجاره تخصیص داده می‌شوند.
2. واحدهای مربوط به نهادهای مرتبط با بخش مسکن، از جمله بنیاد مسکن، که در قالب تهاتر املاک و مستغلاتشان با دولت، به این چرخه وارد می‌شوند.
3. ساخت مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی و شهرداری‌ها روی زمین‌های دولتی با شرایط خاص تشویقی، که می‌تواند مشوقی برای سرمایه‌گذاران باشد.

در حال حاضر، ثبت‌نام از مستأجران برای ۴۲۰۰ واحد مسکونی در ۹ استان شروع شده و فاز اول عرضه سال جاری، ظرفیت ۱۰ هزار واحدی را در نظر دارد. برای تهران نیز بیش از یک هزار واحد مسکونی در حال تدارک است و برنامه «شروع ثبت‌نام از تهرانی‌ها» تا قبل از نیمه تابستان پیش‌بینی شده است. این طرح به‌صورت کلی بر پایتخت و کلان‌شهرها متمرکز است تا بیشترین تأثیر را بر مناطق بحرانی‌تر داشته باشد.

پالایش هوشمند متقاضیان: شفافیت یا محدودیت؟

یکی از تغییرات مهم و بنیادین در رویکرد جدید، استفاده از یک سیستم ثبت‌نام و پالایش آنلاین دقیق است. دیگر خبری از صف‌های طولانی و عملیات ارزیابی ماه‌ها پس از ثبت‌نام نیست؛ سامانه‌ای هوشمند به بانک‌های اطلاعاتی مختلفی متصل است تا جلوی انحراف در اصابت طرح به متقاضیان واقعی گرفته شود. این رویکرد، در مقایسه با روش‌های سنتی که اغلب به هدر رفت منابع و ورود افراد غیرواجد شرایط منجر می‌شد، یک گام رو به جلو محسوب می‌شود.

معیارهای سخت‌گیرانه‌ای برای این پالایش در نظر گرفته شده است. مثلاً، اگر فرد متأهل نباشد، ساکن شهر درخواستی نباشد، مدت زمان ازدواج او از حداقل ۵ سال کمتر باشد، یا در دهک‌های ۱ تا ۶ درآمدی قرار نداشته باشد، امکان ادامه ثبت‌نام را نخواهد داشت. این پالایش مستاجرهای متقاضی، با استفاده از بانک اطلاعات رفاه ایرانیان و سامانه مکمل «استطاعت‌سنجی» (که دارایی‌های افراد از جمله خودرو، سهام و گردش مالی آنها را کنترل می‌کند) انجام می‌شود.

البته، معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است انحراف در این طرح بسیار پایین‌تر از طرح‌های مسکن ملکی گذشته خواهد بود که اتفاقات خاصی را رقم زدند. این رویکرد، در نوع خود جالب توجه است اما باید دید در عمل، چقدر می‌تواند نیاز واقعی بازار را پوشش دهد و از ایجاد نارضایتی‌های جدید جلوگیری کند. پیاده‌سازی چنین سامانه‌هایی همواره با چالش‌هایی روبرو بوده است که نیاز به پایش و اصلاح مستمر دارد تا از خطای انسانی یا سیستمی در فرآیند پالایش جلوگیری شود.

شهرداری‌ها؛ حلقه گمشده در تامین مسکن اجاره‌ای

یک نکته مهم که اغلب در سیاست‌گذاری‌های کلان مغفول می‌ماند و منجر به شکست بسیاری از طرح‌ها شده، این است که «مسکن کالای محلی» است. دولت می‌تواند و باید سیاست‌های کلی را تعریف کند، اما اگر برنامه‌های اجرایی ملی و غیرمنعطف طراحی شود که به نیازهای متنوع هر شهر و منطقه بی‌توجه باشد، قطعاً دچار انحراف خواهد شد. به همین دلیل، تأکید بر واگذاری کار اجرا به دست شهرداری‌ها، یک گام حیاتی و منطقی است.

وزارت راه‌وشهرسازی برای شهرداری‌ها زمین تأمین می‌کند؛ مشروط بر اینکه حداقل ۱۰ سال برای مسکن استیجاری استفاده شوند. پس از این دوره، اگر شهرداری‌ها بخواهند از این بازار خارج شوند، باید بهای زمین را به دولت بپردازند. این رویکرد، می‌تواند سبک اروپایی مسکن حمایتی را که بر نقش تسهیل‌گرانه دولت و اجرای محلی و منطبق بر نیازهای واقعی تأکید دارد، در ایران نیز محقق کند و از تمرکزگرایی بیش از حد در این حوزه بکاهد.

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی تأکید کرده که در شرایط اضطراری (همچون دوران کرونا و وضعیت اقتصادی اخیر کشور که به مشکلات متعددی مثل اختلال برق در تامین آب و سایر زیرساخت‌ها انجامیده است)، دولت موظف به مداخله به نفع اجاره‌نشین‌ها در بازار است. با این حال، باید توجه داشت که «مداخله چکشی» و دستوری در شرایط عادی، به زیان سرمایه‌گذاری بلندمدت موجران در این بازار است و می‌تواند موجب فرار سرمایه‌ها از بخش اجاره شود. حضور مسکن اجاره‌ای حمایتی، نه به‌عنوان یک رقیب، بلکه به‌عنوان یک ابزار کلیدی برای تنظیم نرخ‌های اجاره و جلوگیری از جهش‌های غیرمنطقی، ضروری است و می‌تواند به پایداری بازار کمک کند.

جمع‌بندی

بحران اجاره در ایران، بیش از آنکه یک معضل اقتصادی صرف باشد، یک چالش «اقتصاد سیاسی» پیچیده است که ریشه‌ در سال‌ها سیاست‌گذاری ناکارآمد، تمرکز بیش از حد بر مسکن ملکی و غفلت از تنوع نیازهای مسکن دارد. این رویکرد تک‌بعدی، بار سنگینی بر دوش میلیون‌ها مستأجر کم‌توان گذاشته و به مهاجرت‌های اجباری و کاهش کیفیت زندگی منجر شده است.

احیای طرح‌های مسکن اجاره‌ای حمایتی با مشارکت بخش خصوصی، تأمین تسهیلات، قوانین مالیاتی مشوق و واگذاری نقش اجرایی به شهرداری‌ها، گام‌های مثبتی در جهت اصلاح این مسیر است. استفاده از سامانه‌های هوشمند برای پالایش متقاضیان نیز می‌تواند به شفافیت و کارایی بیشتر طرح‌ها کمک کند.

اما پایداری و موفقیت این طرح‌ها، در گرو شفافیت کامل، انعطاف‌پذیری در اجرا و پرهیز از تکرار اشتباهات گذشته است. دولت باید بپذیرد که راهکارهای متنوع و محلی برای مسائل مسکن نیاز است، نه یک نسخه واحد. آینده بازار اجاره و وضعیت میلیون‌ها مستأجر، تا حد زیادی به همین اصلاحات سیاستی و اجرای صحیح آن‌ها بستگی دارد. برای دریافت جدیدترین تحلیل‌ها، داده‌های دقیق بازار و فایل‌های متنوع املاک در تهران، به املاک بوقتش سر بزنید و تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرید.